宁波市国有土地上房屋征收 评估技术规程（试行）
第一章 总则
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估行为，使房屋征收评估结果公平合理，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房?2011?77号）、《房地产估价规范》以及市政府《关于贯彻实施国有土地房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（甬政发?2011?96号）等法规和有关规定，结合本市实际，制定本规程。
第二条 本市国有土地上的房屋征收评估以及对评估结果进行复核、鉴定行为适用本规程。
第三条 被征收房屋价值评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
产权调换房屋价值评估目的统一表述为“为计算被征收房屋与产权调换房屋之间的差价提供依据，评估产权调换房屋的价值”。
第四条 被征收房屋价值估价时点为房屋征收决定公告之日。产权调换房屋价值估价时点应当与被征收房屋价值估价时点一致。
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第五条 房屋征收评估方法主要有市场法、成本法、收益法等。对交易案例较多、可比性较好的住宅评估应当选用市场法，对市场交易案例少、可比性差的工业厂房等房屋评估可以采用成本法，对有明显收益的房屋评估适用收益法，房地产评估机构应客观分析，合理选用相应的评估方法。选用其他评估方法的，其技术标准应当符合《房地产估价规范》。
第六条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第七条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，见角进元，精确到元。
第八条 房屋征收评估报告的有效期为“自出具正式评估结果之日起至项目征收补偿结束时止”。
第二章 住宅评估
第九条 采用市场法评估住宅的技术路线为: （一）设定被征收住房的比准案例； （二）选取可比交易案例；
（三）对可比交易案例进行交易情况、交易日期、区域 因素和个别因素修正；
（四）确定被征收住房的评估比准价格；
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（五）确定被征收住房的评估价格。
第十条 评估机构应在征收项目的区域内根据被征收房屋的基本状况设定一套住宅作为被征收房屋的比准案例，设定比准案例的技术标准为:砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），房龄15年，建筑面积（略），无室内装修。
设定的比准案例缺乏可比交易案例，或被征收房屋某些类型与比准案例可比性较差时，评估机构可以根据实际状况对比准案例的设定标准进行合理调整。
第十一条 选取可比交易案例应符合下列技术标准: （一）从房产交易登记机构的实际交易案例中准确选取足够（3个或3个以上）的可比交易案例；
（二）选取的交易可比案例应与比准案例在同一或相当供求范围内,在结构、用途、规模、新旧程度、档次、权利性质等相同或相似；
（三）有足够可比交易案例时，可比交易案例的房屋结构应当与比准案例一致；
（四）可比交易案例的成交单价相互间的价格差异一般不宜超过20%；在交易案例相对较少的情况下，差异一般不应超过30%；
（五）可比交易案例应为正常交易价格或可修正为正常交易价格；
（六）成交日期与估价时点接近，一般为估价时点的前3
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个月内，在交易案例相对较少的情况下，最长不得超过估价时点前12个月；
（七）可比交易案例应至少包括下列内容：交易双方目的，房屋基本状况，成交价格，成交日期等。
第十二条 可比交易案例各项因素修正应符合下列技术标准:
（一）交易情况修正：排除交易行为中的特殊因素，将可比交易案例的成交价格调整为正常价格。由评估机构判断，交易情况修正值（A）取值范围80-120。
（二）交易日期修正：将可比实例在其成交时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正值（B）可参照国家统计局或中国指数研究院公布的宁波市二手房住宅价格指数变动率环比计算得出；在无价格指数变动率的情况下，交易日期修正值由评估机构判断房地产价格的变动情况确定，但总调整率不得超过20%。
（三）区域因素修正：将可比交易案例在其外部环境状况下的价格调整为比准案例外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：环境景观、规划限制、交通便捷度、公共配套设施、商业网点、物业管理情况等影响房地产价格的因素。区域因素修正值（C）的技术标准详见附表一。
（四）个别因素修正：将可比交易案例在其个体状况下的价格调整为比准案例个体状况下的价格。由于房屋征收评估的特殊性，仅对个别因素中的结构、层次、朝向、使用年限的差
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异进行修正。个别因素修正值(D)的技术标准详见附表二。
（五）以上四项修正因素的综合调整率（交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）不得超过30%。
第十三条 确定被征收房屋评估比准价格的技术标准: （一）不同可比交易案例的比准价格＝对应的可比交易案
