1、固定比例收益模式
该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金
该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确
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定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益
该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施
该 模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。
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该盈利模式的本质是政府 允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促 成此事。
由 于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期 长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式 最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。
此 盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技 园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用 地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。1999年11月，经北京市政府批 准，由八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此 在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也 成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。
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5、一二级联动开发，低价拿地
该 模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一 级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了 开发企业能否获得土地二级开发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看， 从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不 足，实现一级和二级开发的联动。
一 级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行 开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。
近 年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。香江控股 就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居 CBD试点项目基地。此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土 地出让金。
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如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从 而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。
二、对土地一级开发盈利模式的评价
1、一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损
就 土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支 出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵 御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可能高于预计成本。因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核 算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。
2、增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大
虽 然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见，但开发企业进行分增值收益分享的前景并不明朗，风险依旧较大，主要在于政府能否按时、合法地向企业分配 土地出让收入溢价部分的利润。虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》第七条规定：“土 地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”但国家层面，根据“国 发〔2006〕31号”文件规定，“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线’管理。”这就意味着开发企业面临着政府 能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。 3、优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平
从 土地一级开发过程看，最核心的内容是规划，这也是其价值要素中最重要的。土地的特征是其一旦开发后，短期内不可能复原，而规划方案的优劣对区域功能的实现 具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加土地价值，而且还可以有效控制市政基础设 施投资，通过优化土地利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同时也能提高对于二级开发商的吸引力。对于开发企业而言，土地价值的提升也有 助于进一步提高企业的开发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打下良好的基础。
4、加强企业综合管理能力对于提升一级开发收益具有重要促进作用
从 事土地一级开发的企业在土地整治和储备过程中，必然要涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节。同时一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政 府对口以及和外部合作单位谈判的环节。因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。此外，开发企业需要加强对于市场的研究和 敏锐度，在制定规划时要充分考虑整体宏观经济、政策、行业形势和区域经济等因素，并且加强与政府的联系和沟通，与政府需求保持较高程度的一
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致性，为与政府 的后续合作创造有利条件。开发企业在一级开发时，通过政府和市场需求的充分结合，从而有效提升土地价值，也促进了土地一级开发收益的上升。
土地一级开发具体实施流程表
实施程序 阶段 文件及内容 文件需要单位 文件来源 拟用费用 备注 时间 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 政府产业政策 土地储备中心 区政府 无 依 区城市总体规划 土地储备中心 区规划分局 无 计 据控制性详细规划 土地储备中心 区规划分局 无 划编制区土地利用总体规划 土地储备中心 区国土分局 无 报批市政府计划 区土地年度供应计划 土地储备中心 区国土分局 无 区土地年度利用计划 土地储备中心 区国土分局 无 区土地储备开发总体思路 土地储备中心 区国土分局 无 者前对土期地见一级筹开发划意原土村民代表大会决定 地所村委会决定 有者或使乡、镇政府批复意见 用 ---- 土地储备中心 村委会 无 土地储备中心 村委会 无 土地储备中心 村委会 无 -8-
实施程序 阶段 文件及内容 文件需要单位 文件来源 拟用费用 备注 时间 无 区政府批复意见 土地储备中心 村委会 土地一级开发申请 区国土分局 村委会 无 国有土地使用者决定 土地储备中心 国有土地使用者 无 国有土地使用者上级 主管单位意见 国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1） 征地工作方案 土地储备中心 国有土地使用者 无 土地储备中心 国有土地使用者 储备机构或有资质的编制单位 储备机构或有资质的编制单位 储备机构或有资质的编制单位 储备机构或有资质的编制单位 相关单位 储备机构或有资质的编制单位 储备机构或有资质的编制单位 区规划分局 无 土地储备中心 累计 编 拆迁工作方案 土地储备中心 累计 制土地一级开发实施方案（详见附件）市政建设工作方案 土地储备中心 累计 前期筹划 ---- 土地供应方案 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位 市规委规划设计院 累计 2 市政规划设计咨询 规划设计方案汇总 收 规划设计方案审批 市规委 无 规划平面位置图 土地储备中心 无 地形图 土地储备中心 有资质的测绘单位 收 控制性详细规划 土地储备中心 区规划分局 无 用地钉桩成果报告 土地储备中心 有资质的测绘单位 收 -9-
实施程序 阶段 文件及内容 项目设计方案 文件需要单位 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位 储备机构或有资质的编制单位 文件来源 有资质的设计单位 村委会和原土地 使用者 市场调查 储备机构或有资质的编制单位 储备机构或有资质的编制单位 拟用费用 备注 时间 收 现状情况 否 周边房地产市场价格 否 投资方案 累计 考古勘探报告 收 土地一级开发实施方案请示 市国土局 区国土分局 否 请示与征询意见和审批 批复 土地一级开发实施方案请示 区政府 区国土分局 否 ------- 土地一级开发实施方案批复 区国土分局 市国土局、区政府 否 土地一级开发申请 市土地储备中心 区土地储备中心 否 Ppt 文 档 乡镇、区政府相关文件 市土地储备中心 区土地储备中心 否 地形图1：2000（3份） 市土地储备中心 区土地储备中心 收 土地一级开发地块情况说明 市土地储备中心 区土地储备中心 否 -10-
实施程序 阶段 文件及内容 文件需要单位 文件来源 拟用费用 备注 时间 申报日期前一个月内的现场照片（3份） 市土地储备中心 区土地储备中心 否 规划审批文件复印件（3份） 市土地储备中心 区土地储备中心 否 市联席会 Ppt文档 市联席会 市土地储备中心 否 土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项） 制定土地一级开发主体 招标方案 区国土分局局长办公会 确定招标底价 区联席会审定招标底价 市联席会 市土地储备中心 否 区国土分局 区土地储备中心 否 区国土分局 区国土分局 否 征求意见和审批------- ------- 区联席会 区国土分局 否 确定土地一级开发主体招标底价申请 区政府 区联席会 区土地储备中心或有资质的编制单位 区国土分局 否 编制招标文件 区土地储备中心 否 发布《招标公告》 投标意向者 否 购买招标文件 现场踏勘、答疑和招标前会议 成立评标委员会 投标意向者 区土地储备中心 收 投标意向者 区土地储备中心 否 区国土分局 评标专家 否 投标人交纳投标保证金 区土地储备中心 投标意向者 收 招标、开标、唱标 评标委员会 投标意向者 否 -11-
