资产评估
目录
第一章 导论.........................................................2 第二章 资产评估的程序与基本方法......................................6 第三章 机器设备评估................................................10 第四章 房地产价格评估................................................15 第五章 无形资产评估.................................................25 第六章 金融资产和递延资产评估.......................................30 第七章 流动资产评估..................................................35 第八章 企业价值评估.................................................39 第九章 期权定价模型在资产价值评估中的应用............................49 第十章 资产评估报告.................................................58
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第一章 导论
一、练习题 1、术语解释
（1）资产评估 （2）资产评估的时点性 （3）市场价值 （4）非市场价值
2、单项选择题
（1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（ ）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。
a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未 （2）不可辨认的资产是指（ ）。
a、 没有物质形态因而无法辨认的资产
b、 因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产 c、不能独立于有形资产而单独存在的资产 d、除有形资产以外的所有资产
（3）资产评估价值取决于资产的（ ）。
a、 原先的购买价格 b、生产成本 c、预期效用 d、评估基准日的利用现状
（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。这体现了资产评估的（ ）。 a、贡献原则 b、客观原则 c、预期原则 d、替代原则 （5）下列不属于资产评估工作原则的是（ ）
a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性 （6）在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（ ）。 a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设 （7）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押
房地产价值的评估适用于（ ）。
a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设
（8）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（ ） a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者
c、前者必须等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者
（9）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（ ）
a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性 （10）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（ ）万元 a、500 b、300 c、280 d、360 3、多项选择题
（1）资产评估行为涉及的经济行为包括（ ）
a、产权转让 b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停业整顿
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（2）资产评估的科学性原则是指（ ）
a、选择适用的价值类型和方法 b、由包括科技专家组成的资产评估队伍 c、制定科学的评估方案 d、以充分科学的事实为依据 e、遵循科学的评估程序
（3）资产评估的公正性表现为（ ）
a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。
b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。
c、资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。 d、资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。
e评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。
（4）在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有（ ） a、保持利用现状前提 b、转换用途前提 c、投资改造前提 d、新利用前提 e、上述四种情形的某种组合 （5）适用于资产评估的假设有（ ） a、继续使用假设 b、公开市场假设
c、持续经营假设 d、清算假设 e、交易假设 （6）确定评估基准日的目的是（ ）
a、确定评估对象的计价时间 b、将动态下的资产固定在某一时点 c、将动态下的资产固定在某一时期 d、确定评估机构的工作日 e、遵循科学的评估程序 4、问答题
（1）资产评估的基本要素有哪些？ （2）资产评估假设的具体内容是什么？ （3）资产评估的经济原则有哪些？
二、参考答案 1、
（1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。
（2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。
（3）一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。
（4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。 2、
3
（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c （6）c （7）a （8）d （9）b （10）b 3、
（1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abde （6）ab 4、
（1） 资产评估的基本要素有哪些？
资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。
从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。
特定资产是待评估的对象。
国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。
特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。
评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。 价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。 评估程序是资产评估业务的工作步骤。
评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。 （2） 资产评估假设的具体内容是什么？
资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。
继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是资产将转换用途后在原地继续使用；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件。
公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。
清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。按照寻找购买者的时间的长短，可以将清算分为强制清算和有序清算。清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值。
（3）资产评估的经济原则有哪些？
资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。资产评估的经济原则包括贡献
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原则、替代原则、预期收益原则、最佳（也称最高最佳）使用原则。
贡献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。
替代原则的理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的价值。对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的；对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。
预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。
最佳（也称最高最佳）使用原则即按照估价对象的最佳使用方式，评估资产的价格。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。在运用最佳使用原则时，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得到技术上的支持，不能将技术上无法作到的利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用。在估价对象已经处于使用状态的情况下，应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择：（1）保持利用现状前提，即认为继续保持利用现状为最佳使用时，应以保持现状继续使用作为估价前提；（2）转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提；（3）投资改造前提，即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时，应以改造后的使用假定为估价前提；（4）重新利用前提，即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为有利时，应以拆除该部分后的使用假定为估价前提；（5）上述四种情形的某种组合。
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第二章 资产评估的程序与基本方法
一、练习题 1、术语解释
（1）复原重置成本 （2）更新重置成本 （3）实体性贬值 （4）功能性贬值 （5）经济性贬值 （6）总使用年限 （7）实际已使用年限 （8）资产利用率 （9）成新率 （10）成本法 （11）比较法 （12）收益法 2、单项选择题
（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ ）万元。 a、15 b、12.6 c、10 d、50
（2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ ）。
a、复原重置成本 b、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本
（3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（ ）元。
a、145000 b、115000 c、152000 d、151800
（4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（ ）万元。 a、50 b、70.8 c、35.3 d、85
（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（ ）万元。
a 、200 b、250 c、300 d、350
（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ ）。 a、成本法 b、收益法 c、市场比较法 d、残余法 （7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ ）。
a、相同的原材料 b、相同的建造技术标准 c、资产的现时价格 d、相同的设计 （8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（ ）。
a、实体性贬值 b、经济性贬值 c、功能性贬值 d、资产利用率 （9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（ ）。
a、总经济使用年限 b、总技术使用年限 c、总物理寿命 d、以上三个都可以 （10）某机器设备购建于1994年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（ ）年。 a、6 b、7 c、8 d、7.5 （11）待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（ ）元。 a、160000 b、150000 c、10000 d、40000
（12）现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重
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置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（ ）万元。 a、357 b、448 c、400 d、417
（13）预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ ）万元。 a、136 b、219 c、127 d、145
（14）某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（ ）万元。规模效益指数为0.5。
a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6
（15）某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ ）万元。
a、2.5 b、5 c、7.5 d、10
（16）通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（ ） a、专利权 b、专用机器设备 c、通用设备 d、专有技术 （17）在应用市场法时，一般应该选择（ ）参照物进行比较。
a、3个或3个以上 b、2个或2个以上 c、1个或1个以上 d、4个或4个以上 3、多项选择题
（1）资产评估业务约定书的内容包括有（ ）。
a、评估范围 b、评估目的 c、评估假设 d、评估基准日 e、评估工作日期 （2）重置成本的估算方法有（ ）
a、物价指数法 b、功能价值法 c、规模经济效益指数法 d、重置核算法 e、观察法
（3）实体性贬值的估算方法有（ ）
a、观察法 b、经济使用年限法 c、使用年限法 d、修复费用法 e、成新率法 （4）功能性贬值包括（ ）
a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值 c、复原重置成本的功能性贬值 d、更新重置成本的功能性贬值 e、修复性功能性贬值
（5）估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（ ）
a、维修费用 b、保险费用 c、折旧费用 d、资金成本 e、管理费用 （6）造成资产经济性贬值的主要原因有（ ）。
a、该项资产技术落后 b、该项资产生产的产品需求减少 c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧 e、政府公布淘汰该类资产的时间表
（7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ ） a、相同的功能效用 b、相同的建造技术标准 c、资产现时价格 d、相同的设计 e、相同的材料 4、 问答题
（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？
（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？
（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？ （4）如何确定折现率？
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5、计算题
某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。
二、参考答案 1、
（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。
（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。
（3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。
（4）功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。 （5）经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。
（6）总使用年限是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。 （7）实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度（负荷程度）标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。 （8）资产利用率表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷至评估基准日资产的累计法定利用时间。
（9）成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。
（10）成本法成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。 （11）比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。 （12）收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。 2、
（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a 3、
（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac 4、
（1）资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：①资产评估项目的接洽；②组建资产评估项目小组；③拟定资产评估的工作方案；④收集与资产评估有关的资料；⑤待评估资产的清查核实和实地查勘；⑥资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析；⑦选择评估方法并进行估算；⑧编写资产评估报告；⑨与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续
（2）①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异
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（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。②确定净超额运营成本。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。③估计待评估资产的剩余使用寿命。④以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值 = 复原重置成本 - 更新重置成本
（3）对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用。折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。 （4）折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。折现率的估算方法主要有以下几种：①市场比较法。即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。②资本资产定价模型法。即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。利用该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险。可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的，可以通过投资多样化（组合）来降低或消除。不可分散风险是由那些对整个经济而不只是对某一项投资产生影响的事件带来的，无法通过投资多样化降低或消除。因为可分散风险能够通过多样化来消除，所以投资市场不会给予它回报，投资市场只对无法避免的风险即不可分散风险予以补偿。由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿。国库券是最安全的投资方式，我们可以将它的回报率当作无风险利率。资产风险补偿等于资产市场（平均）风险补偿乘以资产的贝他系数（β）。因而可以将资产的期望回报率表示为：
资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 × β
= 无风险利率 +（资产平均回报率 - 无风险利率）×β ③加权平均资本成本法。加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本，也考虑负债资本的成本，用公式表示为：
加权资本成本（折现率） = 权益成本 × 权益比 + 负债成本 × 负债比
如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示为：
加权资本成本 = 权益成本 ×权益比 + 税前负债成本 ×（1 - 所得税边际税率）× 负债比 5、
[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元）
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第三章 机器设备评估
