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房产测绘有关问题的探讨

作为一个房产测绘工作者，我想大家都会有一个相同的体会，那就是在我们工作中经常会遇到一些《房产测量规范》中找不到答案的问题，我们只有根据各地的细则或自己对规范的理解进行处理。我通过比较一些城市的《房产面积测算细则》，并与各地的房产测绘工作者交流，发现在一些特殊问题的处理上，虽然大家的做法不是很一致，但也存在着很多的相似之处，许多做法有一定的普遍性，并且都有自己的理论根据。下面我对一些房产测绘中的问题及各地的处理方法进行了大致汇总，并提出了一些自己的看法与大家一起交流.

一、有关楼梯的问题

1、普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊（不含部分设电梯的情况）。 处理方法主要有下面几种情况：

（1）住宅楼共有建筑面积以幢为单位进行分摊。

（2）住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊，各单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。有的《细则》规定：“同一幢楼具有两个以上独立出入的单元，其共有建筑面积应分别进行分摊”。

（3）住宅楼共有建筑面积分摊以幢为基本单位，若住宅楼内有一梯一户的单元；该单元应单独作为一个功能区。

概括的说就是两种情况：是以幢为单位或者以单元为单位进行分摊。后者的做法其实强调的是“谁使用，谁分摊”的原则，这个说法在业内好象有一定的普遍性，也有一定的适用性。但是在《规范》中从未明确这一点，而且“谁使用，谁分摊”并不是放在哪种情况下都合理。比如一幢楼内两个套内面积一样的户型，如果放在不同的单元，按后者的做法就会算出不一样的建筑面积，这显然也不尽合理。而且《规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定：“住宅楼以幢为单元；依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”按此理解，住宅楼共有建筑面积按幢分摊的合法性毋庸质疑。

2、商住楼（或其他类似的情况）底层楼梯间的分摊方法。

特指底层或下面几层为商业，上面为住宅，且商业不在供住宅使用的楼梯间开门的情况。 大家的做法主要是下面几种：

（1） 谁使用，谁分摊。住宅使用底商不用的楼梯全部由住宅分摊。

如有的《细则》规定：“专为住宅部分服务的楼梯（含室外楼梯）等公用面积计入住宅部分的共有面积。” （2） 此部分楼梯间因为有商业才存在，所以应由商业分摊。 （3）此部分楼梯间由全楼分摊。

摘录两份《细则》的规定：“商住楼的商业层内单独通往住宅的楼梯间，其面积列入幢共有建筑面积”；“商住楼的商用部位的楼梯间（不含商业自用）和突出屋面的楼梯间由全楼分摊；住宅部位的楼梯间由住宅分摊。”

（4）此部分楼梯间由住宅和底层功能区按层数比例分摊。

有的《细则》规定：“商住楼中，下部若干层为非住宅，上部为住宅的商住楼，设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯（电梯）的建筑面积，由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。” （5）不分摊。

也有的《细则》规定：“商住楼中供住宅使用的商业房中（无门）的楼梯间，没有合法权属分割文件或买卖双方无协议约定的，不做共有建筑面积进行分摊给商业或住宅的任何一方。”

总的看来这个问题各地的执行方法比较多，不是很统一。按照第一种处理方法，同样楼层同样户型尺寸的房子，如果下面有底商，就会比纯住宅楼的多出几平方米的面积。而且商业如果有两层或者三层，上面的住宅层数再少一些，这时住宅就会分摊相当大的楼梯面积，这对于购房者显然是很不公平的，“谁使用，

谁分摊”的不合理性再一次凸现。后面的几种做法也都各有其利弊，没有哪一种做法有强有力的理论根据占据绝对的优势，但是比较而言，第三种做法得到的认同更多一些。

3、楼梯中空部分的处理。 处理方法主要有两种情况：

（1）楼梯中空部分不扣减，按自然层计入建筑面积。 （2）楼梯中空部分视面积大小按自己的标准予以扣除。

各地《细则》中关于此项的规定各有特色。有的很笼统，比如许多地方的《细则》是套用《规范》中的一句话：“套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积”。但也有很多地方《细则》比较细化，很有自己的特色。分别罗列如下：

a、 室内楼梯和顶部有盖的室外楼梯，将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。

b、通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。

c、室内楼梯均按楼层投影计算建筑面积。

d、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。 e、非梯间形式室内（套内）楼梯按自然层数的投影面积总和计算建筑面积。

f、大堂或门厅中设置旋转梯所形成的中空部分大于6平方米的，该中空部分属大堂或门厅的一部分，计入大堂或门厅面积中，否则作为楼梯面积部分。

g、房屋内的回形楼梯，其面积大于2.0平方米的二层以上的中空部分不计算建筑面积。（各地不计算建筑面积的中空部分的标准差异很大，不尽相同。有的地方大于0.2平方米的中空部分即不计算建筑面积）

因为《规范》中明确规定：“楼梯间、电梯井……均按房屋自然层计算面积”及“套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积”，个人认为楼梯中空部分不扣减的做法（如上面提到的“a”的规定）理论依据比较充分。考虑到计算建筑面积的条件，回形楼梯中大的中空部分予以扣除，不计算建筑面积也有其合理性，但是扣减的面积标准不宜定的太小，否则会造成图面的凌乱和计算、绘制的过分烦琐，不是十分必要。