实施程序 阶段 文件及内容 评标 确定中标人 发出《中标通知书》 退还未中标人的保证金 文件需要单位 评标委员会 投标意向者 投标意向者 未中标人 市国土局 文件来源 投标意向者 区国土分局 区国土分局 区国土储备中心 开发主体 拟用费用 备注 时间 否 否 否 否 否 土地一级开发签订土地一级申请与批复开发合同土地一级开发申请 土地一级开发批复 开发主体 市国土局 否 土地一级开发合同 土地储备中心 开发主体 土地储备中心 开发主体 否 国资下项达目一由级市开发发改批委复 用预地审 征征求意见规书划求意 （详见附件3） 给区级提交的申请 （详见附件4） 给市级提交的申请 （详见附件5） 区国土分局 区发改委 市发改委 相关单位及开发主体 申请人 相关单位及开发主体 相关单位 20个 工作日 20个 工作日 20个 工作日 否 项目核准见和审批 ------- （选址）（详见附件6） 市规委 市建委建设意见 市交通委交通评价意见 （详见附件7） 市园林局古树处理意见 市文物局文物保护意见 （详见附件8） 市环保局环境评价意见 （详见附件9） 市政专业部门市政接用意见（详见附件10） 用地批准（详见附件11） 开发主体 开发主体 开发主体 开发主体 开发主体 开发主体 区国土分局 市建委 市交通委 市园林局 市文物局 市环保局 市政专业部门 申请人 20个 工作日 否 否 否 否 否 否 否 土地一级开发主体工作 20个 工作日 征地 -12-
实施程序 阶段 文件及内容 原土地使用者收购申请 权属调查 征询规划意见 费用测算 收购方案请示 收购方案批复 收购补偿 权属变更 交付土地 耕地开垦费 文件需要单位 土地储备中心 土地储备中心 土地储备中心 土地储备中心 区政府 土地储备中心 原土地使用者 市国土局 土地储备中心 市国土局 市国土局 市国土局 市国土局 开发主体 土地所有者 开发主体 开发主体 开发主体 文件来源 原土地使用者 原土地使用者 区规划部门 评估机构 土地储备中心 区政府 土地储备中心 原土地使用者 土地储备中心 原土地使用者 开发主体 开发主体 开发主体 开发主体 市国土局 区政府 区建委 区建委 市政委 拟用费用 备注 时间 10日 工作日 30个 工作日 30个 工作日 否 收 否 收 否 否 否 否 否 1.5-1.8万元/亩 1.33 万元/亩 300 元/亩 1.13 万元/亩 收回国有土地使用权 办理征地手续 防洪费 超转费 新增建设用地使用费 下发市政府用地批复 组织实施土地 一级开发 ------- 否 否 否 否 否 否 否 公告 市政府用地批复 核发集体土地房屋拆迁 许可证（详见附件12） 核发城市房屋拆迁许可证（详见附件13） （详见附件14） 拆迁手续市政基础设施建设 组协商征地补偿 村集体、开发主体 村集体、开发主体 征织地实村民大会或村民代表大会 村集体 土地使用者 施 -13-
实施程序 阶段 文件及内容 公示征地补偿协议 监督与听取村民意见 报送征用土地方案 征地公告 支付征地补偿费 征地补偿费监管公布 土地变更 文件需要单位 土地使用者 土地管理部门 区政府 乡镇、村 土地所有者及 土地使用者 乡镇、村 征地单位 市国土局 市国土局 文件来源 村集体 土地使用者 区国土分局 区政府 征地单位 土地管理部门 村集体 开发主体 开发主体 拟用费用 备注 时间 否 否 否 否 否 否 否 否 实施拆迁 办理征地结案表 开发主体 （详见附件15） 市政府用地批复 领取建设用地批准书各项征地费凭证 市国土局 开发主体 否 组织实市政基础施土地一级开发 ------- 征地结案表 市国土局 开发主体 设施建设 其他材料 市国土局 开发主体 否 开发主体 所有支出凭证 审核单位 开发单位 收 审核土地一级开发成本土地一级开发实施方案 审核单位 开发单位 收 招标底价 审核单位 开发单位 收 中标通知书 审核单位 开发单位 收 其他资料 审核单位 开发单位 收 -14-
实施程序 阶段 文件及内容 土地一级开发实施方案 文件需要单位 验收小组 文件来源 开发单位 开发单位、监督 单位、监管单位 开发单位 拟用费用 备注 时间 否 组织验收土地开发情况介绍 验收小组 否 现场踏勘 验收小组 否 收回国有土地入 市 依据市政府年度土地供应计划 验收报告 签订土地开发费支付和 土地转交协议 支付土地开发费 市国土局 开发单位 土地储备中心 开发单位 验收小组 开发单位 土地储备中心 土地储备中心 否 否 否 移交土地 土地储备中心 开发单位 否 纳入政府土地储备库 区政府 土地储备中心 否 平谷区国民经济发展计划 土地储备中心 区政府 1天 否 宏观调控和 房地产市场运行情况 土地储备中心 市场调查 1天 否 储备开发土地情况 土地储备中心 土地储备中心 1天 否 规划意见书 土地储备中心 首规委 否 评估报告 土地储备中心 评估机构 收 分土地储备中心初审意见 市土地储备中心 土地储备分中心 2天 否 -15-
准确定土地出让价格备实施程序 阶段 文件及内容 文件需要单位 文件来源 拟用费用 备注 时间 否 Ppt文档 市土地储备中心 土地储备分中心 确定土地出让方案出让公告编制方案 区国土分局 土地储备中心 否 方案报批 市国土局 区国土分局 否 制挂定文招拍件购挂买文招拍件 公告 竞买者 市国土局 21天 否 招拍挂文件 土地储备中心 土地储备中心 否 招拍挂文件 竞买者 土地储备中心 收 竞买申请 土地储备中心 竞买者 否 竞买保证金 土地储备中心 竞买者 收 市场 申请竞买董事会决议 土地储备中心 竞买者 否 土地交易服务成本费 土地储备中心 竞买者 收 交易 法人身份证明 土地储备中心 竞买者 否 -16-
实施程序 阶段 文件及内容 文件需要单位 文件来源 拟用费用 备注 时间 授权委托书 土地储备中心 竞买者 否 资金证明 土地储备中心 竞买者 否 联合竞买协议书及授权委托书 土地储备中心 竞买者 否 土地开发建设费担保书 土地储备中心 竞买者 否 报价 竞买 成交确认书 土地储备中心 竞买人 否 竞买人 土地储备中心 否 签定合同和办理后续手续 成交确认书 市或区国土局 竞买者 否 签订出让合同交纳出让金 营业执照 市或区国土局 竞买者 否 法人身份证明 市或区国土局 竞买者 否 开户银行户名及人民币账号 市或区国土局 竞买者 否 交纳出让金通知书 市国土局 竞买者 否 -17-
实施程序 阶段 文件及内容 文件需要单位 文件来源 拟用费用 备注 时间 否 交纳契税分局签订出让合同 市国土局 竞得人 交纳出让金发票 市或区税务局 竞得人 否 补偿合同 市或区税务局 竞得人 否 土 地一级开发费与土地交付成交确认书 市或区税务局 竞得人 否 交付协议 土地储备中心 竞得人 土地储备中心 竞得人 否 收取土地一级开发费 土地储备中心 竞得人 收 移交土地 竞得人 土地储备中心 否 -18-
二级开发具体实施流程表
程序 承办 单位 区国土分局具体工作 提交的材料 或预备工作 相关要求 拟用 时间 费用 备注 1 办理相关 土地手续 领取中标通知书、签订土地出让合同、缴纳土地出让金等。 2 区环保局3 区发改委4 区发改委5 市发改委6 市、区建委7 区人防办8 区规划分局 环境影响 的批复 （详见附件16） 如无一级开发，直接做二级开发的，还需做交评、地质灾害等评估 项目核准 （详见附件17） 危改用房、高档房地产开发项目、容积率小于1.0的低密度房地产开招标方案核准 （详见附件18） 发项目、总建筑面积5万平米级以上的住房建设项目由市发改委、市项目核准 （详见附件19） 建委核准；总建筑面积5万平米以下的住房建设项目由区发改委、区建委核准。 项目核准 （详见附件20） 各10个 工作日 20个 工作日 20个 工作日 20个 工作日 人民防空工程建设标准审查 （详见附件21） 20个 工作日 1640元/建筑平方米 办理建设用地规划许可证 （详见附件22） 设计单位做规划图及勘察20个 设计，国资项目需招标； 工作日 -19-
程序 承办 单位 具体工作 提交的材料 或预备工作 相关要求 拟用 时间 费用 备注 9 区国土分局10 区发改委、区建委区11 规划分局12 建设单位13 区公安分局 出让国有土地使用权设定登记 办理建设工程规划许可证 勘查和施工图纸审核 施工图纸 消防审核 （详见附件22） 土地证、项目核准书、工程规划许可、勘察报告、施工图纸 收费 （详见附件25） -20-
（详见附件23） 商品房投资建设计划核准 （详见附件24） 同程序3的相关要求 10个 工作日 程序 承办 单位 具体工作 提交的材料 或预备工作 相关要求 拟用 时间 费用 备注 14 1、土地证 申领施工 2、规划证 许可申请表 3、图纸审核报告 1、提交建设工程单体回执单 2、招标人自行招标条件备案 即时 不收费 由建委工程科提供 即时 交纳招投 3、招标方式抄报 即时 标交易服务费：按 15 1、招投标文件资格预审结果登记 审核备案 4、2、招投标监督 （详见附件26） 自招标文件发出至开标5、招标文件备案 最短不得少于20日 即时 中标价的1.1%，甲即时 方缴纳60%，乙方 缴纳40%。 即时 区 办理质量 监督手续 办理安全 监督备案 6、开标、评标 7、提交招投标情况书面报告及中标通知书备案 8、施工合同备案 1、中标通知书 2、图纸审核报告 3、建设工程单体回执单 4、工程质量监督注册登记表 5、项目监理人员资格登记表 6、建设单位管理人员资格登记表 7、施工单位管理人员资格登记表 在区招投标交易中心进行 中标结果在交易中心公示时间不少于5个工作日 中标通知书发出30日内签订 建 即时 委16 5个 不收费 工作日 17 办理建筑节能1、中标通知书 备案手续 2、设计图纸说明 1个 墙体节能费8元/平，散装工作日 水泥3元/吨 即办 不收费 18 （详见附件27） -21-
程序 承办 单位 具体工作 提交的材料 或预备工作 相关要求 拟用 时间 费用 备注 保19 险公司银 20 行 办理工程 1、中标通知书 意外伤害险 2、已备案的施工合同 办理工程 资金证明 当年完工工程提交总投资不低于50%的资金证明，一年以上工程提交总投资不低于30%的资金证明。 21 施工许可 受理、审批 （详见附件28） 含市建委5个工作日 11个 不收费 工作日 区建委22 办理商品房预售许可证 （详见附件29） 市建委办理 10个 工作日 -22-
程序 承办 单位 具体工作 提交的材料 或预备工作 相关要求 拟用 时间 费用 备注 23 供电局、园林局、电信公司、歌华有线等自来水公司建设单位需提供总规、市政配套设施申报、划平面图，然后与各管设计施工 理处个单位签订协议 、热力公司 签订合同配合施工 建设单位组织施工单位、监理单位、勘察单24 建设单位1、组织施工位、设计单位并参与五监理单位进区建设工程质量监督站 行分户验收 方工程质量竣工验收，进行现场监督 2、五方竣工由除建设单位外的四方验收 出具竣工验收报告及质量评估报告。 25 区规划分局 建设工程 规划验收 （详见附件30） -23-
程序 承办 单位 区公安分局区环保局具体工作 提交的材料 或预备工作 相关要求 拟用 时间 费用 备注 26 消防验收 （详见附件31） 建设项目环保设施验收 （详见附件32） 30个 工作日 1、单位工程竣工验收报告； 2、工程施工许可证； 3、单位工程质量综合验收 4、备案机关认为需要提供的其他有关文件（工程款拨付证明95％以上）； 竣工验收备案 5、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者批准； 6、施工单位签署的工程质量保修书； 7、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 8、法规、规章规定必须提供的其他文件。 办理入住手续 办理房屋 所有权证 （详见附件34） 30个 不收费 工作日 移交物业公司管理 -24-
27 28 区建委工程质量监督站 7个 工作日 29 区建委组织综合验收 （详见附件33） 30个 工作日 30 建设单位区建委31 32 建设单位附件目录