一、练习题 1、单项选择题
（1）机器设备按其工程技术特点分类，不包括( )
a．专用设备 b．通用设备 c．生产性设备 d．非标准设备 （2）成本法主要适用于评估( )
a．可连续计量预期收益的设备 b．可正常变现的设备
c．可获得非正常变现价格的设备 d．续用、但无法预测未来收益的设备
（3）机器设备重置成本中的直接费用包括( )
a．各种管理费用 b．安装调试费用 c．人员培训费用 d．总体设计赏用
（4）计算重置成本时，不应计入的费用是( )
a．购建费用 b．维修费用 c．安装费用 d．总调试费用 （5）估测一台在用续用的设备的重置成本，首选方法是( )
a. 利用价格指数法 b．利用询价法询价再考虑其他费用 c．利用重置核算法 d．利用功能价值法 （6）物价指数法只能用于确定设备的( )。
a．复原重量成本 b．更新重置成本 c．实体贬值 d．功能性贬值
（7）采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是( ) a．设备进口国零售商品价格指数 b．设备出口国生产资料价格指数 c．设备出口国综合价格指数 d．设备出口国零售商品价格指数 （8）机器设备的经济寿命是指( )。 a．机器设备从使用到报废为止的时间
b．机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间 c．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间
d．机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间 （9）鉴定机器设备的实际已使用年限，不需考虑的因素是( )。 a．技术进步因素 b．设备使用的日历天数 c．设备使用强度 d．设备的维修保养水平 （10）运用修复费用法估测成新率适用于( )。 a．所有机器设备
b．具有特殊结构及可补偿性有形损耗的设备
c．具有特殊结构及在技术上可修复的有形损耗的设备 d．具有特殊结构及不可补偿有形损耗的设备 （11）设备的技术寿命与( )有关。
a. 使用强度 b．使用时间 c．技术更新速度 d．维修保养水平 （12） 运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了( )因素。 a．技术因素 b．功能因素 c．地域因素 d．时间因素
（13）被评估设备购建于1985年，账面价值为30000元，1990、1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000
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元，1995年对该设备进行评估，假设从1985—1995年价格上升率为10％，该设备尚可使用年限为8年。评估时设备的加权投资年限为（ ）年 a．10.5 b．9.5 c．8 d．8.5
（14）对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为( )
a．更新重置成本 b．复原重置成本 c．完全重复成本 d．实际重置成本
（15）某台被估资产1978年购建，其账面原值为10万元，当时该类设备定基物价指数为120％，1990年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180％，则该台设备的重置全价为( )万元。 a．10 b．18 c．12 d．15
（16）某设备的原始价值为5万元，当修理后才能正常使用，并且修理后所带来的收益足以弥补修理费用。若修理费用为1万元，重置成本为4万元，则其成新率不会超过( )
a．25％ b．80％ c．75％ d．20％
2、多项选择题
（1）在设备评估中，重置核算法主要适用于( )设备重置成本的估算。 a．通用 b．进口 c．非标 d．自制 e．了解市场行情 （2）设备评估的现场工作包括( )
a. 指导委托方填报评估表格 b．分析委托方的各种评估表格 c．对设备进行技术鉴定 d．查明设备实物落实评估对象 e．确定设备的成新率
（3）机器设备的重置成本应包括( )
a. 机器设备的日常维修费用 b．机器设备的购置费用 c．设备操作人员的培训费用 d．设备的大修费用 e. 设备的技术改造费用
（4）构成机器设备重置成本的间接费用主要( )
a．购建设备所发生的管理费用 b．购建设备所发生的运输费用 c．购建设备所占用的资金成本 d．购建设备所发生的总体设计费用 e．购建设备所发生的安装费用
（5）影响机器设备物理寿命的因素有( )
a．机器设备的使用强度 b．机器设备的维修保养水平 c．同类设备的使用强度 d．机器设备的经济用途 e．设备的自身质量
（6）进口设备的重置成本包括( ) a．设备购置价格 b．设备运杂费用 c．设备进口关锐 d．银行手续费用 e．设备安装调试费用
（7）运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的基本参数( ) a．设备的总经济使用寿命 b．设备的技术水平 c．设备的实际已使用时间 d．设备的负荷程度 e．设备的剩余经济使用年限
（8）机器设备的经济寿命受下列因素影响( )
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a．物理性能 b．技术进步速度 c．设备生产产品的市场状况 d．设备使用人员的技术水平 e．设备配套情况 （9）设备成新率的估测通常采用( )进行。
a．使用年限法 b．修复费用法 c．观测分析法 d．功能价值法 e．统计分析法
（10）安装周期很短的一般设备，其重置成本包括( )
a．设备购置费 b．运输费用 c．利息费用 d．安装费用 （11）设备的功能性贬值通常要表现为( )
a. 超额重置成本 b．超额投资成本 c．超额运营成本 d．超额更新成本
（12）机器设备寿命按其性质可分为( )
a．法定寿命 b．市场寿命 c．物理寿命 d．经济寿命 e．技术寿命
3、计算题
（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。
（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。
（3）评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：①从1996年5月至2001年5月，该类设备的环比价格指数1997年为102%，1998年为101%，1999年为99%，2000年为100%，2001年为102%；②Ⅰ型机组在2001年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；③被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；④该机组经过检测尚可以使用7年；⑤与具有相同生产能力的Ⅱ型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；⑥折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。
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二、参考答案： 1、
（1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8）b
（9）a （10）b （11）c （12）d （13）b （14）a （15）d （16）c 2、
（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde （7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde 3、 （1）
1）估算重置成本
重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元） 2）估算加权投资年限
加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67 ＝9.66年 3)估算实体性贬值率
实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%
4)估算实体性贬值
实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元) 5）功能性贬值估算
第一步，计算被评估装置的年超额运营成本 （5－4）×12000＝12000（元）
第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本 12000×（1－33%）＝8040（元） 第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现
求和，以确定其功能性贬值额
8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5万元 6）求资产价值
待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.5
＝51.92(万元)
(2)
1）估算重置成本
重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元) 2）估算加权投资年限
加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年 3)估算实体性贬值率
实体性贬值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46% 4)估算实体性贬值
实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97(万元) 5）估算功能性贬值
第一步，计算被评估设备的年超额运营成本 1000×12＝12000（元）
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第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本 12000×（1－33%）＝8040（元） 第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现
求和，以确定其功能性贬值额
8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元) ＝3.5万元 6）估算经济性贬值率
经济性贬值率＝[1－（60%÷80%）X] ×100%
＝[1－（60%÷80%）0.7] ×100% ＝18.24% 7)估算经济性贬值
经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率 ＝（124.72－47.97－3.5）×18.24% ＝13.36(万元) 8）求资产价值
待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 ＝124.72－47.97－3.5-13.36 ＝59.89(万元) (3)
1)运用市场重置方式(询价法)评估工型机组的过程及其结果
重置成本=100×(1+25%)=125(万元)
实体有形损耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30% 评估值=125×(1-30%)=87.5(万元)
2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果
重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元) 实体有形损耗率=3/(3+7)×100%=30%
功能性贬值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05万元 评估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(万元)
3)关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。
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第四章 房地产价格评估
一、练习题 1、术语解释
（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价 2、单项选择题
（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法 （4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期
（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000
（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041 （8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法
（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 （10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
建筑总价格 土地总面积房地总价格C.土地总面积A.15
B.土地总价格土地总面积土地总价格D.建筑总面积
（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。
a. 205 b. 429 c. 633 d. 690
（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。
a. 110 b. 61 c. 80 d. 49
（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。
a.1000 b.12000 c.4000 d.2000
（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。
a．140 b. 157 c. 141 d. 148
（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。
a. 9％ b. 12.5％ c. 7.5％ d. 5％
（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。
a. 86 b. 87 c. 90 d. 85
（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
a. 50 b. 60 c. 80 d. 100
（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于( )万元。
a. 28 b. 32 c. 25 d. 30
（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( )
a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。
a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性
（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。
a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25
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（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为( )元。
a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000
（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于( ) 元／平方米。
a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元
（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。
a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费 （25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的( )
a．供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则 (26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为( )
a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85
(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500 万元，2001年1月的评估值接近( ) 万元
a．400 b．392 c．402 d．390
(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为( ) 万元
a．120 b．80 c．60 d．100
(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（ ）
a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米 b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米 c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米 d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米 (30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。该地产的评估值最接近于（ ）万元
a. 77 b. 146 c. 116 d. 193 3、多项选择题
(1) 影响地价的一般因素有( )。
a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素 e. 人口因素
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(2)影响地价的社会因素主要包括( )等几个方面。
a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策 d. 房地产投机 e. 交通管制
(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( )。
a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制 d.公有设施完善度 e. 交通便捷度 (4)影响地价的个别因素主要有( )。
a. 位置因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素 e. 土地利用因素
(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。
a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况 d. 环境质量 e. 土地使用年限 (6)评估建筑物需考虑的因素包括( )。
a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平
(7)建筑物应在( )方面符合政府规定。
a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率 d.覆盖率 e.外形设计
(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( )。
a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益 d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备 (9)假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。
a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑费用
(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( )方面与评估对象保持一致。
a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易时间 （11）房地产评估遵循的原则有( )
a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原则 4、计算分析题
（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? （3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。
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（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?
（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。 成交价格 宗地 （元／平方米） 交易时间 交易情况 容积率 剩余使用年限 区域因素 个别因素 待估地 2000/01 0 1.2 45 0 0 1 800 1998/01 2% 1.3 50 1% 0 2 850 1999/01 1% 1.4 50 0 1% 3 760 1998/01 0 1.1 40 0 -2% 4 780 1998/01 0 1.0 45 -1% 1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表： 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 指数 100 105 108 110 111 115 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。 （6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。
（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。
（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。
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（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。 （11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。
（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。
(14) 某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?