100
例成交价格×交易情况修正系数（）×交易日期修正系数
A
B100100（）×区域因素修正系数（）×个别因素修正系数（）； 100CD（二）对不同可比交易案例对应的比准价格进行算术平 均,得出被征收房屋的评估比准价格。
第十四条 评估被征收房屋价格的技术标准为：
被征收住房的评估价格=[评估比准价格×结构修正系数×使用年限调整系数×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）]×建筑面积+附属物评估金额+装修评估金额，其中：
结构修正系数：被征收住房结构与比准案例不同的应作修正，具体标准详见附表三。
使用年限调整系数：被征收住房使用年限与比准案例不同的应作修正。使用年限调整系数=1-（被征收住房使用年限-比准案例的使用年限）×年折旧率。住房使用年限=估价时点的年份-住房的竣工年份，被征收住房使用年限超过估价时点25年的按25年计算，年折旧率按0.5%确定。
层次差价率：被征收住房层次与比准案例不同的应作修正，具体标准详见附表四。
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朝向差价率：被征收住房朝向与比准案例不同的应作修正，具体标准详见附表五。
室内装修评估：室内装修主要包括被征收住房的室内地面、墙面、顶棚等不可移动部分的装修价值,具体评估标准详见附表六。
附属物评估：被征收住房的附属物主要包括自行车房、围墙等，主要附属物标准详见附表七。
第三章 非住宅评估
第十五条 本规程中指的非住宅用房分为：商业用房、办公用房和工业用房（含工业、仓储用房）三类用途房屋。商业类用房的土地最高使用年限为40年，办公类用房、工业用房的土地最高使用年限为50年。
第十六条 采用市场法评估的技术路线为: （一）设定被征收非住宅用房的比准案例； （二）选取可比交易案例；
（三）对可比交易案例进行各项因素修正，求出被征收房屋的评估比准价格；
（四）评估被征收非住宅用房的评估价格。
第十七条 市场法评估非住宅用房，评估机构应在征收区域内根据区位、档次、规模模拟设定一套标准房屋作为被征收非住宅用房的比准案例,设定比准案例应符合下列技术标准：
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（一）商业用房：钢混二等结构，层次为地面第一层,层高4.5米，使用年限一般设为10年，综合修正系数为1.0，土地性质为商业国有出让，容积率2.5，室内无装修，建筑面积（略）；
（二）办公用房：钢混二等结构，层高3.3米，层次五层以下，使用年限一般设为10年，综合修正系数为1.0，土地性质为办公国有出让，容积率2.2，室内无装修，建筑面积（略）；
（三）设定的比准案例缺乏可比交易案例，或被征收房屋某些类型与比准案例可比性较差时，评估机构可以根据实际状况对比准案例的设定标准进行合理调整。
第十八条 市场法评估非住宅用房，选取的可比交易案例应符合下列要求:
（一）从房产（土地）登记机构的实际交易案例中准确选取3个以上（含3个）可比交易案例；
（二）是估价对象的类似房地产；
（三）可比交易案例应为正常交易价格或可修正为正常交易价格；
（四）成交日期与估价时点接近，一般为估价时点前一年内； （五）可比交易案例至少应包括下列内容：交易双方目的，房地产基本状况，成交价格，成交日期等。
第十九条 市场法评估非住宅用房，评估机构将选取的可比交易案例根据《房地产估价规范》进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素（室内简单装修可忽略不计）修正，得出不同可比交易案例对应的比准价格；对上述多个比准价格进行
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算术平均后作为被征收非住宅的评估比准价格。特殊情况经说明后也可进行加权平均,但权数最小不能低于15%，最大不能超过45%。
第二十条 采用市场法评估被征收非住宅用房评估价格的计算公式为：非住宅用房市场评估价=[比准价格×结构修正系数×（1±层高修正系数）×（1±层次差价率）×使用年限修正系数×综合因素修正系数]×建筑面积＋附属物评估价＋装修评估价。其中:
结构修正系数:钢混一等为1.02，钢混二等为1.0，钢混三等和砖混一等为0.98，砖混二等为0.96，砖混三等为0.94，砖木结构为0.92，木结构为0.9，钢结构等级系数参照重臵价格最接近的对应结构等级确定。
层高修正系数：商业类用房、工业类用房标准层高为4.5米，如实际层高与标准层高有差异时，层高每增（减）0.1米，层高调节系数增（减）0.5%，其中层高高于8米或低于3.3米部分，按每增（减）0.2米，层高调节系数增（减）0.5%。办公用房标准层高为3.3米，如实际层高与标准层高有差异时，层高每增（减）0.1米，层高调节系数增（减）0.5%。
层次差价率：商业用房的可比交易案例选取一般选择层次相同的类似房地产，当缺乏足够的相同层次的可比交易案例时，需根据区域商业繁华度(不同的区位比准价格)进行层次修正，层次差价率修正见附表八。办公用房的层次差价在综合因素中予以修正。
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使用年限调整系数：被征收房屋使用年限与比准案例的使用年限存在差异的应作修正，使用年限调整系数=1-（被征收房屋使用年限-比准案例的使用年限）×年折旧率。房屋使用年限=估价时点的年份-房屋的竣工年份。被征收非住宅房屋使用年限超过估价时点25年的按25年计算，年折旧率按0.5%确定。