附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 ........................... 20 附件2：编制土地一级开发实施方案 ................................................. 21 附件3：用地预审 ................................................................. 23 附件4：给区发改委提交的申请 ..................................................... 24 附件5：给市发改委提交的申请 ..................................................... 25 附件6：征求规划意见书（选址） ................................................... 25 附件7：市交通委交通评价意见 ..................................................... 25 附件8：市文物局文物保护意见 ..................................................... 25 附件9：市环保局环境评价意见 ..................................................... 26 附件10：市政专业部门市政接用意见 ................................................ 32 附件11：用地批准 ................................................................ 39 附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 .............................................. 40 附件13：核发城市房屋拆迁许可证 .................................................. 41 附件14：市政基础设施建设 （同附件10） .......................................... 42 附件15：办理征地结案表 .......................................................... 42 附件16：环境影响的批复 .......................................................... 42 附件17：区发改委项目核准 ........................................................ 47 附件18：区发改委招标方案核准 .................................................... 47 附件19：市发改委项目核准 ........................................................ 48 附件20：市、区建委项目核准 ...................................................... 48 附件21：人民防空工程建设标准审查 ................................................ 48 附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 .............................. 49 附件23：出让国有土地使用权设定登记 .............................................. 50 附件24：商品房计划 .............................................................. 51 附件25：施工图纸及消防审核 ...................................................... 51 附件26：区建委办理招投标备案 .................................................... 53 附件27：办理安全监督备案 ........................................................ 55 附件28：施工许可受理、审批 ...................................................... 55 附件29：办理预售许可 ............................................................ 56 附件30：建设工程规划验收 ........................................................ 56 附件31：消防验收 ................................................................ 57 附件32：建设项目环保设施验收 .................................................... 58 附件33：组织综合验收 ............................................................ 60 附件34：办理房屋所有权证 ........................................................ 60
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附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请
国有土地使用权入市交易程序:
一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请； 二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；
三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验； 四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；
五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；
六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；
七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；
八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；
九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；
十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；
十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易； 十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；
十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；
十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:
一、入市申请；
二、主管部门批件。申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；
三、权属证明。国有土地使用权证和房屋所有权证及其相关权属证件； 四、无抵押、无法院查封等他项权利限制证明； 五、营业执照复印件；
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六、法人证明：原土地使用权人的法人证明及其身份证复印件； 七、授权委托书及被授权人的身份证复印件； 八、申报规划意见书所需资料；
（一）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张）；
（二）1：500或1：2000地形图（蓝图2份，用铅笔勾画宗地范围） 九、钉桩结果通知单； 十、评估报告；
十一、其它需要提供的相关材料。
附件2：编制土地一级开发实施方案
编制要点
一、（内容）土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内容。
二、（基本情况）项目基本情况的编制主要包括以下内容 （1） 项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析；
（2） 土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告；（国有地除外）
（3） 地上物现状调查分析：结合实际情况，分别在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计；
（4） 主要规划指标说明并附控制性详细规划成果； （5） 人文环境和特殊适用政策说明； （6） 开发的进度分区和供地数量、时间预测。
三、（工作方案）土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案和土地供应方案。
四、（征地）征地工作方案的编制包括以下内容
（1） 经集体 土地所有权人同意的关于土地征用的补偿金额，包括土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费（房屋除外）、青苗补偿费；也可以是包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿费的金额；
（2） 土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额；
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（3） 乡、镇政府出具的意见，包括由谁负责劳动力安置工作、需要的费用和有关土地征用其它需要解决问题的说明；
（4） 说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。 五、（拆迁）拆迁工作方案包括以下内容
（1） 拆迁工作适用政策的说明，是否回迁，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策；
（2） 需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格、不购买回迁房居民的补偿等；
（3） 拆迁工作分区情况和启动顺序；
（4） 1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他房屋；
（5） 乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则，以利于拆迁工作的连续性； （6） 开发区域内主要的用地单位已经达成补偿协议的，可以附协议，以利于拆迁成本的准确测算； （7） 市政基础设施的补偿(含地下管线)，应当在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况，可以在市政实施方案中明确；
（8） 其它地上附着物，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在1：500地形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可以按拆迁对待，但是不能重复补偿；
（9） 结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，测算拆迁成本，加上市政基础设施和其他地上附着物的补偿，可以按10%的不可预见费匡算拆迁工作总成本；
（10） 对于需要回迁的，回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并计算。 六、（市政建设）市政建设工作方案的编制包括如下基本内容
（1） 市政咨询的成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或者咨询方案；
（2） 市规划委员会审定的项目综合设计成果，包括按此计算的市政总投资；