二、参考答案 1、
（1）即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。
（2）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 （3）是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其
20
财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。
（4）是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
（5）是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
（6）是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。 2、 （1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c （9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b
（17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c
(25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c 3、
(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde (7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde 4、计算题
（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
3000?2000?6?1?10%?2?29752066(元)
2)总建筑费用现值为：
1000?60%?100001000?40%?10000??9190000(元) 0.51.5?1?10%??1?10%? 3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)
4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280
6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)
=16574783÷1.2 =13812319(元)
（2）根据题中所给条件计算如下：
1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 （3）根据题意：
21
该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)
（4）
8??1?2%?8??1?2%?8??1?2%?8被估房地产十年租期内的收益现值=???234?1?10%??1?10%??1?10%??1?10%?23?1?10%??66.75?万元?
（5）
?8??1?2%?54?1510%??1?10%?5??1?1?5????1?10%??? P1?800?115100106???1101021091?1?1?1?10%?145?50100100??785.4?元/平方米? 101100?1?10%?1
1?10%??115100106100100P2?850???????812.8?元/平方米?11111011121?10010150?1?10%?1?10%??115100106100100P3?760???????841.53?元/平方米?11101001031?1009840?1?10%?1?1451?45
?1?10%??100?100?881.93元/平方米115100106P4?780??????11101001001?9999 45?1?10%?P785.4?812.8?841.53?881.931?P2?P3?P4??830.41?元/平方米?44即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。
1） 测算不动产总价
① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米)
② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元) ③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)
P?1?14522
??1不动产总价?1620000/8%??1?47? ④ ???1?8%????19706113（元） 2） 测算建筑费及专业费
建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 计算利息
利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000（元） 4） 计算利润
利润 = 19706113×15% = 2955917（元） 5） 测算地价
地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
= 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）
（7）
1)该房地产的年租金总收入为： 1×7×12 = 84(万元)
2)该房地产的年出租费用为：
84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元) 3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为：
64.38 ×[1-1／(1+12％)10]／12％ = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元) (8)
1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元） 2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891(万元) 3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)
4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元 5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元) (9)
300×[1-1/(1+9%)3]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p
p = 3759.4(万元) (10)
1)建筑部分的重置成本:
800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）×8/50+18 = 182.6(万元) 3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元) 4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元) 5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元) (11)
1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)
23
2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元) 3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元) (12)
1)预期完工后的楼价现值:
80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5] =2087.7(万元)
2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元) 3)税费:购买价格×4%
4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4% 购买价格=784.8(万元) (13)
1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米) 2)带租约的3年期间每年的净租金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)
3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元）
4）计算带租约出售的总价格：
345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元) (14)
1）估计预期楼价（市场比较法）
3500×（1+2%×1.5）×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米 3573.27×2000×5=3573.27(万元) 2)估计剩余建造费
2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元) 3)估计利息
在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元)
4)估计利润及税费
3573.27×(4%+8%)=428.79(万元) 5)估计在建工程价值
在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79 在建工程价值=1449(万元) 6)原产权人投入成本
(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元) 1449-2125=-676(万元)
原产权人亏损大约676万元.
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第五章 无形资产评估
一、练习题 1、术语解释
（1）无形资产 （2）商誉 2、单项选择题
（1）某企业的预期年收益额为320万元，该企业的各单项资产评估价值之和为1200万元，其中专利权价值为400万元，该企业所属行业的平均收益率为10%，适用本金化率为10%，其商誉的评估值为（ ）万元。 a、800 b、400 c、2000 d、2400
（2）某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）签定了一房屋租赁合同，原租金为200元 / 月，每半年的第1个月初支付一次，租期为5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）转让该房屋的租赁权，经调查同类房屋2000年1月的市场租金为250元 / 月，折现率为10%。该租赁权的转让费接近（ ）元。 a、1900 b、2000 c、2400 d、12000 （3）下列公式能够成立的是（ ）
a、销售收入分成率 = 销售利润分成率 / 销售利润率 b、销售利润分成率 = 销售收入分成率 / 销售利润率 c、销售利润分成率 = 销售收入分成率 * 销售利润率 d、销售收入分成率 = 1 - 销售利润分成率
（4）某企业的预期年收益额为16万元，该企业各单项资产之和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此为适用本金化率计算出的商誉价值为（ ）万元
a、10 b、20 c、30 d、40
（5）某企业5年前获得一项专利，法定寿命为10年，现对其进行价值评估。经过专家估算，截止到评估基准日，其重置成本为120万元，尚可使用3年，则该项专利的评估价值为（ ）万元
a、45 b、50 c、60 d、72
（6）用成本法评估某项专利技术，已知在开发该专利的过程中耗费材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为（ ）万元 a、75 b、50 c、65 d、20 （7）下列阐述中正确的为（ ） a、商誉是能够离开企业而单独存在的