综合因素修正系数：综合因素是估价对象除房屋结构、使用年限、层高等因素以外影响房地产价格的其他因素，主要适用调整同一区域，不同估价对象事实存在的价格差异。商业用房的综合因素主要有：区位、宽深比、建筑面积、容积率、区内繁华程度及其它不可预见等因素。办公用房的综合因素主要有：区域环境（环境、污染等）、朝向、层次、建筑面积、容积率及其它不可预见等因素。综合修正系数具体标准详见附表九。
附属物和室内装修评估参照住宅评估标准（下同）。 第二十一条 采用成本法评估的技术路线为：
（一）采用基准地价修正法评估被征收房屋的土地价格; （二）采用成本法评估建筑物的价格； （三）计算被征收房屋的评估价格。
第二十二条 采用成本法评估非住宅的技术标准如下： （一）采用基准地价修正法评估土地价格公式为： 土地价格=基准地价×期日修正系数×土地使用年限系数×比较因素修正系数×综合费用修正系数×土地使用面积。其中：
1、土地基准地价：以当地政府公布的基准地价为准，市三
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区土地基准详见附表十。
2、土地使用年限修正系数:按照使用年限每年扣减0.5%确定，使用年限=估价时点的年份-实际出让年份。
3、期日修正系数:指基准地价基准日至估价基准日时的地价变动指数，由评估机构根据当地实际土地价格变动状况测算确定。
4、比较因素修正系数：根据土地规划用途的不同，对影响土地价格的各种因素进行分析，综合制定用地状况,具体修正标准详见附表十一；
5、综合费用修正系数：考虑成本中管理费、利息、利润、销售费用、税金（营业税、城市维护建设费、教育费附加等）以及其他不可预见等因素，确定市三区综合费用修正系数确定为1.7，其他各区根据市场实际情况按实测算确定。
（二）采用成本法评估建筑物的价格公式为：建筑物价格=[（重臵价格－小配套费）×层高修正系数×成新率＋小配套费]×综合费用调整系数×建筑面积。其中：
1、房屋重臵价格：详见附表十二； 2、小配套费：按150元/平方米确定；
3、层高修正系数：商业用房、工业用房标准层高为4.5米，如实际层高与标准层高有差异时，层高每增（减）0.1米，层高调节系数增（减）1%，其中层高高于8米或低于3.3米部分，按每增（减）0.2米，层高调节系数增（减）1%。办公用房标准层高为3.3米，如实际层高与标准层高有差异时，层高每增（减）
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0.1米，层高调节系数增（减）1%；
4、成新率：原则上按使用年限每年2%直线折旧，对特殊情况如房屋已经大修或保养不好等，经现场查勘（征收双方鉴证）后按房屋实际完损程度，采用年限折旧法和实际观察法相结合确定,成新率低于50%的按50%计算。
5、综合费用修正系数：市三区综合费用修正系数确定为1.6，其他各区根据当地实际情况按实测算确定。
第二十三条 采用成本法评估被征收非住宅的评估价格计算公式为：被征收非住宅的价格=土地评估价＋建筑物评估价＋附属物评估价＋室内装修评估价。
第二十四条 采用收益法评估的技术路线为：
（一）用市场法得出被征收非住宅用房的市场客观纯收益； （二）求取资本化率；
（三）用收益法评估被征收非住宅用房的价格。
第二十五条 采用收益法评估非住宅的技术标准如下： （一）市场客观纯收益的求取要求：
1、一般采用市场比较法在市场上收集同类房地产的租赁价格与被征收非住宅用房的实际情况进行比较因素修正，因素修正主要从位臵、面积、楼层、租赁期限、付款方式、空臵率等几方面因素考虑，通过修正后得出被征收非住宅用房的客观潜在总收益。
2、调查同类房地产的费用、相关部门发表的费用调查资料等依据估算客观总费用。
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3、根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，计算得出客观纯收益(客观总收益-客观总费用)。
（二）资本化率的求取要求：
资本化率原则上采用安全利率加风险调整值法。在有充分市场案例时，可通过市场提取法，分析类似的交易实例的价格与净收益，求出资本化率。原则上资本化率确定为5.5%。
（三）评估被征收非住宅用房的价格公式：
1、收益期限有限年、净收益每年不变的价格： a1V= ×（1－ ）＋附属物价值＋室内装修价值
rn(1+r)
2、收益期限有限年、净收益每年一定数额递增的价格：
ab1V=( + 2 )×（1－ ）＋附属物价值＋室内装修
rr(1+r)n
价值
3、收益期限有限年、净收益每年一定比例递增的价格：
a1+cn
V=( )×[1－（ ）]
r－c1+r
式中：V—被征收非住宅用房价格
a—房地产净收益 r—房地产资本化率
b—净收益逐年递增的数额，其中，净收益未来第一
年为a，未来第二年为（a+b），未来第三年为（a+2b），依次类推，未来第n年为[a+(n-1)b]
c—净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第一
年为a，未来第二年为a（1+c），未来第三年为a（1+c），依次类推，未来第n年为a（1+c）
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n-1
2
n—房地产自估价时点起至未来可收益年限