（3） 已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投资协商的，可以附投资的方案； （4） 规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资费收取方案； （5） 规划市政基础设施在本开发区域外，本区域开发需要使用的，应当专题说明建设方案，包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用分摊情况；
（6） 无法一次实施规划的，结合供地方案，编制市政临时过渡方案，并说明费用；
（7） 市政实施方案应当结合现状与规划情况制定，存在多方案的，应进行选优，确实需要对规划进行调整的，提出调整意见，供规划主管部门参考；
（8） 重大基础设施与开发区相邻或者穿越开发区域的，应当说明相互间的关系，已经发现问题的，应当与相关建设单位进行协调，说明协调的情况；
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（9） 按照市政先行的原则，计算与市政建设实施有关的拆迁费用（按1：500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求；
（10）
综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关的费用。（分摊、集资、拆迁、征地补偿）。
七、（供地）供地方案的编制包括以下内容
（1） 结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时间； （2） 结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要接用市政的时间和需求； （3） 预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格； （4） 预测供地时点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。 八、（开发进度）开发进度的编制包括以下内容
（1） 合理确定一级开发各项工作的顺序和工作周期。预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序；
（2） 开发进度要客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键时点的开发状态； （3） 凡需要行政许可的事项，均需要编入开发计划；
（4） 拆迁工作、征地工作按法定顺序罗列工作，市政工作进度计划按照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列各项工作顺序；
（5） 进度计划成果以横道图或者网络图表达；
（6） 进度计划编排的起始时间为0，以月为单位编制，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点；
九、（投资方案）投资方案的编制包括以下内容 （1） 项目的静态总投资测算；
（2） 结合土地市场，供地方案预测土地销售收入；
（3） 结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量的数额和出现的时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。
附件3：用地预审
一、申请人需要提交如下材料：
（一）建设项目用地审批申请表（一式两份） （二）建设项目用地预审申请报告（一式两份） （三）按照固定资产投资项目类型
1、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性
研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展和改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；
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2、属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单（已取得有效
的规划意见书的，以规划意见书代替）；
3、属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的
规划意见书。
二、预审申请报告要求： （一）行文要求
1、采用红头文件的格式；
2、申请报告规范名称为《关于XXXX建设项目用地预审申请报告》； 3、加盖申请单位公章；
4、申请报告分报告正文和附件两部分。 （二）申请报告正文内容要求：
1、建设单位基本情况。包括申请单位性质、业务范围和本单位现有用地情况等；
2、拟建设项目基本情况。包括项目建设的必要性、用地位置、项目投资情况、资金来源情况和前期工
作进展情况；
3、拟选址情况。包括规划行政主管部门确定的建设项目性质、规模和布局，是否位于本区保留的开发
区（园区）等；
4、拟用地情况。包括建设项目总用地面积、总建筑规模和占用耕地及补充方式、标准和资金落实情况。
用地方式（包括征收、占用）等情况。
（三）申请报告附件要求：
1、企业营业执照或法人代码证书（复印件）； 2、法人身份证明及委托书（复印件）； 3、地形现状图（原件加盖公章）； 4、其他有关资料。
三、申请人提交材料应齐全，符合法定形式，且真实有效。因申请人提交虚假材料引致的法律责任由申请人自行承担。
四、除制式表格外，原件应使用A4纸打印，复印件统一使用A4纸复印（附图可以用A3纸扩印或与原图大小相同），图纸比例为1：500或1：2000。
五、复印件应加盖申请人公章（成本材料的复印件应加盖骑缝章）并注明“与原件相符”。
附件4：给区发改委提交的申请
土地一级开发核准的请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划局出具的规划意见、环保局出具的环评批复、具有相应工程咨询资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源局核发的建设项目用地
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预审意见、根据有关法律法规应提交的其他文件。（注：以上材料经区发改委审核后报市发改委核准）
附件5：给市发改委提交的申请
土地一级开发核准的请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划局出具的规划意见、环保局出具的环评批复、具有工程咨询甲级资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源局核发的建设项目用地预审意见、根据有关法律法规应提交的其他文件。
附件6：征求规划意见书（选址）
1、 本阶段申请人需提交如下材料 （一）建设单位出具的申报委托书；
（二）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”； （三）国土局一级土地开发批复文件；
（四）建设单位新征（占）用地申请（需表述选址要求及拟建项目性质及有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）一份；
（五）经市测绘主管部门审核确认的1/500或1/2000（远郊地区可使用1/1000或1/10000）地形图一份，位于远郊区城镇范围以外的机要项目须提交地形图5份，并用铅笔画出新征（占）用地范围；
（六）其他法律、法规、规章规定的相关要求； （七）其它需说明的问题。 2、 审查时限：20个工作日。
3、 职责分工：北京市规划委员会建设用地管理处。
附件7：市交通委交通评价意见
交评（20个工作日）
开发项目中交通影响评价流程为：开发企业将交通影响评价报告（开发企业委托有资质的设计单位做出）交至市规划委，规划委将交通影响评价报告转到市交通委。由市交通委组织市规划委、市公安交管局、市运输局、市路政局、交通发展研究中心、市规划院等相关部门对交通影响评价报告进行评议，并将评价意见函告市规划委。
附件8：市文物局文物保护意见
根据《中华人民共和国文物保护法》、《北京市实施〈中华人民共和国文物保护法〉办法》的有关规定，土地开发项目选址，应当尽可能避开不可移动文物；因特殊情况不能避开的，依法进行考古调查、勘探、发掘，并根据不可移动文物的相应级别进行行政审批。
一、
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（一） 行政许可事项名称：文物保护单位、保护范围、建设控制地带内建设工程项目。
（二） 行政许可依据：《中华人民共和国文物保护法》第十七条、第十八条、第二十条、第三十一条。 （三） 行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四） 行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间） （五） 办理条件：
1、 申请函。内容包括：建设项目、地点、规模；
2、 计划任务书（发改委或上级主管部门对基建项目的批复）；
3、 建设工程的规划、设计方案一式两份。内容包括：1／500或1／2000现状地形图（标出涉及的文物
保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图；
4、 区县文物主管部门意见。 （六） 办理程序：受理→审查→告知
（七） 办理部门：根据文物保护单位的级别，报送北京市文物局、平谷区文化委员会。 二、
（一） 行政许可事项名称：未核定为文物保护单位的不可移动文物迁移、拆除的批准。 （二） 行政许可依据：《中华人民共和国文物保护法》第二十九条、第三十条、第三十一条。 （三） 《北京市实施〈中华人民共和国文物保护法〉办法》第十二条。 （四） 行政许可收费依据：本项目许可不收费
（五） 行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间） （六） 办理条件：
1、 请函。内容包括：建设项目、地点、规模；
2、 计划任务书（发改委或上级主管部门对基建项目的批复）；
3、 建设工程的规划、设计方案一式两份。内容包括：1／500或1／2000现状地形图（标出涉及的文
物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图；
4、 区县文物主管部门意见。 （七） 办理程序：受理→审查→告知 （八） 办理部门：平谷区文化委员会
附件9：市环保局环境评价意见
一、建设项目环境保护审批（环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表）（行政许可事项） 许可事项：建设项目环境保护审批（环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表） 许可条件：
（一）对环境影响评价文件的要求
1、环境影响报告书的内容要求：
环境影响评价文件的等级要符合《建设项目环境保护分类管理名录》的规定；环境影响报告书要达到《环评导则》规定的深度要求。
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（1）建设项目概况：根据建设项目的具体情况应介绍建设项目规模；生产工艺水平；产品、原料、燃
料及总用水量；污染物排放量；环保措施；并进行工程环境影响因素分析等；
（2）建设项目周围环境现状：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括自然环境调查；社会环
境调查；评价区大气环境质量现状（背景）调查；地面水环境质量现状调查；地下水现状（背景）调查；土壤及农作物现状调查；环境噪声现状（背景）调查；评价区人体健康及地方病调查；其他社会、经济活动污染、破坏环境现状调查等；
（3）建设项目对环境可能造成影响的分析和预测：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括大
气环境影响预测与评价；水环境影响预测与评价（地面水和地下水）；噪声环境影响预测和评价；生态环境影响预测和评价；对人体健康影响分析；振动及电磁波的环境影响分析；对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响等；