b、商标可以转让其使用权，但不能够转让其所有权 c、商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权 d、商誉是产品的标志
（8）对无形资产进行转让、投资评估的前提条件是无形资产（ ）
a、可以确指 b、附着于有形资产 c、技术成熟度高 d、可带来超额利润
（9）某企业两年前引进一项专有技术，重置成本为100万元，预计尚可使用5年，该技术产品设计生产能力为年产1000件，现在准备将40%的生产能力转让出去，由于竞争对手的增加，使得该企业减少收益的现值为30万元。该技术转
25
让的最低收费额接近（ ）万元
a、70 b、59 c、30 d、101
（10）预期某企业未来5年的净收益分别为13万元、14万元、11万元、12万元、15万元，第6年起的净收益保持在15万元左右。采用对各单项资产价值进行评估加总的方式确定企业价值为90万元。折现率为10%。该企业的商誉价值为（ ）万元
a、100 b、142 c、52 d、130
（11）某企业一项专利技术的法律保护期自1996年1月起20年，2002年1月预计其可带来超额利润的年限尚有10年。现在该企业拟将该技术转让给另一家企业使用5年，并从其年预期销售收入8000万元中分成15%作为转让收益。所得税率为33%。折现率为10%。该技术的转让价值为（ ）万元 a、3048 b、4940 c、5923 d、6845
（12）对于同一专利权来讲，其价值最高许可使用形式为（ ）
a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、交互使用许可 d、独占使用许可
（13）无形资产价值评估公式：
n 最低收费额 +
? k×R（1-T）/（1 + r）
i
2
i
i =1 适用于无形资产转让价格的（ ）
a、总付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付 （14） n 无形资产评估值 =
? k×R（1-T）/（1 + r）
i
1
i
i =1 n = 最低收费额 +
? k×R（1-T）/（1 + r）
i
2
i
i =1 上述公式中，k1和k2的关系是（ ）
a、k1等于k2 b、k1大于k2 c、k1小于k2 d、不确定 3、多项选择题
（1）专利权的许可使用形式有（ ）
a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、交互使用许可 d、独占使用许可 e、次级使用许可 （2）专利权的转让形式有（ ）
a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、特别使用许可 d、独占使用许可 e、全权转让
（3）无形资产转让价格的支付方式有（ ）
a、总付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付 （4）无形资产的最低收费额包括（ ） a、卖方研究开发成本中应由买方摊还的部分
b、卖方的机会成本 c、卖方的转让成本
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d、卖方分配到的经济租金 e、买方分配到的经济租金 4、问答题
（1）影响无形资产价值的因素有哪些？
（2）如何确定无形资产转让的最低收费额？
（3）自创型无形资产的重置成本由哪些要素构成？ 5、计算题
（1）企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万件和400万件产品。该专利技术的开发成本为400万元，已经使用5年，剩余经济使用年限为3年。该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响，由于市场竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为60万元。转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。
（2）甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。
（3）某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。
（4）甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%，所得税率为33%。试估算该商标许可使用权价值。
（5）甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%，所得税率为33%。试确定该专利的使用权转让费。
二、参考答案 1、 （1）无形资产是被特定权利主体控制或拥有的，没有实物形态且不具有流动性，
27
而对生产经营持续发挥作用，并能够在将来带来额外经济效益的资产。
（2）商誉通常是指一个企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超额利润的价值。这种价值的预期是由于企业所处的地理位置的优势，或由于经营效率高、管理水平高、生产历史悠久、令人喜爱或尊敬的企业名称、良好的客户关系、高昂的士气等多种无形的“资产”因素综合造成的。 2、
（1）c （2）b 50×6+50×6× [1-1/（1+5%）7] / 5% = 2000 （3）b （4）b （5）a （6）c （7）c （8）d （9）b （10）c （11）a （12）d （13）d （14）b 3、（1）abcde （2）abde （3）abd （4）abc 4、
（1）影响无形资产价值的因素主要有：①开发成本。虽然无形资产的开发成本较难界定，但这并不否定其对价值产生的影响。一般来说，技术复杂程度较高、需要较高开发成本的无形资产，其价值往往也较高。无形资产的开发成本包括发明创造成本、法律保护成本、发行推广成本等项目。②产生追加利润的能力。在一定的环境、制度条件下，其能够为使用者产生的追加利润越多，其价值就越大。③技术成熟程度。一项技术的开发程度越高，技术越成熟，运用该技术成果的风险就越小，其价值就相对越高。不过一项技术较为成熟的话，其替代技术或同类技术也比较成熟，该类技术的应用可能也已经较为普遍，以致其产生超额利润的能力下降，其价值也就较低。④剩余经济使用年限。⑤无形资产权利的内容。比如，一项无形资产所有权价值高于该无形资产的使用权价值。①⑥同类无形资产的市场状况。⑦同类无形资产的发展及更新趋势。同类无形资产的发展及更新速度越快，该无形资产的贬值速度就越快，其预期能够创造超额利润的期限就越短，从而价值也就越低。
（2）无形资产转让的最低收费额取决于无形资产的开发成本和机会成本。开发成本是指重新研究和开发这项无形资产的现时成本，包括所需要投入的全部人力、物力和资金。机会成本包括无形资产转出的净减收益和转让成本。无形资产转出的净减收益是指因转让无形资产，使得卖方失去了现有及潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而造成的可能的经济损失现值。转让成本包括：卖方所提供的技术服务，如指导安置、调试、技术培训、市场开拓等；谈判过程的差旅费及管理费；有关的法律费用；其他与执行合同相关的费用，如邀请买方的招待费用、佣金等。无形资产的最低收费额= 开发成本净值× 开发成本分摊率 + 无形资产转出的净减收益＋转让成本 （3）自创型无形资产的重置成本包括研究、开发该无形资产的全部资本投入（包括直接投入和间接投入），以及所投入资本应取得的正常报酬。无形资产的成本分析中一般应包括材料成本、人工成本、间接成本、开发商利润及企业家奖励等方面要素。材料成本包括无形资产开发过程中有形要素的支出，该部分在无形资产开发过程的总体成本中通常所占比重不大；人工成本包括与无形资产开发有关的人力资本耗费，通常包括员工的全部工资薪金和给合同商的所有货币报酬；间接成本通常包括与就业有关的税收、与就业有关的额外收入和福利附加（支付给雇员的养老金、健康保险、人身保险及其他福利）、管理和监督成本，以及公用设施和经营费用；开发商利润可以用开发商在材料成本、人工成本及间接成本上的投资报酬百分比来评估，也可以用开发所耗费时间量的加价百分比或确定的金额加价来评估；企业家奖励是激励无形资产所有者进入开发过程的经济收益额，
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可以看作是时间机会成本。 5、
（1）400×[3/（3+5）]×[400/（400+800）] +60 + 20 = 130（万元） （2）
1）求利润分成率
80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）] = 9.96%
2）求未来每年的预期利润额 第1、2年：（500-400）×20 = 2000（万元） 第3、4年：（450-400）×20 = 1000（万元） 第5年：（430-400）×20 = 600（万元） 3）求评估值：
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9.96%×（1-33%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）+1000/（1+10%）+ +1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5] = 352.2（万元） （3）
1）计算企业整体价值
估算出该企业整体资产评估价值
2）计算企业各单项资产价值 单项有形资产评估值为600万 估算出非专利技术评估值：
100×(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(万元) 3）评出商誉价值
商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)
=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)
（4）25%×（1-33%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）2+55×10/（1+14%）3
+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5] = 295（万元）
（5）{100×（1+500%）/[100×（1+500%）+3000×（1+15%）]}×（1-33%）×20×[ （90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）2+（85-50）/（1+10%）3+（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5] = 254.5(万元)
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第六章 金融资产和递延资产评估
一、练习题 1、术语解释
（1）金融资产 （2）股票的内在价格 （3）股票的清算价格 （3）股票的市场价格
2、单项选择题
（1）被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（ ）元
a. 137117 b.172000 c. 118000 d.153380
（2）被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。
a. 109 b. 116 c. 122 d. 154 （3）某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司股本利润率保持15%水平上，折现率设定为12%，如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票，其评估值最有可能是（ ）。
a. 900 000元 b. 1 000 000元 c. 750 000元 d. 600 000元
（4）某公司在1997年1月租赁一临街房屋，租期4年，租金4万元（假定这里不考虑货币时间价值）。1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应为（ ）元
a. 15120 b.12150 c. 20120 d.20220 （5）从资产评估的角度，递延资产属于一种（ ）。