第二十六条 以上几种方法评估结果均系国有出让土地的房地产评估价格，对非出让土地上房屋由评估机构按土地权益价标准扣除土地出让金。各类用途土地权益价计算标准：商业及办公用地按宗地评估核定后的地价25%；住宅用地按宗地评估核定后的地价20%；工业用地按宗地评估核定后的地价40%；评估核定后的权益价低于政府规定最低权益价标准的，按最低权益价标准执行。最低权益价标准见附表十三。
第二十七条 当同一宗土地上有不同用途的房屋时，需对该房屋分摊土地。原则上按照实际容积率分摊，当实际容积率小于该房屋用途的标准容积率时，按该房屋用途的标准容积率分摊，如分摊的土地小于该建筑物的占地面积时，该占地面积即为其土地分摊面积，剩余的土地摊入原土地用途。
第二十八条 工业用地上房屋用途已确认为住宅、办公、商业的，可按确认的用途各自评估，但评估价格应扣除改变用地性质需补缴的地价。
补缴地价评估方式：补缴地价=（按房屋用途计算的楼面基准地价－按土地用途计算的楼面基准地价）×被征收房屋建筑面积。土地等级分别按各自用途的土地等级确定，市三区楼面基准地价见附表十，其他各区楼面基准地价由评估机构按规定确定。
第四章 其他评估
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第二十九条 用市场法评估时，被征收房屋的土地面积超过标准容积率占有的土地面积的,超过部分的土地面积补偿价格（V）应同时符合以下标准进行评估：
（一）住宅超过标准容积率部分的土地面积补偿V=（总土地面积-标准容积率占有的土地面积）×基准地价×期日修正系数，住宅期日修正系数由评估机构根据当地实际土地价格变动状况测算确定；非住宅超过标准容积率部分的土地面积补偿按成本法中的基准地价修正法进行评估。
（二）被征收房屋的容积率按房屋建筑面积除以土地面积计算，房屋建筑面积和土地面积均以合法的房地产权属证书记载为准。
（三）标准容积率占有的土地面积小于被征收房屋占地面积的，标准容积率占有的土地面积按被征收房屋占地面积计算。
（四）市三区被征收房屋的标准容积率确定为：住宅用地1.5，办公类用地2.2，商业类用地2.5，工业类用地1.1。其他各区当地政府对容积率有规定的按规定执行，没有规定的可以视实际情况参照执行。
第三十条 用于产权调换的安臵房或臵换土地，征收地上无建筑物的国有土地、别墅、汽车库、地下室（半地下室）等其他房地产，根据《房地产估价规范》结合本规程进行评估。
第三十一条 经相关部门认定为未超过批准期限的临时建筑按房屋重臵价结合成新评估。
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第三十二条 房屋征收部门在制定征收补偿方案时，委托评估机构测算被征收房屋评估比准价格的，评估机构应当参照本规程，但测算的结果不作为实施征收的最终价格依据。
第五章 附则
第三十三条 评估机构最终确定的评估比准价格应报宁波市房屋征收评估专家委员会备案。房地产评估机构应当按照专家委员会要求，就评估比准价格确定涉及的相关事宜进行说明。
第三十四条 被征收房屋用途以房屋所有权证记载为准，房屋所有权证没有记载或被征收人未取得房屋所有权证的，以有权作出认定的部门认定为准。房屋所有权证记载的房屋结构与实际不符的，以评估机构实地勘查结果为准。
第三十五条 本规程适用于本市市区国有土地上房屋的征收评估，其他各县（市）国有土地上房屋的征收评估可以结合各地实际情况参照本规程的方法进行。
第三十六条 本规程由宁波市房屋征收评估专家委员会负责解释,具体的技术标准、技术参数由宁波市房屋征收评估专家委员会根据实际情况适时调整。
第三十七条 本规程自2011年10月1日起实施，在此之前已领取房屋拆迁许可证并实施拆迁的项目仍按原规定评估。
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附表一
住宅区域因素修正技术标准表
序号 比较 因素 比较标准及评分 比较因素含义 一级（优势明显） 自然景观 环境污染 (空气、水) 小区规模、布局 2 规划限制比较 房屋外型整齐 和美观 公共绿化 交通便捷比较 公交站点 主干道距离 区域内 重点学校 区域内 区级以上医院 区域内大型购物中心、商场 物业管理差异 环境优越，就近公园或河流优势明显（9-10） 空气清新、无污染（9-10） 二级（优势相当或略好） 环境相近，就近公园或河流规模较好或相当 （8-9） 略好或相当（8-9） 三级（一般劣势） 环境一般，就近公园或河流规模较差（7-8） 较差（7-8） 居住小区规模较小，布局、排列较差（5-5.5） 陈旧、美观略差（5-5.5） 略差（5-5.5） 距比远约100米以上，交线路相对较少（7-7.5） 四级（明显劣势） 环境较差，无公园或河流（6-7） 污染严重（6-7） 无小区规模，任意布局，房屋拥挤（4.5-5） 破旧杂乱（4.5-5） 无绿化和绿地较少（4.5-5） 距比远约200米以上，无公交线路（6-6.5） 1 环境景观比较 居住小区规模较大，布局合理，居住小区规模相当，布局、排列明显优越（6-7） 整齐略好（5.5-6） 明显整齐和美观（6-6.5） 绿化整齐，美观（6-6.5） 距比近约100米以上或至少多3条公交线路（9-10） 距比近约100米以上 （9-10） 有数量或规模优势（9-10） 距比近约200米以上，就医方便（9-10） 距比近约200米以上，购物方便（19-20） 略好或相当（5.5-6） 略好或相当（5.5-6） 距比略近或相当（8-8.5） 距比略近或相当（8-8.5） 3 距比远约100米以上（7-7.5） 距比远约300米以上 （6-6.5） 无中小学（6-7） 就医困难（6-7） 数量、规模略好或相当（8-9） 学校数量、规模无优势（7-8） 距比接近，就医条件略好或相当（8-9） 距比接近，购物条件略好或相当（17.5-19） 距比远200米以上，就医条件较差 （7-8） 距比远约200米以上，购物较差（16.5-17.5） 4 公共配套比较 5 6 商业网点比较 物业管理比较 购物困难（16-17） 无物业管理（14.5-16） 80-89 管理档次高，全封闭 （19-20） 管理档次略高或相当（18-19） 管理档次较低，半封(16.5-18) 120-110 109-100 90-99 评分合计 备注：本表比较标准得出的是可比案例的比较结果，两者相同的打分为100,如可比案例的房地产状况好，则打的分数高；相反，打的分数就低。