4、滚梯（或称扶梯）的面积计算。 处理方法主要有两种情况：

（1）滚梯视为设备，不计算建筑面积。 （2）滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。

主要是针对一些大型商场内设置的自动扶梯。前者把它作为后安装的设备对待，不计算建筑面积；后者认为自动扶梯在设计中就存在，而且无论从功能还是结构都是整个建筑不可分割的一部分，应该计入建筑面积。这两种做法都有一定的代表性。

二、有关外墻的问题 1、外墻保温层。 处理方法只有两种情况：

（1）外墻保温层计入墙体厚度。（保温层厚度的掌握有的以设计厚度计算，有的以实测厚度计算。） （2）外墻保温层不计入墙体厚度。

外墻保温层以前比较少见，随着实心粘土砖被禁止使用的范围越来越广，北方建筑外墻外加保温层的情况大大增加。保温层是外墻不可分割的一部分，绝不同于外墙装饰，是目前强制期推行的环保型房屋的重要组成部分，应该计入外墻厚度计算建筑面积，现在大部分地区也都是这么执行的。

2、外墙抹灰。

处理方法也只有两种情况：

（1）外墻抹灰计入墙体厚度。有的《细则》明确规定：房屋外墙水平投影面积包括粉刷层、贴面等外墻保护层。具体各地掌握的加抹灰的厚度也不太一样，比如有的24墙算28、37墙算40；有的24墻算30、37墙算43等。

（2）外墙抹灰不计入墻体厚度。有的《细则》明确规定：墻体厚度为剔除粉灰的裸墻厚度。

第一种观点认为房产测绘是按房屋实际情况进行测绘，实测的数据当然包括了抹灰的厚度，不可能把它剔除后再测绘，而且《规范》中明确规定“房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。”这里面自然包含了外墻抹灰；第二种观点认为建筑设计图纸上只有墙体厚度，没有抹灰厚度，实际施工中抹灰不均，具体操作不易掌握。《规范》中也规定“内墻面装饰厚度计入使用面积”不计入墙体厚度，抹灰及外墙贴面属外墙装饰厚度，当然也不计入墙体厚度。持这两种观点的都大有人在且基本上旗鼓相当，各地根据自己的《细则》或惯例执行，都不算错。但是从实测的角度来看，第一种观点更贴近实际。

三、特殊情况的阳台问题（也包括类似情况的挑廊、消防通道等） 1、顶盖不完全遮盖的阳台（指未封闭的情况）。 处理方法主要有以下几种：

（1）上部底板（或顶盖）投影面积小于阳台维护结构外围水平投影面积，阳台全部不计算建筑面积。 （2）上部底板（或顶盖）投影面积小于本层维护结构外围水平投影面积时，本层阳台按上部底板（或顶盖）水平投影面积的一半计算建筑面积。

（3）上部底板（或顶盖）投影面积小于阳台维护结构外围水平投影面积的二分之一，阳台全部不计算建筑面积；顶盖投影面积大于或等于阳台维护结构外围水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积一半计算建筑面积（也有按维护结构外围水平投影面积的一半计算）。

如果按照第一种方法，即使阳台顶盖只差一点点不能够遮盖阳台的维护结构，就都不能计算面积；按照第二种方法，阳台的顶盖完全不能够遮盖其维护结构，即使只有很小的面积也要计算一半。仔细分析以上这两种情况都不太合理，相比而言第三种处理方法更科学。

2、隔层设置的阳台。 处理方法主要有以下几种：

（1）同一开间位置隔层设置的阳台，顶盖相距两个以上层高的（含两层）情况，均视为无上盖，不计算建筑面积。

（2）其顶盖相距两个层高的阳台，按维护结构外围水平投影面积的一半计算面积；上盖相距三个层高以上的视为无顶盖，不计算建筑面积。

个人感觉阳台的顶盖如果相距两个层高，那么它作为顶盖的防雨防晒等功能就会大大降低，因此这种情况不计算面积也是有道理的。

四、突出主体墙外的凸窗（也称飘窗）的计算 处理方法主要有以下几种：

1、超出外墙面的凸窗部分不计算建筑面积。

2、落地式突出窗，层高在2.2米（含2.2米）以上的计算建筑面积。

3、有的《细则》中明确规定：突出主体墻外的凸窗，进深大于0.5米，高度大于2.2米，且窗台高度小于0.40米（也有规定为0.35米、0.5米……等）的计算建筑面积。

新建住宅中凸窗的采用越来越广泛，其形式也很多样化。不管其形式如何，笔者认为只要符合《规范》中计算面积的条件就应当计算建筑面积。具体到凸窗的具体条件，主要是层高要大于2.20米（含2.20米）：其次窗台高度太高也会影响这部分面积的正常使用，所以把窗台高度作为一个限制条件也比较合理。

（本文中《规范》指《房产测量规范》，《细则》指各地的《房产面积测算细则》）