a. 待摊费用 b. 预付费用 c. 无形资产 d. 固定
资产
（6）上市公司股票的清算价格是( )。
a.资产总额与总股数的比值 b.资产总额与流通股数的比值 c. 净资产与上市流通总股数的比值 d.净资产与总股数的比值 （7）被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长期待摊费用的评估值为（ ）万元
a、16 b、20 c、35 d、116 3、多项选择题
（1）债券具有以下特点：（ ）。
30
a、债券的流动性 b、债券的安全性 c、债券的盈利性 d、投资风险较小
（2）股票评估与股票的（ ）有关。
a、内在价值 b、账面价值 c、市场价值 d、清算价格 e、票面价格
（3）非上市债券的评估类型可以分为（ ）。
a、固定红利模型 b、红利增长模型
c、每年支付利息，到期还本型 d、分段模型 e、到期后一次还本型 （4）金融资产评估是对被投资方（ ）。
a、投资品评估 b、偿债能力评估 c、获利能力评估 d、变现能力评估 e、全部资产评估 （5）递延资产包括的项目有（ ）。
a、租入固定资产改良支出 b、预付报刊杂志费 c、开办费 d、固定资产修理支出 e、预提利息支出费用 4、问答题
（1）股票的投资特点是什么？ （2）债券的投资特点是什么？ （3）简述金融资产的评估特点。
（4）普通股评估的常见四种模型是什么？ （5）简述递延资产评估的特点。 5、计算题
（1）甲企业持有乙企业发行的优先股200股，每股面值500元，股息率为12%。当前的国库券市场利率为8%，乙企业的风险报酬率为2%。甲企业打算3年后将这些优先股出售，预计出售时市场利率将上升2个百分点。试评估该批优先股的价值。
（2）评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
二、参考答案 1、
（1）金融资产是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。也可以说，金融资产是一种合约，表示对未来收入的合法所有权。可以按照合约的不同性质将它们分为债权或股权。还可以根据金融资产期限的长短，可以将它们划分为货币市场（1年以内）和资本市场的融资工具。 （2）是一种理论价值或模拟市场价值。它是根据评估人员通过对股票未来收益的预测折现得出的股票价格。股票内在价格的高低，主要取决于企业的发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等因素。
31
（3）指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。
（4）指证券市场上的股票交易价格。在发育完善的证券市场条件下，股票市场价格是市场对企业股票内在价值的一种客观评价；而在发育不完善的证券市场条件下，股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做具体分析和判断。 2、
（1）a 100000×（1+4×18%）/（1+12%）2=137117（元） （2）b
（3）b 股利增长率=20%×15%=3% 900000×10%/（12%-3%）=1000000（元） （4）a [（40000/4）×1.5]+（240/2）=15120（元） （5）b （6）d （7）a 3、
（1）a d （2）a c d （3）c e （4）b c （5）a c d 4、
（1）股票是企业为筹集资金而发行的一种有价证券，它证明股票持有者对企业资产所享有的相应所有权。因此，投资股票即是一种股权投资。其投资特点有：
①风险性。股票购买者能否获得预期利益，完全取决于企业的经营状况，因而具有投资收益的不确定性，利多多分，利少少分，无利不分，亏损承担责任。 ②流动性。股票一经购买即不能退股，但可以随时按规则脱手转让变现，或者作为抵押品、上市交易，这使股票的流动成为可行。
③决策性。普通股票的持有者有权参加股东大会、选举董事长，并可依其所持股票的多少参与企业的经营管理决策，持股数量达到一定比例还可居于对公司的权力控制地位。
④股票交易价格与股票面值的不一致性。股票的市场交易价格不仅受制于企业的经营状况，还受到国内及国外的经济、政治、社会、心理等多方面因素的影响，往往造成股票交易价格与股票面值的不一致。
（2）债券是社会各类经济主体为筹集资金，按照法定程序发行的，承诺在指定日还本付息的债务凭证，它代表债券持有人与企业的一种债权债务关系。由于债券收益主要是利息收入，对投资人来说，主要看被投资债券的利息的多少。其投资特点有： ①风险性。政府发行的债券由国家财政担保；银行发行的债券以银行的信誉及资产作后盾；企业债券则要以企业的资产担保。即使发生企业破产清算时，债权人分配剩余财产的顺序也排在企业所有者之前。因此，投资债券的风险相对较小。
②收益的稳定性。一般情况下，债券利率是固定利率，一经确定即不能随意改动，不能随市场利率的变动而变动。在债券发行主体不发生较大变故时，债券的收益是比较稳定的。
③流动性。在发行的债券中有相当部分是可流通债券 ，它们可随时到金融市场上流通变现。
（3）金融资产是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。也可以说，金融资产是一种合约，表示对未来收入的合法所有权。金融资产的评估特点包含以下两层含义：
32
①是对投资资本的评估。投资者之所以在金融市场上购买股票、债券，多数情况下是为了取得投资收益，股票、债券收益的大小，决定着投资者的购买行为。所以，投资者是把用于股票、债券的投资看作投资资本，使其发挥着资本的功能。从这个意义上讲，金融资产投资的评估实际上是对投资资本的评估。
②是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估。投资者购买股票、债券的根本目的是获取投资收益，而能否获得相应的投资收益，一是取决于投资的数量，二是取决于投资风险，而投资风险在很大程度又上取决于被投资者的获利能力和偿债能力。因此，对于债券的评估，主要应考虑债券发行方的偿债能力；股票评估除了参照股市行情外，主要是对被投资者的获利能力的评估。
（4）普通股价值评估通常按其股息收益趋势分为固定红利模型、红利增长模型、分段式模型、随机模型四种方法。 对于企业经营比较稳定、红利分配固定，且能够保证在今后一定时期内红利分配政策比较稳定的普通股评估，应采用固定红利模型。运用该模型计算的股票评估值=预期下一年的红利额÷折现率或资本化率。
红利增长模型用于成长型企业股票评估。该模型是假设股票发行企业没有把剩余权益全部用作股利分配，而是将剩余收益的一部分用于追加投资，扩大企业再生产规模，继而增加企业的获利能力，最终增加股东的潜在获利能力，使股东获得的红利呈逐渐增长趋势。运用该模型计算的股票的评估值=预期下一年股票的红利额/(折现率－股利增比率)。
分段式模型是先按照评估目的把股票收益期分为两段，一段是能够被客观地预测的股票收益期或股票发行企业的某一经营周期；另一段是第一段期末以后的收益期，该阶段受到不可预测的不确定因素影响较大，股票收益难以客观预测。进行评估时，对前段逐年预期收益直接折现，对后段可采用固定红利模型或红利增长模型，收益额采用趋势分析法或客观假设。最后汇总两段现值，即是股票评估值。
几何随机模型引入了股利增长的随机概念。该模型假定预期股利为： R t+1 = R t（1+ g） 概率为 p t = 1，2，?? R t 概率为 1 - p 则股票价格为： P = R 0（1+ p g）/（r-pg）
（5）递延资产又称递延费用，是企业会计核算中的一个科目。该科目核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用。包括开办费、租入固定资产的改良支出、采取待摊办法的固定资产大修理支出，以及摊销期限在一年以上的费用。
首先由于递延资产自身不能单独对外交易或转让，只有当它赖以依存的企业发生产权变动时，才有可能涉及到企业递延资产的评估。递延资产能否构成被评估企业的资产并不取决于它在评估基准日之前所支付数额的多少，而取决于它在评估基准日之后能为新的产权主体带来利益的大小。因此，对递延资产的评估是对其预期经济效益的评估。
其次，评估递延资产，界定其评估范围非常重要。在具体评估递延资产时要注意与其它资产评估之间的协调性。如果经过大修、装修、改良的固定资产，因修理、装修和改良所增加的市场价值已经在固定资产的评估值中得到体现，则对于这一部分预付费所体现的递延资产不应再做重复评估。要注意与其他相关资产之间的协调，认真检查核实，了解费用支出摊销和结余情况，了解新形成的资产和权利的尚存情况，以确保所评估递延资产存在的合理性和有效性。
33
递延资产评估的货币时间价值因素根据受益时间长短而定。一般情况下，一年内的不予考虑，超过一年时间的要根据具体内容、市场行情的变化趋势处理。 5、
（1）优先股的评估值=200×500×12%[1/（1+10%）+1/（1+10%）2
+1/（1+10%）3]+ 200×500/（1+10%）3
=162944（元） （2）
1）新产品投资以前两年的收益率分别为：
10%× (1－2%) =9.8% 9.8%× (1－2%) =9.6%
2）新产品投产以前两年内股票收益现值为:
收益现值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2 = 8.52+7.26 = 15.78(万元)
3）新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和：
股票收益现值之和=100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4
=9.86+8.58=18.44（万元）
4）新产品投产后第三年起该股票收益现值为：
由于从新产品投产后第三年起股利增长率= 20%×25%=5%
所以从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值=100×1×15%×/（15%－5%）（1+15%）4 =85.76（万元）
5）该股票评估值=15.78+18.44+85.76=119.98(万元)
34
第七章 流动资产评估
一、练习题 1、术语解释
（1）流动资产 （2）实物类流动资产 （3）债权类流动资产 （4）货币类流动资产
2、单项选择题
（1）评估流动资产时有时会考虑其( )
a.经济性贬值 b.功能性贬值 c.实体性损耗 d.各种贬值 （2）在用低值易耗品的评估一般采用( )
a．成本法 b．市场法 c．收益法 d.清算价格法
（3）企业中A材料为一个月前从外地购进，数量5000公斤，单价为200元，当时付运杂费500元。评估时清查盘点尚有1500公斤A材料，则该材料评估值为( )元。
a．30000 b.300150 c．300500 d．以上都不对
(4)某低值易耗品原价700元，预计可使用1年，现已使用6个月。据调查，该低值易耗品的现行市价为1100元，则其评估值为( )元。 a．1100 b．1000 c．800 d．550
(5)采用成本法对在用低值易耗品评估时，成新率的确定应根据( )。
a．已使用月数 b．已摊销数额 c．实际损耗程度 d．尚未摊销数额 (6)某企业截止评估基准日止，经核实的应收账款余额为200万元，前5年有关资料如下： 年份 应收账款余额(万元) 坏账金额(万元) 第1年 30 0.25 第2年 35 0.5 第3年 60 0.8 第4年 90 8 第5年 105 20 根据上述资料，该企业应收账款的评估值应为( )元。 a．200 b．190.45 c．181.6 d. 175.5
(7)确定应收账款评估值的基本公式是：应收账款评估值等于( )。 a．应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 b．应收账款账面值-坏账准备-预计坏账损失 c．应收账款账面值-已确定坏账损失-坏账损失 d．应收账款账面值-坏账准备-坏账损失
(8)一般来说，应收账款评估后，账面上的“坏账准备”科目应为( )。 a．零 b．应收账款的3?~5? c．按账龄分析确定 d．评估确定的坏账数字
(9)某企业向甲企业售出一批半成品，贷款金额500万元，约定半年后付款。采用商业承兑汇票结算。该企业6月10日开出汇票，并经甲企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对该企业进行评估。评估基准日为8月10日，月贴现率为5?，则应收票据的评估值应为( )万元。 a．500 b．490 c．510 d．495