（4）环境保护措施及其经济、技术论证：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括大气污染防
治措施的可行性分析和建议；废水治理措施的可行性分析和建议；对废渣处理及处置的可行性分析；对噪声、振动等其他污染控制措施的可行性分析；对绿化措施的评价和建议、环境监测制度建议等；
（5）环境影响经济损益分析：应包括建设项目的经济效益、建设项目的环境效益、建设项目的社会效
益等；
（6）对建设项目实施环境监测的建议：应针对建设项目环境影响特点，提出对各排放口的监测方案或
计划，并提出配置监测设备和人员的建议；
（7）环境影响评价结论：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括评价区的环境现状、污染源
评价的主要结论、建设项目对评价区的影响、环保措施可行性分析的主要结论和建议等内容，从经济效益、社会效益和环境效益统一点原则，综合提出建设项目选址、规模、布局等是否可行；
（8）除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，
应该在报批报告书前，举行论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见。建设项目环境影响报告书应当附具对有关单位、专家和公众的意见采纳和不采纳的说明。
（9）根据其排放的污染物性质，工业项目应与周围敏感建筑保持一定的防护间距，具体的防护距离根
据环评文件的结论确定。
2、环境影响报告表、环境影响登记表按照国家环保总局规定的格式和内容编写。新建餐饮、娱乐、洗
浴、美容美发业、洗衣业、加油站、机动车修理业容易发生废气、噪声、异味扰民的项目时，如果距离居民较近，应征得项目周围居民同意。
3、放射性的建设项目（含退役、野外示踪）
（1）环境影响报告书（表）项目按照法律法规的有关规定及《核技术应用项目环境影响报告书（表）
的内容和格式》（HJ/T10.1-1995）编写，如环境影响报告表项目按照推荐标准中的格式化表格仍不能完全说明的，须按照报告书中规定的条目编制补充说明；
（2）环境影响登记表项目按照国家环保总局规定的格式和内容编写。
4、含放射性的建设项目（含退役、野外示踪）的环境影响评价文件其放射性相关内容须按照法律法规
的有关规定及《核技术应用项目环境影响报告书（表）的内容和格式》（HJ/T10.1-1995）编写专篇，如按照推荐标准中格式化表格仍不能完全说明的，须按照报告书中规定的条目编制补充说明。
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5、以电磁辐射为主的建设项目的环境影响评价文件按照《辐射环境保护管理导则 电磁辐射环境影响
评价方法与标准》（HJ/T10.3—96）和《500KV超高压送变电工程电磁辐射环境影响评价技术规范》（HJ/T24—98）的规定编写。
（二）对建设项目的要求：
1、建设项目基本要求：
（1）符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求； （2）符合国家产业政策；
（3）符合城市功能区划和环境保护规划；
（4）要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏； （5）采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；
（6）污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准； （7）满足国家和地方规定的污染物总量控制要求； （8）建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。
（9）建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防
护措施。
（10）对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目以及其他需要征求公众意见的
报告表、登记表项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；
（11）符合《电离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）
及其导出标准中的强制性规定。
2、工业项目：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）新建工业项目应进入工业开发区，做到合理布局，在现有的住宅区内不得新建污染环境的工业
项目；
（3）根据其排放的污染物性质，工业项目应与周围敏感建筑保持一定的防护间距，其具体的防护距
离由环境影响评价文件确定。
3、房地产项目：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）如项目所在地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影
响；
（3）应当与周围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；
（4）临近铁路、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划
部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计；
4、城市基础设施项目
（1）符合建设项目基本要求；
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（2）建设经过已有噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪
声污染的，建设单位应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施；
（3）城市集中污水处理厂应当与居住区等环境敏感区保持300米以上的防护距离； （4）垃圾卫生填埋厂应当与居住区等环境敏感区保持500米以上的防护距离； 5、餐饮项目：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）不得在居民住宅楼底层和住宅楼内设立产生油烟、异味污染的饮食业经营场所；
（3）炉灶必须使用燃气或电能等清洁燃料，在高污染燃料禁燃区内，锅炉也须使用燃气或电能等清
洁燃料；
（4）必须设置收集处理油烟、异味的装置，并通过专门的烟囱排放，专用烟囱的高度应高于周围20
米内的居民建筑；
（5）安装空调器、排风装置产生噪声和热污染的，应采取措施进行防治；空调器、排风装置不得设
置在居民窗户附近，在商业区步行街和主要街道两侧不得直接朝向人行便道。在运营过程中产生噪声的须采取降噪、隔声措施，达到当地固定噪声源厂界噪声标准；
（6）废水应经隔油或残渣过滤措施处理后排入市政管网；周围无市政管网的，应将废水处理达到相
应的排放标准后方可排放。经营过程中产生的残渣、废物，不得排入下水道。
6、娱乐、洗浴、美容、美发业项目： （1）符合建设项目基本要求；
（2）锅炉必须使用清洁燃料；燃烧设备烟囱及其他排放口须高于相邻住宅； （3）废水排放须进入市政管网，不得进入雨水管线或使用其他非正常方式排水；
（4）不准使用室外音响。室内音响和高噪声设备须有减噪措施，达到所在区域噪声功能区标准。 7、加油站项目：
（1）符合建设项目基本要求； （2）设置地下观测井；
（3）不得在地下水源防护区新建加油站，在地下水源防护区改建加油站应对地下水水质进行监测； （4）地下罐区、输油管线须严格按照防渗、防漏、有监控装置的要求设计施工，地上设施须按京环
气字[2000]11号文的要求，使用密闭式卸油、加油设备；
（5）新建加油站用地范围应与居民住宅保持20米以上的防护距离，如防护距离不足20米，须征得
居民的同意。
8、机动车修理业：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）排水应进入市政管线，废油、废液须有专门容器回收，不得随意排放，维修车间地面须有防渗
漏措施。洗车须使用循环水；地下饮用水源防护区内市政排水设施不健全的区域不得新办机动车修理业；
（3）喷漆及烘干须在专门喷漆室内进行，喷漆室内须安装净化装置，废气排放达到规定的排放标准，
居民稠密区内不得新建、扩建喷漆及烘干设施。
9、洗衣业：
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（1）符合建设项目基本要求；
（2）洗衣设施不得设在居民楼内或第二层以上为居住功能的综合楼内；
（3）干洗须使用环保型干洗溶剂。锅炉须使用清洁能源。洗衣、烘干机使用低噪声设备，符合所在
区域噪声功能区标准；
10、移动通讯项目：
（1）符合建设项目的基本要求；
（2）须取得国家有关部门颁发的移动通讯经营许可证明。 11、生产、销售、使用放射性同位素和射线装置的项目：
（1）生产、进口放射源的单位销售Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类放射源给其他单位使用的，应当与使用放射源
的单位签订废旧放射源返回协议，；使用放射源的单位应当按照废旧放射源返回协议规定将废旧放射源交回生产单位或者返回原出口方；
（2）不得在居民楼内生产、组装、维修含放射源装置；
（3）使用Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类放射源的场所、使用非密封放射性物质的工作场所和生产放射性同位素
的场所、产生放射性污染的射线装置及其场所，应在辐射活动终结后办理退役手续，实施退役。退役完成后，放可办理许可证变更或注销手续。
（三）对于污染物排放总量较大或所在位置敏感的建设项目，根据有关环保法规定，可以由环保部门组织专家评审会对环境影响评价文件进行审查。
（四）根据《中华人民共和国环境评价法》和国务院《建设项目环境保护条例》的有关规定，环境保护行政主管部门负责对建设项目环境影响评价文件的审查，在实际工作过程中，依据相关环保法律、法规的规定和环境影响评价文件的结论对建设项目进行审批，对于法律、法规没有明确规定的部分具体情况，以环境影响评价文件的科学结论或专家论证会的意见对建设项目进行审批。
申请人应当提交的材料：
1、填写完整并加盖单位印章的《北京市建设项目环境管理申请登记表》和《建设项目环境保护审批
登记表》(建设项目环境影响评价登记表项目不提交《建设项目环境保护审批登记表》)及上述两表的电子文档（电子格式须与链接中的格式一致）；
2、环境影响评价文件：
（1）书面文档2份及电子文档（电子文档须含图片等JPG/PPT文件）；
（2） 涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案;
（3） 环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办[2002]88号）的
要求。
3、项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各1份及扫描文件;（按照国家有关规定不需
要进行可行性研究的建设项目可只提交建设项目情况说明）
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4、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000
或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订，同时应提供CAD文件；环境影响登记表项目可以提交示意图）
5、建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见（须提供扫描文件）； 6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意
见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外；
（二）放射性同位素和射线装置项目（含退役、野外示踪）除提供上述材料之外还应当提交以下材料：
1、放射性同位素的返回协议（Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类放射源）;
2、放射性同位素实验室在项目中的位置，本身的平面布置（包括放射性同位素保管间和放射性废物
间）及分区情况;