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附表二
住宅个别因素修正标准表
序比较号 因素 1 比较因素含义 修正值范围 100±10 100±3 100±2 评定标准 结构 房屋结构差异 层次 指不同楼层引起的价格差异 详见附表三 详见附表四 参照附表五 2 朝向 指不同朝向引起的价格差异 3 成新 房屋建造年份况差异 装修房屋装修状况及附属设施差异 设施 100±5 年折旧率0.5%计算 4 0 忽略不计 个别因素修正值=(结构调整值层次调整值朝向调整值 × × ×100100100成新调整值 )×100 (个别因素修正值大于120的取120) 100 备 注 评定标准的调整值基数为100,可比交易实例房地产状况好于比准案例房地产状况的，则取数为正；相反，取数为负。
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附表三
住宅结构等级修正系数表
被估房屋 比准案例 钢混 钢混 钢混 砖混 砖混 砖混 一等 二等 三等 一等 二等 三等 砖木 木 钢混二等 1.02 1.0 0.98 0.98 0.96 0.9 0.88 0.87 钢混三等 1.04 1.02 1.0 1.0 0.98 0.92 0.9 0.89 砖混一等 1.04 1.02 1.0 1.0 0.98 0.92 0.9 0.89 砖混二等 1.06 1.04 1.02 1.02 1.0 0.94 0.92 0.91 砖混三等
1.12 1.1 1.08 1.08 1.06 1.0 0.98 0.97 18
附表四
住宅层次差价率标准表
一、 底层无自行车房的普通住宅层次差价率(%)
总层数 楼层 1 0 2 0 0 3 0 4 -2 5 -2 0 +3 +2 -1 6 -2 0 +2 +3 +1 -2 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 备注：
-2 -2 0 0 +2 +2 +3 +3 +1 +3 -1 +1 -2 -2 3 +1 +1 0 +2 -1 （1）底层或底层前部、底层以上为非住宅的,在计算楼层时，非住宅按实际层数视作住宅楼层计入,自行车房或技术夹层不计楼层； （2）木结构、砖木结构住宅不计层次差价；
（3）对顶层带阁楼的住宅，顶层楼层差价率按本表规定提高1%;阁楼层次差价率规定为：总层次2层的阁楼层次差价率为-15%，总层次每增加1层，层次差价率降低5%。
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二、底层自行车房的普通住宅层次差价率(%)
总层数 楼层 1 0 2 0 0 3 0 +1 0 4 0 +1 +2 -1 5 0 +1 +3 +2 -1 6 0 +1 +2 +3 0 -2 7 0 +1 +2 +3 +1 -1 -2 8 0 +1 +2 +3 +2 +1 -2 -3 1 2 3 4 5 6 7 8 备注：
（1）本表适用于底层自行车房的房屋，自行车房或技术夹层不计算楼层,非住宅按实际层数视作住宅楼层计入；
（2）木结构、砖木结构住宅不计层次差价；
（3）对顶层带阁楼的住宅，顶层楼层差价率按本表规定提高1%，阁楼层次差价率规定为：总层次2层的阁楼层次差价率为-15%，总层次每增加1层，层次差价率降低5%。
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三、中高层住宅层次差价率（%）
总层数 楼层 9 -5 -3 -2 -1 0 1 2 3 -3 10 -5 -3 -2 -1 0 1 1 2 3 -3 11 -5 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 -3 12 -5 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 4 -4 13 -6 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 4 -4 14 -6 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 -4 15 -6 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 2 3 3 4 -4 16 -7 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 -4 17 -7 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 4 -4 18 -8 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 4 -5 19 -8 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 4 4 -5 20 -8 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 4 4 4 -5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 备注：一、自行车房和技术不计层次，底下为非住宅用房的按实际层数计入总层数；