35
(10)某企业三月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1 日对该企业评估时，该预
付费用评估值为( ) 万元。
a．35 b．60 c．45 d．30 (11)对上市有价证券评估时，一般可按评估基准日的相关有价证券的( )计算评估值。
a．最高价 b．最低价 c．中间价 d．收盘价 (12)对外币存款折算为人民币时，一般应按( )折算。 a．月平均外汇牌价 b．年平均外汇牌价 c．评估基准日外汇牌价 d．当年最低外汇牌价
(13)某企业当年1月31日预付末来一年的保险金12万元，至评估基准日2001年4月31日已摊销3万元。该预付费用评估值为( )万元。 a．9 b．3 c．12 d．10
(14)某企业有一张为期一年的票据，票面值为65万元，年利率为7.2%,截止评估基准日离付款期尚差2个半月的时间，该应收票据的评估价值为( )元
a．659750 b．687050 c．640250 d．678050
(15)某企业有一期限为10个月的应收票据，本金为500000元，月利率为1%，截止到评估基准日离付款期尚差3个半月的时间，则该应收票据的评估值为（ ）元
a．532500 b．500000 c．517500 d．523500
(16)某企业于2000年10月购进1000吨钢材，每吨价格为3800元，2001年9月购进钢材500吨，每吨价格为4000元，2001年10月有库存钢材700吨，该批库存钢材2001年10月的评估价值为（ ）万元
a．280 b．266 c．273 d．276
(17)某企业产成品实有数量80台，每台实际成本为940元，该产品的材料费用与工资费用的比例为70:30，根据有关资料，材料费用综合调整系数为1.2，工资费用调整系数为1.08。该产品的评估值为（ ）元
a．97450 b．87530 c．75200 d．88000 (18)流动资产评估无需考虑功能性贬值是因为( )。
a．周转速度快 b．流动性强 c．形态多样化 d．库存数量少
3、多项选择题
(1)流动资产具有( )特点。
a．周转速度快 b．变现能力强 c．形态多样化 d．占用数量的固定性
(2)在产品的评估一般可以采用( )
a．成本法 b．市场法 c．收益法 d．清算价格法 (3)流动资产的实体性贬值可能会出现在( )。
a．在产品 b．应收账款 c．在用低值易耗品 d．呆滞、积压物资
(4)产成品及库存商品的评估，一般可采用( )。
a．年金法 b．成本法 c．市场法 d．分段法 (5)对低值易耗品进行评估时，应考虑的因素主要有( )。
a．市场价格 b．实体性损耗 c．功能性损耗 d．经济性损耗
36
(6)对于购进时间长，市场已脱销，没有准确市场现价的库存材料评估，可以采用的评
估方法有( )。
a．通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格
b．在市场供需分析的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格
c．把材料的账面价值作为评估值
d．通过市场同类商品的平均物价指数进行评估 (7)在预付费用的评估中，正确的说法是( )。
a．预付费用在评估基准日前已经支付，但在评估基准日后才能产生效益的价值，才能
成为预付费用的评估值
b．预付费用在评估基准日前已经支付，其产生的效益在评估基准日前已全部体现的，
其预付费用的评估值应为零
c．预付费用的评估应按核实后实际支付值为其评估值
d．对评估基准日前已经支付的预付费用的评估，应区别其在评估基准日之前和之后发
生效益的情况，分别按零值和预留值(评估值)进行评定 (8)关于流动资产的评估，下列说法正确的有( )。 a．实物类流动资产的评估方法通常采用市场法和成本法
b．通常情况下，货币类流动资产以账面原值作为评估值最为合理 c．债权类流动资产按可变现净值进行评估
d．评估流动资产一般不需考虑资产的功能性贬值因素 4、计算题
（1）企业中某材料是两个月以前从外地购进，数量300公斤，单价150元，当时支付的运杂费为1500元。根据原始记录和清查盘点，评估时库存尚有100公斤这种材料。试评估该材料的价值。
（2）某企业要对其库存的某种钢材进行评估。该种钢材是分两批购进的，第一批购进时间是上年10月，购进1000吨，每吨3800元；第二批是今年4月购进的，数量100吨，每吨4500元。今年5月1日评估时，经核实去年购进的此种钢材尚存500吨，今年4月购进的尚未使用。因此，需评估的钢材数量是600吨，价格可采用每吨4500元计算，试计算其评估值。
（3）某企业向甲企业售出材料，价款1000万元，商议9 个月后收款，采取商业承兑汇票结算，该企业于3月10日开出汇票并将甲企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对该企业进行评估，评估基准日为6月10日。贴现率为月利息6?，试评估该汇票的价值。
二、参考答案 1、
（1）流动资产是指企业可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金以及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。 （2）实物类流动资产，主要包括各种材料，在产品、产成品及库存商品等资产。
37
一般而言，对于实物类流动资产的评估，可以采用市场法和成本法。
（3）债权类流动资产，包括应收账款、预付账款、应收票据、短期投资及其他费用（如待摊费用）等。对于债权类流动资产，只适用于按可变现值进行评估。 （4）货币类流动资产，包括现金和各项存款。对于货币类流动资产，其清查核实后的帐面价值就是现值，不需采用特殊方法进行评估，仅仅应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。 2、
（1）c （2）a （3）b （4）d （5）c （6）c （7）a （8）a （9）b
（10）b （11）d （12）c （13）a （14）b （15）a （16）a （17）b （18）a 3、
（1）abc （2）ab （3）cd （4）bc （5）ab （6）abd （7）abd （8）acd
4、
（1） 材料评估值=100×（150+1500÷300）=15500元 （2） 该钢材评估值=600×4500=2700000（元）
（3） 贴现息＝票据到期价值×贴现率×贴现期＝1000×6?×6＝36万元
应收票据＝票据到期价值－贴现息＝1000－36＝964万元
38
第八章 企业价值评估
一、练习题 1、术语解释
（1）企业价值 （2）企业资产价值 （3）企业投资价值 （4）企业权益价值 （5）协同作用 （6）加和法 （7）可比企业 （8）市盈率 2、单项选择题
（1）企业价值评估的一般前提是企业的（ ）
a、独立性 b、持续经营性 c、整体性 d、营利性 （2）企业价值大小的决定因素是（ ）
a、独立性 b、持续经营性 c、社会性 d、营利性
（3）评估人员选择适当的折现率将企业的息前净现金流量进行了资本还原，得到了初步评估结果。本次评估要求的是企业的净资产价值即权益价值。对初步评估结果应做的进一步调整是（ ）
a、减企业的全部负债 b、加减企业的全部负债 c、减企业的长期负债 d、减企业的流动负债
（4）证券市场上将企业价值评估作为进行投资重要依据的是（ ）
a、消极投资者 b、积极投资者 c、市场趋势型投资者 d、价值型投资者
（5）在企业价值评估中，对企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目的是（ ）
a、选择评估方法 b、界定评估价值类型 c、界定评估具体范围 d、明确企业盈利能力
（6）会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭，引起账面价值高于市场价值的主要原因是（ ）
a、通货膨胀 b、过时贬值 c、组织资本 d、应付费用
（7）企业（投资）价值评估模型是将（ ）根据资本加权平均成本进行折现
a、预期自由现金流量 b、预期股权现金流量 c、股利 d、利润 （8）运用市盈率作为乘数评估出的是企业（ ）
a、资产价值 b、投资价值 c、股权价值 d、债权价值
（9）在企业被收购或变换经营者的可能性较大时，适宜选用（ ）模型进行估价
a、股利折现 b、股权现金流量 c、预期自由现金流量 d、净利润 3、多项选择题
（1）企业价值的表现形式有（ ）
a、企业资产价值 b、企业投资价值 c、企业股东权益价值 d、企业债务价值 e、企业债权价值 （2）企业的投资价值是（ ）
a、企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。 b、企业的资产价值减去无息流动负债价值，
39
c、代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。 d、权益价值加上付息债务价值。
e、企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。 （3） 下列企业中，可以从股权现金流量估价模型中得出更高估计价值的是（ a、b ），可以从股利折现估价模型中得出更高估计价值的是（ c、d ），从两个模型中得出的估计价值相同的是（ e ）。
a、 企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投资于国债。
b、 企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投资于对其他企业的收购。
c、 企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行新股票弥补。
d、 企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行新债券弥补。
e、 企业支付的股利等于企业的股权自由现金流量。 （4）企业进入稳定增长阶段的主要特征有（ ） a、实际的销售增长达到均衡水平。
b、企业投资活动减少，只是对现有生产能力的简单更新、常规改进及升级。 c、实际的现金流量增长为零。 d、企业的资本结构定型。
e、企业的各种利润率保持不变。
（5）在评估企业价值时，如果在待评估企业与可比企业之间的资本结构有较大差异时，则应选择（ ）
a、价值 / 重置成本比率 b、市盈率 c、价格 / 销售收入比率 d、价格 / 账面价值比率 e、价值 / 息税折旧前收益比率 （6）运用（ ）作为乘数评估出的是企业股权价值
a、价值 / 重置成本比率 b、市盈率 c、价格 / 销售收入比率 d、价格 / 账面价值比率 e、价值 / 息税折旧前收益比率 4、问答题
（1）企业价值评估有什么用途？ （2）如何确定企业价值评估的范围？ （3）加和法评估企业价值有哪些不足？
（4）比较分析股权价值评估的股权现金流量估价模型和股利折现估价模型。 （5）现金流量预测应遵循什么原则？ （6）选择可比企业应注意什么问题？
（7）企业价值评估的比较法有哪些可供选择的乘数？ 5、计算题
（1）某企业2000年支付的每股股利为1.28元，预期股利将永久性地每年增长5%。股票的贝塔系数为0.9，1年期国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。估算该企业每股的价值。 （2）某企业2000年的财务报表显示每股收益为2.5元，支付的每股股利为0.72元。预期2001年至2005年期间收益将每年增长15%，这一期间的股利支付率保持不变。自2006年起收益增长率预计将保持在5%的稳定水平，股利支付率会达到70%。企业目前的贝塔系数为1.42，2005年以后的贝塔系数预计为1.10，国
40
债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。试求2001年1月1日的每股股权价值为多少？ （3）某企业2000年的销售额为6000万元，预计2001-2004年以6%的比率增长，自2005年起增长率保持在3%。该企业的税前营业利润率为20%，资本支出等于年折旧费，营运资本占销售额的20%。该企业未偿还的债务为3000万元，利息率为10%，权益与全部资本的比率为80%，贝塔系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。企业所得税税率为33%。估算该企业2001年1月1日的企业价值和权益价值。