3、辐射人员基本情况介绍;
4、新建项目提交企业法人营业执照或事业单位法人证正本复印件，改扩建项目、退役项目提交许可
证复印件。退役项目另附污染治理实施方案。
审查方式：书面审查
许可程序：先网上提交材料，经确认后将书面材料报送市环保局全程代理窗口，再经受理、初审、审核、复审、审定程序，申请、审查申请资料、决定予以受理或者不受理、审查、作出准予许可或者不准予许可的决定
许可期限：报告书30个工作日、报告表20个工作日、登记表10个工作日。 许可形式：批复文件
许可的延续：行政许可自发出后满五年，项目方开工建设的，其环境影响报告书（表）或环境影响登记表应报原审批机关重新审核。其许可条件重新申报，时间为10工作日。
许可的变更：行政许可自发出后五年内有效，在有效期内，如项目的性质、规模、地点或采用的生产工艺发生重大变化，则建设单位须重新报批环境影响报告书（表）或环境影响登记表。其许可条件、时间和程序重新申报。
二、建设项目环保设施验收（环境影响报告书（表）、环境影响登记表） （行政许可事项）
（一） 许可事项：建设项目环保设施验收（环境影响报告书（表）、环境影响登记表） （二） 许可条件：
1、建设项目前期环境保护审查、审批手续完备，技术资料与环境保护档案资料齐全；
2、环境保护设施及其他措施等已按照批准的环境影响评价文件和设计文件的要求建成或落实，环境
保护设施经负荷试车检测合格，其防治污染能力能适应主体工程的需要；
3、环境保护设施安装质量符合国家和有关部门颁发的专业工程验收规范、规程和检验评定标准；
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4、具备环境保护设施正常运转的条件，包括：经培训合格的操作人员、健全的岗位操作规程及相应
的规章制度，原料、动力供应落实，符合交付使用的其它要求；
5、污染物排放符合环境影响评价文件和设计文件提出的标准及核定的污染物排放总量控制指标； 6、各项生态保护措施按环境影响评价文件规定的要求落实，建设项目建设过程中受到的破坏并可恢
复的环境已按规定采取了恢复措施；
7、环境监测项目、点位、机构设置及人员配备，符合环境影响评价文件和有关规定的要求； 8、环境影响评价文件提出需对环境保护敏感点进行环境影响验证，对清洁生产进行指标考核，对施
工期环境保护措施落实情况进行工程监理的，已按规定完成；
9、环境影响评价文件要求建设单位采取措施削减其它设施污染物排放或要求建设项目所在地地方政
府或者有关部门采取“区域削减”措施满足污染物总量控制要求的，其相应措施得到落实。
对符合验收标准的建设项目，环境保护行政主管部门批准建设项目竣工环境保护验收申请报告、建设项
目竣工环境保护验收申请表或建设项目竣工环境保护验收登记卡。
（三） 申请人应当提交的材料目录：
1、建设项目环保审批批复复印件1份及《建设项目竣工环境保护“三同时”验收登记表》4份； 2、对编制环境影响报告书的建设项目，须提交《建设项目竣工环境保护验收申请报告》，并附环境
保护验收监测报告或调查报告；对编制环境影响报告表的建设项目，须提交《建设项目竣工环境保护验收申请表》，并附环境保护验收监测表或调查表；对填报环境影响登记表的建设项目，须提交《建设项目竣工环境保护验收登记卡》(以上材料均需提交4份）。
3、对主要因排放污染物对环境产生污染和危害的建设项目，建设单位应提交环境保护验收监测报告
（表）。对主要对生态环境产生影响的建设项目，建设单位应提交环境保护验收调查报告（表）。
（四） 审查方式：书面审查、实地审查
（五） 许可程序：需要经同级环境监测部门监测合格。
所有环境影响报告书项目及部分所在位置敏感或周围单位、群众密切关注的项目，本行政机关在受理后将在互联网上向社会公示。
（六） 许可期限：30日（依据为《中华人民共和国行政许可法》第42条第1款和《建设项目环境保护管理条例》第22条）
（七） 许可形式：报告书（表）项目经处长签署意见、登记表项目经副处长签署意见后发出。 （八） 行政许可变更：无 （九） 行政许可延续： 无
附件10：市政专业部门市政接用意见
依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项： 一、
（一） 行政许可事项名称: 古树名木移植许可
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（二） 行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条 （三） 行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四） 行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间） （五） 申请表: 《北京市园林绿化局古树名木移植申请书》 （六） 办理程序：受理 审查 决定 送达 （七） 申请条件：
1、因特殊情况必须移植的； 2、古树名木移植方案符合要求。 （八） 申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第25、27条； 2、《北京市城市绿化条例》第22、23条；
3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条； 4、《北京市古树名木保护管理条例》第11、15条。 （九） 申请方式：书面申请。 （十） 申请人提交材料目录：
1、北京市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位
绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、北京市园林绿化局绿地指标审核签署意见； 3、北京市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积； 5、古树名木移植方案。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
二、
（一） 行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地） （二） 行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条 （三） 行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四） 申请表: 《北京市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》
（五） 行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间） （六） 办理程序：受理 审查 决定 送达 三、
（一） 行政许可事项名称：树木移伐
（二） 行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《北京市城市绿化条例》第23条 （三） 行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四） 行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间） （五） 申请表：《北京市园林绿化局树木移伐申请书》
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（六） 办理程序：受理 审查 决定 送达 （七） 申请条件：确需砍伐或者移植的。 （八） 申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第21条； 2、《北京市城市绿化条例》第23条。 （九） 申请方式：书面申请。 （十） 申请人提交材料目录：
1、北京市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；
单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、北京市园林绿化局绿地指标审核签署意见； 3、北京市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。 申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。 四、
（一） 行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地) （二） 行政许可依据：《北京市城市绿化条例》第25条 （三） 行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四） 行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日
（五） 申请表：《北京市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》 （六） 办理程序：受理 审查 决定 送达
（七） 申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。 （八） 申请条件依据：《北京市城市绿化条例》第25条。 （九） 申请方式：书面申请。 （十） 申请人提交材料目录：
1、北京市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书； 2、北京市园林局绿地指标审核签署意见； 3、北京市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。 申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
到区市政委城建科能直接办理的有 7项： 一、
（一） 项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可 （二） 项目类别：许可
（三） 项目依据:《北京市公园条例》第25条。
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（四） 办理对象及范围：平谷区 （五） 办理条件：
1、 市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。 2、 建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。 （六） 提交的材料：
1、 平谷区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书； 2、 北京市平谷区规划分局建设工程规划许可证及附图；
3、 项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准
确位置。
（七） 申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。 （八） 办理程序：受理 审查 决定 送达
（九） 办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日 （十） 费用情况：本许可项目不收费
（十一） 办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 二、
（一） 项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可 （二） 项目类别：许可
（三） 项目依据：《北京市市容环境卫生条例》第三十四条 （四） 办理对象及范围：平谷区 （五） 办理条件：
1、平谷区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由平谷区市政管理委员会
负责行政许可。
2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的
规定。
3、具有书面申请。
4、具有拟建架空线路的设计图纸。
5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。 （六） 提交的材料：
1、由北京市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位
公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。