二、顶层带阁楼的住宅，顶层层次差价率参照次顶层，阁楼层次差价率为-45%。
21
四、中高层住宅层次差价率（%）
总层数 楼层 21 -9 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 4 22 -9 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 4 23 -9 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 4 24 -10 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 25 -10 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 26 -10 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 27 -10 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 4 28 -11 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 29 -11 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 30 -11 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 31 -11 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 -1 0 1 1 2 2 3 3 32 -11 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 -1 0 1 1 2 2 3 3 33 -12 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 -1 0 1 1 2 2 3 34 -12 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 -1 0 1 1 2 2 3 35 -12 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 -1 0 1 1 2 2 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 22
总层数 楼层 21 4 4 -5 22 4 4 4 -5 23 4 4 4 4 -5 24 4 4 4 4 4 -5 25 4 4 4 4 4 4 -5 26 4 4 4 4 4 4 4 -6 27 4 4 4 4 4 4 4 4 -6 28 4 4 4 4 4 4 4 4 4 -6 29 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 -6 30 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 -6 31 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 -7 32 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 -7 33 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 -7 34 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 -7 35 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 -7 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 备注：一、自行车房和技术不计层次，底下为非住宅用房的按实际层数计入总层数；
二、顶层带阁楼的住宅，顶层层次差价率参照次顶层，阁楼层次差价率为-45%。
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附表五
朝向差价率标准表
结构主方向 部位 南 东 中、北 东 南 中、西 南 西 中、北 东 北 中、西 备注：
1、主方向是指正方向左右各45度范围内的方向；
2、钢混、砖混结构住房，按卧室的主方向及其部位，以套为单位计算差价率；
3、砖木结构、木结构住房不计朝向差价；
4、工字型点式住房的西侧部位套房，如其东和南方向受本幢房屋阻挡，主方向改作朝西计算。
5、中高层住宅朝向差价率参照本表执行。
-2 -2 -2 0 -1 -1 +2 差价率（%） +1 24
附表六
房屋装修评估标准表