（4）某企业2000年的收入为95000万元，预期2001-2005年每年增长6%，以后每年增长4%。2000年每股收益为2.50元，预期2001-2005年期间每股收益年增长10%，以后每年增长5%。2000年每股的资本支出为2.20元，每股折旧为1.10元，2001-2005年期间预期增长速度与收益相同。营运资本保持在收入的5%水平上。企业当前的债务/全部资本比率为10%，贝他系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。目标债务比率为20%，自2006年企业资本结构基本稳定。企业已经发行有6000万股股票。试估算企业的权益价值。
（5）根据表8-1估算乙企业的权益价值。为什么会有不同估算的结果？ 表8-1 项 目 甲 企 业 乙 企 业 1、 销售额 1,340,000,000元 620,000,000元 2、 税后收益 90,000,000元 46,000,000元 3、 权益账面价值 590,000,000元 207,000,000元 4、 发行股份 40,000,000股 5、 股票价格 35元
（6）试根据表8-2数据进行回归分析，找出价值被低估的股票。 表8-2 企 业 市 盈 率 预 期 增 长 贝 他 系 股 利 支 付 率 数 率 1 13.3 16.5 0.75 23% 2 22.6 13.0 1.15 37% 3 12.1 9.5 0.75 28% 4 13.9 11.5 1.00 38% 5 10.4 4.5 0.70 50% 6 17.3 3.4 1.10 28% 7 11.4 10.5 0.80 37% 8 15.5 11.5 1.25 40% 9 9.5 9.0 1.05 47% 10 8.7 5.5 0.95 15% 11 16.5 13.0 0.85 41% 12 12.4 14.0 0.85 11% 13 10.2 9.5 0.85 37% 14 11.0 8.0 0.85 22%
二、参考答案
41
1、
（1）一个企业的价值，是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。投资人包括债权人、股权人，债权人是指有固定索取权的借款人和债券持有人，股权人上指有剩余索取权的股权投资者。投资人索取权的账面价值包括债务、优先股、普通股等资产的价值。 （2）企业的资产价值是企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。 （3）企业的投资价值是企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和，它等于企业的资产价值减去无息流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。
（4）企业权益价值代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。
（5）协同作用是指目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的利润，使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。 （6）加和法也称为调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债（即不包括欠投资人的负债，如应付票据）和递延税款来计算。
（7）可比企业是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面。 （8）市盈率等于股价除以每股收益。 2、（1）b （2）d （3）a （4）d （5）c （6）b （7）a （8）c （9）b 3、（1）abc （2）abd （3）ab，cd，e （4）abde （5）ae （6）bcd 4、
（1）企业价值评估主要是服务于企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上的投资组合管理等。
在企业产权转让及兼并收购活动中，企业的购买方需要估计目标企业的公平价值，企业的转让方或被兼并企业也需要确定自身的合理价值，双方在各自对同一企业价值的不同估计结果基础上，进行协商谈判达成最终的产权转让或兼并收购要约。在进行企业产权转让及兼并收购的企业价值评估分析时，需要特别考虑：①协同作用对企业价值的影响。②企业资产重组对企业价值的影响。③管理层变更对企业价值的影响。
企业财务管理中的企业价值评估。企业价值评估是经理人员管理企业价值的一项重要工具，它在企业管理中的重要性日益增长。特别是出于对敌意收购的恐慌，越来越多的企业开始求助于价值管理咨询人员，希望通过获得有关如何进行重组和增加企业价值的建议，避免被敌意收购。
证券市场上投资组合管理中的企业价值评估。证券市场上的投资者可以分为消极型投资者和积极性投资者。积极性投资者又可以分为市场趋势型投资者和证券筛选型投资者（价值型投资者）。市场趋势型投资者是通过预测整个股票或债券市场的未来变化趋势来进行证券的买卖投资的，他们并不关注某个企业的价值高低。证券筛选型投资者相信他们有能力在证券市场上挑选出那些价值被低估的企业证券，即企业证券的市场价值低于企业真实价值的证券进行投资，因而对企
42
业真实价值的评估是证券筛选型投资者进行投资的重要依据。
（2）企业价值评估的范围应该是企业的全部资产，包括企业经营权主体自身占用及经营的部分，以及企业经营权所能够控制的部分，如在全资子公司、控股子公司、非控股公司中的投资部分。企业价值评估范围的确定，需要依据企业资产评估申请报告及上级主管部门批复文件所规定的范围、企业产权转让或产权变动的有关文件中规定的资产变动范围、国有企业资产评估立项书中划定的范围等有关资料进行界定。在进行企业价值评估之前，首先要判断是否有必要对企业资产进行合理的重组，然后将企业中的资产划分为有效资产和非有效资产，将有效资产纳入资产评估的具体实施范围。对在资产评估时点难以界定产权归属的资产，应划定为“待定产权”，暂时不列入评估范围。对企业中因局部资产生产能力闲置或不足而引起企业资源配置无效或低效的部分，应按照资源合理有效配置利用原则，与委托方协商是否需要通过资产剥离或补齐的方式进行资产重组，重新界定企业价值评估的范围。
（3）加和法也称为调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值。之所以要对账面价值进行调整，是因为会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭。造成这种差异的主要原因有通货膨胀、过时贬值等因素，经过这两方面调整的资产账面价值反映了资产的重置成本。尽管调整后的账面价值能够更为准确地反映市场价值，但是这种方法仍然存在两个主要的缺点：一是难以判断调整后的账面价值是否较为准确地反映了市场价值；二是调整过程没有考虑那些有价值，但在资产负债表中却没有反映的资产项目，如企业的组织资本。由于账面价值调整法忽略了组织资本价值，因而该种方法尤其不适用于一般具有较大组织资本价值的高科技企业和服务性企业。对于账面价值和市场价值差异不大的水、电等公共设施经营类企业，或组织资本价值很小的企业则较为适用。
（4）比较股权价值估价的两种模型可以看出，以股权现金流量模型获得的股权价值结果一般可能会大于或等于以股利折现模型的估价结果。当股利等于股权现金流量时，两个估价结果是相等的；当股利小于股权现金流量时，如果将留存部分投资于净现值为零的项目，则结果是相近的；当股利大于股权现金流量时，企业就得为支付股利而发行新的股票或债券，从而可能会由于股票发行成本提高、或债务比率提高、或好的投资项目受到资本约束等原因，而降低企业价值，此时以股权现金流量模型获得的股权价值结果小于以股利折现模型获得的估价结果。
一般情况下，股权现金流量模型的估价结果大于股利折现模型的估价结果，二者的差异可以视作对企业股利政策的控制权利价值。而当股权现金流量模型的估价结果小于股利折现模型的估价结果时，可视作预期股利难以长期维持的警告。
在企业被收购或变换经营者的可能性较大时，适宜选用股权现金流量模型进行估价；在由于企业规模、或法律上或市场上的约束，而使得收购或变换经营者的可能性不大时，适宜选用股利折现模型进行估价。
（5）①销售预测是现金流量预测的最关键步骤，销售预测的不同将导致企业价值估算的巨大差异。②销售预测应该与企业及其所在行业的历史状况相符合。③销售预测和销售所依赖的某些项目的预测应该具有内在的逻辑一致性。④现金流量预测中反映的通货膨胀率要和折现率中隐含的相同。⑤利用敏感性分析
43
找出那些对现金流量预测影响最大的假设如销售增长率的假设，并对这些假设的合理性进行严格的检验。⑥将收益法价值评估结论与通过其他评估方法得到的价值结论进行比较，如果二者大相径庭，就需要对较为敏感的关键性假设的可靠性作严格的论证。⑦预测现金流量除了需要对财务理论有深刻的理解，还需要对企业有深入的判断。
（6）可比企业是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面。在识别可比企业时，评估师可以通过参考证券分析师对待评估企业的分析报告、投资咨询公司的有关研究报告，寻求行业行业专家的协助，咨询待评估企业的经理层管理人员，以及分析待评估企业的财务比率等多种方式进行可比企业的选择。由于可比企业的选择带有一定的主观性，因而有时也很可能被有偏见的评估分析人员加以利用。可比企业的企业价值如果被错误地高估或低估，从而也会使得乘数偏大或偏小，导致错误的评估结果。
（7）①市盈率。市盈率等于股价除以每股收益。用市盈率作为乘数所求得的是企业的股权价值。②价格 / 账面价值比率。价格 / 账面价值比率是指股权的市场价格与股权的账面价值的比率，或每股股价与每股账面价值的比率。用该比率求得的是企业股权价值。③价格 / 销售收入比率。价格 / 销售收入比率是指股权价格与销售收入的比率。用该比率求得的是股权价值。④价值 / 息税折旧前收益比率。价值 / 息税折旧前收益比率是指企业价值与EBIDT的比率。用该比率求得的是企业（投资）价值。⑤价值 / 重置成本比率。价值 / 重置成本比率是指企业价值与企业资产的重置成本的比率。用该比率求得的是企业（投资）价值，而非企业的股权价值。在评估企业价值时，如果在待评估企业与可比企业之间的资本结构有较大差异时，则应选择价值 / 息税折旧前收益比率或价值 / 重置成本比率指标，因为息税折旧前收益和重置成本这两个变量对资本结构的差异不敏感，从而不会因企业资本结构的差异影响到企业价值的评估结果。 5、 （1）
用一阶段股利折现模型估算企业每股的价值。
本题中，DPS1=1.28?1.05?1.344元，股利的预期增长率为g，g=5%。
re?rf??(rm?rf)?3.25%?0.9?5%?7.75%每股股权价值为P0，则： P0?DPS11.344??48.87元 ?e?g7.75%?5%（2）
用股利折现估价模型中的二阶段模型计算每股股权价值。
0.72?28.8%，2000年的股利支付率为因此2001年至2005年期间的股利支付率2.5也为28.8%。
DPS1?0.72?1.15?0.828元。
2001年至2005年期间的re?rf??(rm?rf)?3.25%?1.42?5%?10.35%
44
自2006年开始re?rf??(rm?rf)?3.25%?1.10?5%?8.75%
n1?5，g1?15%，g2?5%，DPS6?2.5?1.155?1.05?70%?3.6959
DPS 1 （1+g1）n1 DPS n1 +1
每股股权价值 = ---------- ? [1- ----------- ] + ------------------ （re - g1） （1+ re）n1 （ re - g2 ）（1+ re）n1
0.828(1?15%)53.6959??[1?]?10.35%?15%(1?10.35%)5(8.75%?5%)(1?8.75%)5?(?17.81)?(1?1.2292)?64.7952?68.8775（3）
用企业价值评估模型中的二阶段增长模型估算企业价值。用股权价值评估模型中的二阶段模型估算企业的股权价值。
具体计算见表8-3、表8-4 。
表8-3 某企业预期自由现金流量估测的假定条件 项 目 高增长阶段 稳定增长阶段 时期长度 4年 4年后永久持续 收入 当前收入：6000万元 营业利润（EBIT） 收入的20% 收入的20% 所得税税率 33% 33% 资本收益率 营运资本 收入的20% 收入的20% 再投资率 息前收入预期增长率 6% 3% 权益 / 资本比率 80% 80% 风险参数 β=1.25 债务成本= 10% β=1.25 债务成本= 10% 国债利率=3.25% 国债利率=3.25% 股权成本 股权成本 =3.25%?1.25?5%?9.5% =3.25%?1.25?5%?9.5%