2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平
面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。
3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。 （七） 办理程序：受理 审查 决定 送达 （八） 办理时限：20个工作日
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（九） 费用情况：本许可项目不收费
（十） 办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 三、
（一） 项目名称：临时占用城市道路批准 （二） 项目类别：许可
（三） 项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号） （四） 办理对象及范围：平谷区
（五） 办理条件： 依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。
（六） 申请条件的依据：
1、北京市市政管理委员会、北京市公安局1994年第2号《北京市临时占用道路许可管理若干规定》
第八条；
2、北京市市政管理委员会、北京市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条； 3、《行政许可法》第二十九条第二款。 （七） 提交的材料：
1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）； 2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。 （八） 办理程序：受理 审查 决定 送达 （九） 办理时限：20个工作日 （十） 费用情况：本许可项目不收费
（十一） 办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 四、
（一） 项目名称：挖掘城市道路批准 （二） 项目类别：许可
（三） 项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号） （四） 办理对象及范围：平谷区 （五） 办理条件： （六） 申请条件：
1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）； 2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可； 3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）； 4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；
5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。 （七） 申请条件的依据：
1、《北京市临时占用道路许可管理若干规定》第八条； 2、《城市道路管理条例》第三十三条；
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3、《行政许可法》第二十九条第二款。 （八） 申请材料和申请书示范文本：
1、申请书；
2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证； 3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。 （九） 办理程序：受理 审查 决定 送达 （十） 办理时限：20个工作日 （十一） 费用情况：本许可项目不收费
（十二） 办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 五、
（一） 项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可 （二） 项目类别：许可
（三） 项目依据：《北京市市容环境卫生条例》第六十七条 （四） 办理对象及范围：平谷区 （五） 办理条件：
1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准； 2、符合环境卫生设施设计方案；
3、符合北京市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）； 4、符合《北京市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》； 5、符合《北京市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项； 6、符合《北京市环境卫生设施建设定额指标（试行）》； 7、符合《北京市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》； （六） 提交的材料：
1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）； 2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；
3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）； 4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）； 5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。 （七） 办理程序：受理 审查 决定 送达 （八） 办理时限：20个工作日 （九） 费用情况：本许可项目不收费
（十） 办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 六、
（一） 项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收 （二） 项目类别：许可
（三） 项目依据：《北京市公园条例》第2、18、19、34、36条。
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（四） 办理对象及范围：平谷区 （五） 办理条件：
1、属于公园用地，并且范围明确；
2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能； 3、有管理机构、管理制度和负责人；
4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%； 5、具有《公园设计规范》要求的设施； 6、公园面积在10000 m2以上。 （六） 提交的材料：
1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表； 2、公园总体规划方案及工程竣工图； 3、公园绿化规划设计方案； 4、公园所有者及管理者的基本情况；
5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。 （七） 办理程序：受理 审查 决定 送达
（八） 办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。 （九） 费用情况：本许可项目不收费。
（十） 办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 七、
（一） 项目名称：夜景照明方案审核许可 （二） 项目类别：许可
（三） 项目依据：《北京市市容环境卫生条例》第四十三条第二款 （四） 办理对象及范围：平谷区 （五） 办理条件：
1、符合北京市平谷区夜景照明总体规划和实施方案； 2、符合北京市夜景照明管理办法的规定；
3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》； 4、经规划批准的平面图（A3纸）； 5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）； 6、建筑立面图（A3纸）； 7、建筑剖面图（A3纸）；
8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）； 9、营业执照（复印件加盖公章）； 10、设计、施工资质（复印件加盖公章）； 11、施工安全认证（复印件加盖公章）；
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12、夜景照明构思；
13、照明方案、设计说明（A3纸）； 14、灯位布置图；
15、照（亮）度、光色计算分布图； 16、控制眩光方法；
17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）； 18、照明器材明细和技术资料；
19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）； 21、节能措施
（六） 办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案 （七） 办理时限：25个工作日 （八） 费用情况：不收费
（九） 办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
附件11：用地批准
一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。 二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。 三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下： （一）区国土分局的建设项目用地预审意见 （二）用地单位填写的建设用地申请表
（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件 （四）区国土分局的地质灾害认定表 （五）区国土分局的压覆重要矿床证明
（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图 （七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图 （八）用地单位提供的使用林地证明 （九）用地单位提供的征地补偿安置协议 （十）用地单位提供的村民代表大会决议 （十一）区国土分局的土地情况调查表
（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件 （十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案” （十四）区国土分局的土地利用现状图
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（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。 （十六）区国土分局的土地权属情况汇总表 （十七）区国土分局的公示、听证情况说明
四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。 五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号
六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。
七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。 八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。 注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准： （一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的； （三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。
征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证