等级 楼、地面 墙 面 高档的大理石、面砖、木纹饰板、铝塑板等 顶 棚 基本 补偿标准条件 （元/M2） 高档实木地板、高档一 花岗石、大理石或抛光砖 中高档的实木地板、二 花岗石、抛光砖、地面砖 高档的金属装饰主材料 1000-1200 板、木质装饰板、完好 石膏装饰板等吊顶 中高档的木纹饰中高档的金属装饰主材料 板、大理石、面砖、板、木质装饰板、铝塑板等 石膏装饰板等吊板 完好 700-1000 高档的涂料、内墙普通的金属装饰普通的实木地板、花漆、墙纸（布）、板、木质装饰板、高档复合地板、三 岗石、普通的木纹饰板、中高档石膏装饰板中高档地面砖 大理石、铝塑板等 等吊顶 中低档实木地板、普通地砖 一般木纹饰板、中高档塑料装饰板、高档的墙纸（布）、普通石膏装饰板等内墙漆、涂料、普吊顶 通面砖等 主材料 完好 500-700 四 主材料 完好 300-500 普通的墙纸（布）、拼木地板（底下无搁普通塑料装饰板吊内墙漆、涂料、一五 栅）、普通复合地板 顶、中高档涂料 般面砖（瓷砖）等 瓷砖、一般涂料、油漆 主材料 完好 主材料 完好 100-300 六 油漆、塑料地毯 普通涂料 0-100 备注：
1、室内装修评估价格=表内评估标准×室内装修部分房屋使用面积。
2、装修等级的确定以地面装修为主。某分部单项与本等级不符时，按相符的等级分部进行调整，同一等级的分部标准占其评估标准为：楼、地面50%，墙面35%，顶棚15%。
3、本装修标准已包含：装修设计费用及隐蔽在装饰表面内部的管线工程和结构工程的价值，不同材料的防盗门（窗）、纱门、纱窗的价值，室内固定家具（含壁橱、吊橱、柜橱、门窗包角等）的价值。当缺少上述装修项目时，由评估机构酌情核减。
4、改变房屋结构，严重损坏房屋的，不予评估；为房屋结构、房屋用途配套设计使用的分部项目，不属于评估范围。
5、市三区外的各县（市）区可以参照执行本表，也可按原方法进行装修评估。
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附表七
附属物评估标准表
附属物 底层或夹层自行车房 独用 公用 独用 附属自行车房 公用 实砌一砖墙 100元/M2 一砖半空斗砖墙 独用围墙 一砖空斗砖墙 块石墙 碎砖墙 备注：
1、附属自行车房评估按本表内标准结合使用面积、成新评估确定，成新按每年0.5%折旧确定。
2、房改购房时，作为附属设施租赁或购买的独用天井、独用晒台，独用天井按160元/㎡、独用晒台按230元/㎡评估, 面积按购房时确定的净面积确定，其围墙价格按本表标准另行评估。
70元/M2 40元/M2 20元/M2 800元/户 评估标准 1800元/M2 1000元/户 1400元/M2 26
附表八
非住宅商业用房层次差价率修正表
次 层一 修 正 层 系 比 数 准价所 格 价二层 差价率 (%) 价格范围 （万元/M2） 地下室、三层及三层以上 差价率 (%) 价格范围 （万元/M2） 1万以下 -30 0-0.7 -40 0-0.6 1-5万 -40 0.7-3 -50 0.6-2.5 5-8万 -55 3-3.6 -60 2.5-3.2 8-12万 -65 3.6-4.2 -70 3.2-3.6 12-18万 -75 4.2-4.5 -80 3.6 18万以上 5 4 备注：当一层比准价格×差价率小于价格范围最小值时，按其对应的最小值确定。
27
附表九
一、商业用房综合评分修正系数表
修正 评分 因素 范围 优 较优 一般 较劣 劣 区块 位置 建筑 面积 位臵优越、突出，一般离街口约0-20 10米内 （16-20分） 利用率高，大小适中0-20 （16-20分） 大于0.4（16-20分） 较优越，离街口约约一般位臵 较劣势 明显劣势 25米内 （12-16（8-12分） （4-8分） （0-4分） 分） 利用率较高，大小适中（12-16分） 大于0.3（12-16分） 利用率一般， 大小适中 （8-12分） 利用率较利用率差， 差，分摊面分摊面积积较大 大（0-4分） （4-8分） 门面 宽深0-20 比 容积率 0-10 大于0.24大于0.2大于0.17（8-12分） （4-8分） （0-4分） 2.6以下2.6～3.0 3.0～3.43.4～3.83.8以上 （8-10分） （6-8分） （4-6分） （2-4分） （0-2分） 人流量明显集中 （12-15分） 人流量相人流量明人流量一人流量较少对较大 显偏少般（6-9分） （3-6分） （9-12分） （0-3分） 繁华 0-15 程度 其他 0-15 层次差价追加调整等，按实际情况确定。 因素 总分值 综合因素 1.15-1.2 1.1-1.15 1.0-1.1 0.9-1.0 0.8-0.9 80-100分 60-80分 40-60分 20-40分 0-20分 修正系数
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二、办公用房综合评分修正系数表
修正 评分 因素 范围 区块 环境 建筑 面积 朝向 层次 容积 率 其他 因素 优 较优 一般 较劣 劣 环境较优环境一般，环境较差，无景观、绿环境优美，越，污染不污染不明污染不明化，污染源0-30 无污染源 明显 显 显 明显 (24-30分) (18-24分) (12-18分) (6-12分) (0-6分) 利用率较利用率一面积大，无大小适中，面积大，难高，大小适般，大小适法分割处0-10 独门独院 分割处臵 中 中 臵 (8-10分) (2-4分) (6-8分) (4-6分) (0-2分) 朝向或层朝向或层朝向、层次朝向、层次次明显优一般 次明显较0-35 明显优越 明显较差 越 (14-21分) 差 (28-35分) (0-7分) (21-28分) (7-14分) 2.6以下 (8-10分) 2.6-3.0 (6-8分) 3.0-3.4 (4-6分) 3.4-3.8 (2-4分) 3.8以上 (0-2分) 0-10 0-15 车位等因素，按实际情况确定 总分值 综合因素 80-100分 60-80分 40-60分 20-40分 0-20分 1.15-1.2 1.1-1.15 1.0-1.1 0.9-1.0 0.8-0.9 修正系数 29