表8-4 某企业预期自由现金流量及股权现金流量的估测 单位：万元 高增长 稳定增长 基 期 项 目 2000年 2001 2002 2003 2004 2005 预期增长率 6% 6% 6% 6% 3% 收入 6000 6360 6742 7146 7575 7802 营业利润率 20% 20% 20% 20% 20% 20% EBIT 1200 1272 1348 1429 1515 1560 EBIT*(1-t) 804 852 903 957 1015 1045 折旧 △资本支出 45
营运资本 △营运资本 自由现金流量CFF 股权现金流量CFE=CFF-利息费用（1-t） 税后债务成本 股权成本 资本成本 企业价值 1200 1272 72 780 579 1348 76 827 626 1429 81 876 675 1515 86 929 728 1560 45 1000 799 6.7% 9.5% 8.94% 6.7% 9.5% 8.94% 6.7% 9.5% 8.94% 6.7% 9.5% 8.94% 6.7% 9.5% 8.94% 780(1?6%)41000?[1?]?(8.94%?6%)(1?8.94%)4(8.94%?3%)(1?8.94%)41.26251000)?1.40850.0594?1.4085?26530.6?0.1037?11952.44?14703.66?26530.6?(1? 股权价值 579(1?6%)4799?[1?]?(9.5%?6%)(1?9.5%)4(9.5%?3%)(1?9.5%)41.2625799)?1.43770.065?1.4377?16542.85?0.1219?8549.98?10566.55?16542.85?(1? 说明：①资本支出与年折旧费抵消；②营运资本占销售额的20%；③利息费用为300万元。
（4）
1）估算2001-2005年的股权现金流量 根据公式CFE = 净收益 + （1 - ?）（折旧 - 资本性支出） - （1 - ?）追加营运资本
2001年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)]-(1-20%)×95000×6%×5%=10692-228=10464(万元) 2002年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)2+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)2]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)=11761.2-241.68=11519.52(万元) 2003年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)3+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)3]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)2=12937.32-256.18=12681.14(万元) 2004年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)4+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)4]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)3=14231.05-271.55=13959.50(万元) 2005年股权现金流量为：
46
6000×[2.5×(1+10%)5+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)5]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)4=15654.16-287.84=15366.32(万元) 2）估算2006年的股权现金流量：
2006年企业进入稳定增长阶段，不仅其资本结构已经基本稳定，而且也可以假设其资本性支出和折旧抵消。
6000×(1+5%)×2.5×(1+10%)5-95000×4%×5%×(1+6%)5=25436.25-254.25 =25182(万元) 3）估算折现率
2001-2005年期间的折现率为：3.25%+1.25×5%=9.5% 2006年以后的折现率为: 根据β = βu [1 + （1 -t）（D / E）]可以求出:
βu =1.25/[1 + （1 –33%）×（10% /90%）] = 1.164 1.164×[1 + （1 –33%）（20% /80%）] = 1.359 3.25%+1.359×5%=10.05% 4）估算该企业价值
10464/(1+9.5%) +11519.52/(1+9.5%)2+12681.14/(1+9.5%)3+
455
+13959.50/(1+9.5%)+15366.32/(1+9.5%)+25182/(10.05%-5%)(1+9.5%)=9556.16+9607.61+9658.88+9709.61+326527.62=365059.88(万元)
（5）
1）用价格/账面价值比率PBV做乘数计算乙企业的权益价值等于：
40,000,000?35?207,000,000?491,186,440.7元
590,000,0002）用价格/销售收入比率PS做乘数计算乙企业的权益价值等于：
40,000,000?35?620,000,000?647,761,194元
1,340,000,000因为用不同的乘数所以得出不同的评估结果。
（6）
市盈率用PE表示，增长潜力用预期增长率g表示，现金流量用股利支付率RP表示，企业风险用β表示。回归方程表示为：PE?a?b?g?c?RP?d?? 运用SPSS11统计软件进行多元线性模型回归分析,得出回归方程如下：
PE??2.296?35.359?g?2.874?RP?11.985??
表8-5 企 市 盈 业 率 回归方 程给出 的理论 市盈率 现实市盈 率与理论 市盈率之 间的差额 47
股票 价值 被低 估的 预 期 增 长 贝 他 系 数 股 利 支 付 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 13.3 22.6 12.1 13.9 10.4 17.3 11.4 15.5 9.5 8.7 16.5 12.4 10.2 11.0 13.19 17.15 10.86 14.85 9.12 15.19 12.07 17.9 14.82 11.47 13.67 13.16 12.31 11.35 0.11 5.45 1.24 -0.95 1.28 2.11 -0.67 -2.40 -5.32 -2.77 2.83 -0.76 -2.11 -0.35 企业 4 7 8 9 10 12 13 14 率 16.5 13.0 9.5 11.5 4.5 3.4 10.5 11.5 9.0 5.5 13.0 14.0 9.5 8.0 0.75 1.15 0.75 1.00 0.70 1.10 0.80 1.25 1.05 0.95 0.85 0.85 0.85 0.85 率 23% 37% 28% 38% 50% 28% 37% 40% 47% 15% 41% 11% 37% 22% 48
第九章 期权定价模型在资产价值评估中的应用
一、练习题
1、三周前你买了一份100股看涨期权合约。该看涨期权的到期日自今天算起还有五周。在那天，标的股票的价格将是120元或95元。两种状态的出现是等可能的。目前，该股票售价为96元；其执行价格是112元。你能够购买32股股票。你能以10%年利率借到钱。你的看涨期权合约的价值是多少？
2、假设戴尔塔运输公司股票在今天算起的一年后到期时只存在两种状态。到那天戴尔塔公司股票的价格将是60元或40元。今天戴尔塔股票以55元交易。看涨期权的执行价格是50元。你能以9%的利率借款。你愿意为此看涨期权支付的款额是多少？
3、现有计算机普拉斯公司股票的看涨期权。该期权将于今天起的一年后到期，执行价格是35元。无风险利率是7%。计算机普拉斯公司股票正以每股37元出售，而你对股票收益方差的估计值是0.004。 (1)利用布莱克-模型为该看涨期权定价。
(2)你发现方差的估计值应该修改为0.0064。看涨期权的新价格应是多少？ (3)在公布该公司即将关闭其在加利福尼亚的三家工厂后，股票价格跌至35元。利用(2)中的结果，该期权的新价格应该是多少？ 4、你已应顾客的要求确定他们将愿意为购买金斯利看涨期权而支付的最高价格。该期权具有执行价格25元，且在120天后到期。金斯利股票的现行价格是27元，无风险年利率是7%，股票的估计方差是0.0576。预期在下六个月期间没有任何股利被宣布。你的顾客应该支付的最高价格是多少？
5、环球不动产合伙有限公司正在进行一个新项目。若该项目成功，一年后公司的价值将是6.5亿元，但若最终失败，公司将只值2.5亿元。公司的现有价值是4亿元。公司已公开发行的一年期债券的总面值为3亿元。短期国库券利率是7%。权益的价值是多少？负债的价值是多少？
6、假设上一题中的环球不动产合伙有限公司决定实施一项较有风险的项目：一年后公司的价值要么是8亿元，要么是1亿元，这取决于计划是否成功。权益的价值是多少？负债的价值是多少？债权人更喜欢哪一个项目？
7、某公司发行了５亿元的零息票债券，５年后到期。公司近些年来的利息和税前收入（EBIT）约为4亿元（税率为40%）。预计收入以每年5%的速度永续增长。公司不付红利。公司的股权资本成本为12%，加权资本成本为10%。可比公司价值波动的年标准差为12.5%（5年期国债利率为5%）。请你用贴现现金流和期权定价两种方法计算该公司的股权资本的价值。
二、参考答案 1、
期权的有效期限为八周。假设到期日时股票价格是95元，则策略1放弃执行看涨期权；相应的与之等值的策略2的合计额也应该是0，由此我们可以计算出 复制的借贷金额本金是2994元，而期权的有效期限为八周，借贷金额年利为10%。具体计算见表9-1。 表9-1 初始交易 到期日盈利 49
若股票价格是120元 若股票价格是95元 策略1： 执行看涨期权 放弃看涨期权 购进看涨期权 100×（120-112）=800 0 （含100股的合约） 策略2： 购进32股股票 32×120 = 3840 32?95 = 3040 借贷2994元 -2994?(1+10%×8/52) = -3040 2994?(1+10%×8/52) =-3040 策略2的合计 800 0 由于采取的是复制资产组合，且绝无套利可能，因此两个策略有相同的成本，得出看涨期权合约的价值C=32?96?2994?78元。 另外一种计算方法从两策略的净收益相同出发。 策略1的净收益=800-C，
策略2的净收益=32?（120-96 ）-2994?10%*8/52（利息支出）
= 32?24-46=722元
因此看涨期权合约的价值C=800-722=78元 2、
期权的有效期限为一年。假设到期日时股票价格是40元，则策略1放弃执行看涨期权；相应的与之等值的策略2的合计额也应该是0，由此我们可以计算出 复制的借贷金额本金是1835元，而期权的有效期限为一年，借贷金额年利率为9%。具体计算见表9-2。 表9-2
初始交易 到期日盈利 若股票价格是60元 若股票价格是40元 1、购进看涨期权 100?（60-50） =1000 放弃看涨期权 （含100股的合约） 2、购进50股股票 50?60 = 3000 50?40 = 2000 借贷2994元 -1835?(1+9%) =-2000 -1835?(1+9%) =-2000 策略2的合计 1000 0
由于采取的是复制资产组合，且绝无套利可能，因此两个策略有相同的成本，得出看涨期权合约的价值C=50?55?1835?915元。 另外一种计算方法从两策略的净收益相同出发。 策略1的净收益=1000-C，
策略2的净收益=50?（60-55 ）-1835?9%（利息支出）
= 50?5-165=85元
因此看涨期权合约的价值C=1000-85=915元 3、
(1)运用布莱克－斯科尔斯模型计算，公式如下：
50