附表十
宁波市城市各类用地征收补偿基准地价
土地级别 1 2 3 4 5 1 单位面积地价（元/平方米） 楼面地价（元/平方米） 957 754 631 513 469 4910 3643 2584 1948 1428 9300 6900 4893 3690 2705 5850 4608 2592 2170 1683 870 685 574 466 426 2232 1656 1175 885 649 3720 2760 1957 1476 1082 3900 3072 1728 1447 1122 工业用地备注：
1、土地级别详见《宁波市三江片土地房屋级别和基准地价调整方案》；
2、楼面地价：商业用地按2.5容积率测算、办公用地按2.2容积率测算、住宅用地按1.5容积率测算、工业用地按1.1容积率测算；
3、当实际容积率高于上述标准时，需作容积率修正，修正公式为：（被征收房屋容积率÷标准容积率）×地价。当容积率修正系数大于1.3时，按1.3确定。
办公用地2 3 4 5 1 商业用地2 3 4 5 1 住宅用地2 3 4 5 30
附表十一
土地比较因素修正系数
修正 评分因素 范围 优 较优 位于主干道两侧，位臵较优越、配套齐全，进出大中型车辆较便捷 （24-32分） 较优 （18-24分） 一般 较劣 劣 位于主干道两侧，位臵优越、配区域 套齐全，车0-40 辆进出便位置 捷 （32-40分） 非主干道两侧，位臵一般，配套一般，能进出大中型车辆 （16-24分） 区域位臵区域位臵一般、进出较差、出大大中型车中型车辆辆较难 进出困难 ( 8-16分) (0-8分) 区块 0-30 位置 优越 （24-30分） 一般 较差 差 （12-18分） （6-12） （0-6分） 形状不规则，利用率一般 (2-4分) 大于0.3 (2-4分) 形状不规则，利用率差 (0-2分) 0.3以下 (0-2分) 形状较规形状规则，形状较规则，利用率土地 利用率高 则，利用率0-10 较高 一般 形状 （8-10分） (4-6分) （6-8分） 容积率 0-10 大于1.6 (8-10分) 大于1.1 (6-8分) 大于0.7 (4-6分) 其他 0-10 总分值 比较因素 1.15-1.2 80-100分 不可预见因素 （0-10分） 60-80分 40-60分 20-40分 0-20分 1.1-1.15 1.0-1.1 0.9-1.0 0.8-0.9 修正系数 31
附表十二
征收房屋结构等级评定及重置价格标准表
分 项 条 结 件 构 等 级 主要条件 重置价格 （元/M2） 住宅 非住宅 钢混结构
框剪结构、剪力墙结构，框筒结构、筒中筒结构、框架结构、钢砼；现浇楼面；塑钢、铝合金门窗；一 外墙中高档装饰，内墙初装修；水、电、卫、电梯等设施配套齐全。 框架结构、钢筋砼排架结构；现浇钢砼楼面；塑钢、二 铝合金、钢门窗；外墙中档装饰，内墙初装修或一般粉刷；水、电、卫配套齐全。 三 大模板结构，预制多孔板楼面；钢、木门窗；内外墙一般粉刷。 1550 1750 1300 1550 1050 1250 标准砖墙或部分钢砼梁、柱承重（有构造柱）；现一 浇钢砼楼面；塑钢窗、铝合金门窗；内外墙一般以上粉刷；水、电、卫配套齐全。 1050 1250 砖混结构标准砖墙承重或部分钢砼梁、柱承重；预制多孔板二 楼面；钢、铝合金、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫配套齐全。 三 标准砖墙承重；预制多孔板楼地面；钢、铝合金、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电设施。 条型基础，砖墙维护，H型槽钢；层高4.5米，跨度约15米；C型钢桁条，彩钢夹芯板或隔热钢板；一般混凝土地面；防火涂料，一般门窗；水、电。 标准砖墙承重，林型屋架（木或水泥桁条）；木或预制多孔板楼面；木门窗；一般粉刷；水、电。 木梁、柱 承重，木屋架；木楼面；一般粉刷；木门窗；一般粉刷，水、电。 毛石、杂乱砖墙承重或木柱承重；较差木或多孔板楼面，小青瓦、平瓦面。 1000 1050 800 880 钢结构 / 700 砖木结构 木结构 简易结构 650 550 500 650 550 500 备注：
1、本表适用于市三区，其他各区可在原重臵价格基础上按实调整。
2、钢结构重臵价格根据不同的建造类型结合层高、跨度酌情调整,但调整率不得超过30%；
3、非住宅的少量非承重部件与标准不符时，重臵价格酌情调整，调整率不得超过10%。
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附表十三
国有土地使用权最低权益地价标准
土地级别 单位 土地类型 （建筑面积） 一 二 三 四 五 六 七 商业用房 元/m2 710 580 470 350 310 290 270 住宅用房 元/m 2610 520 450 300 280 260 工业用房 元/m 2 210 160 140
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