一、 项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证 二、 项目类别：许可
三、 项目依据：《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第１２４号) 四、 收费依据：不收费 五、 办理时限：30个工作日
六、 办理结果状态：本局审核市建委备案 七、 网上办理情况：北京市拆迁信息网
网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本年度拆迁计划的拆迁项目
在北京市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：
（一） 用地批准文件； （二） 规划批准文件； （三） 拆迁实施方案；
（四） 安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
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（五） 委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。 八、 办理程序：网络受理→审核→审定→告知 九、 办理部门：平谷区建委房屋管理科
附件13：核发城市房屋拆迁许可证
一、 项目名称：核发城市房屋拆迁许可证 二、 项目类别：许可
三、 项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号) 、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）
四、 收费依据：不收费 五、 办理时限：30个工作日
六、 办理结果状态：本局审核市建委备案
七、 网上办理情况：北京市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn) 八、 办理条件：列入本年度拆迁计划的拆迁项目
按网上审批的要求进行网上审批。在北京市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：
（一） 建设项目批准文件。
（二） 建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。 （三） 有土地使用批准文件： （四） 市房屋拆迁资格证书
（五） 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。
（六） 拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。 （七） 拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。 （八） 法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。
（九） 拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。 （十） 委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。 九、 办理程序：受理→审核→审定→告知 十、 办理部门：平谷区建委房屋管理科
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附件14：市政基础设施建设 （同附件10） 附件15：办理征地结案表
一、 办理国家建设用地征地结案申请报告； 二、 市政府用地批准文件； 三、 征地补偿协议书；
四、 国家建设征用土地结案证明； 五、 征地补偿款凭证。
附件16：环境影响的批复
一、对环境影响评价文件的要求 （一）环境影响报告书的内容要求：
环境影响评价文件的等级要符合《建设项目环境保护分类管理名录》的规定；环境影响报告书要达到《环评导则》规定的深度要求。
1、建设项目概况：根据建设项目的具体情况应介绍建设项目规模；生产工艺水平；产品、原料、燃料
及总用水量；污染物排放量；环保措施；并进行工程环境影响因素分析等；
2、建设项目周围环境现状：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括自然环境调查；社会环境
调查；评价区大气环境质量现状（背景）调查；地面水环境质量现状调查；地下水现状（背景）调查；土壤及农作物现状调查；环境噪声现状（背景）调查；评价区人体健康及地方病调查；其他社会、经济活动污染、破坏环境现状调查等；
3、建设项目对环境可能造成影响的分析和预测：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括大气
环境影响预测与评价；水环境影响预测与评价（地面水和地下水）；噪声环境影响预测和评价；生态环境影响预测和评价；对人体健康影响分析；振动及电磁波的环境影响分析；对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响等；
4、环境保护措施及其经济、技术论证：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括大气污染防治
措施的可行性分析和建议；废水治理措施的可行性分析和建议；对废渣处理及处置的可行性分析；对噪声、振动等其他污染控制措施的可行性分析；对绿化措施的评价和建议、环境监测制度建议等；
5、环境影响经济损益分析：应包括建设项目的经济效益、建设项目的环境效益、建设项目的社会效益
等；
6、对建设项目实施环境监测的建议：应针对建设项目环境影响特点，提出对各排放口的监测方案或计
划，并提出配置监测设备和人员的建议；
7、环境影响评价结论：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括评价区的环境现状、污染源评
价的主要结论、建设项目对评价区的影响、环保措施可行性分析的主要结论和建议等内容，从经济效益、社会效益和环境效益统一点原则，综合提出建设项目选址、规模、布局等是否可行；
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8、除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，
应该在报批报告书前，举行论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见。建设项目环境影响报告书应当附具对有关单位、专家和公众的意见采纳和不采纳的说明。
9、根据其排放的污染物性质，工业项目应与周围敏感建筑保持一定的防护间距，具体的防护距离根据
环评文件的结论确定；
（二）环境影响报告表、环境影响登记表按照国家环保总局规定的格式和内容编写。新建餐饮、娱乐、洗浴、美容美发业、洗衣业、加油站、机动车修理业容易发生废气、噪声、异味扰民的项目时，如果距离居民较近，应征得项目周围居民同意。
（三）放射性的建设项目（含退役、野外示踪）
1、环境影响报告书（表）项目按照法律法规的有关规定及《核技术应用项目环境影响报告书（表）的
内容和格式》（HJ/T10.1-1995）编写，如环境影响报告表项目按照推荐标准中的格式化表格仍不能完全说明的，须按照报告书中规定的条目编制补充说明；
2、环境影响登记表项目按照国家环保总局规定的格式和内容编写。
（四）含放射性的建设项目（含退役、野外示踪）的环境影响评价文件其放射性相关内容须按照法律法规的有关规定及《核技术应用项目环境影响报告书（表）的内容和格式》（HJ/T10.1-1995）编写专篇，如按照推荐标准中格式化表格仍不能完全说明的，须按照报告书中规定的条目编制补充说明。
（五）以电磁辐射为主的建设项目的环境影响评价文件按照《辐射环境保护管理导则 电磁辐射环境影响评价方法与标准》（HJ/T10.3—96）和《500KV超高压送变电工程电磁辐射环境影响评价技术规范》（HJ/T24—98）的规定编写。
二、对建设项目的要求： （一）建设项目基本要求：
1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求； 2、符合国家产业政策；
3、符合城市功能区划和环境保护规划；
4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏； 5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；
6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准； 7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求； 8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。
9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护
措施。
10、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其
他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；
11、符合《电离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）
及其导出标准中的强制性规定。
（二）工业项目：
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1、符合建设项目基本要求；
2、 新建工业项目应进入工业开发区，做到合理布局，在现有的住宅区内不得新建污染环境的工业项
目；
3、根据其排放的污染物性质，工业项目应与周围敏感建筑保持一定的防护间距，其具体的防护距离由
环境影响评价文件确定。
（三）房地产项目：
1、符合建设项目基本要求；
2、如项目所在地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响； 3、应当与周围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；
4、临近铁路、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门
划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计；
（四）城市基础设施项目 1、符合建设项目基本要求；
2、 建设经过已有噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪声
污染的，建设单位应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施；
3、 城市集中污水处理厂应当与居住区等环境敏感区保持300米以上的防护距离； 4、垃圾卫生填埋厂应当与居住区等环境敏感区保持500米以上的防护距离； （五）餐饮项目：
1、符合建设项目基本要求；
2、不得在居民住宅楼底层和住宅楼内设立产生油烟、异味污染的饮食业经营场所；
3、炉灶必须使用燃气或电能等清洁燃料，在高污染燃料禁燃区内，锅炉也须使用燃气或电能等清洁燃
料；
4、必须设置收集处理油烟、异味的装置，并通过专门的烟囱排放，专用烟囱的高度应高于周围20米内
的居民建筑；
5、安装空调器、排风装置产生噪声和热污染的，应采取措施进行防治；空调器、排风装置不得设置在
居民窗户附近，在商业区步行街和主要街道两侧不得直接朝向人行便道。在运营过程中产生噪声的须采取降噪、隔声措施，达到当地固定噪声源厂界噪声标准；
6、废水应经隔油或残渣过滤措施处理后排入市政管网；周围无市政管网的，应将废水处理达到相应的
排放标准后方可排放。经营过程中产生的残渣、废物，不得排入下水道。
（六）娱乐、洗浴、美容、美发业项目： 1、符合建设项目基本要求；
2、锅炉必须使用清洁燃料；燃烧设备烟囱及其他排放口须高于相邻住宅； 3、废水排放须进入市政管网，不得进入雨水管线或使用其他非正常方式排水；
4、不准使用室外音响。室内音响和高噪声设备须有减噪措施，达到所在区域噪声功能区标准。 （七）加油站项目：
1、符合建设项目基本要求；
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2、设置地下观测井；
3、不得在地下水源防护区新建加油站，在地下水源防护区改建加油站应对地下水水质进行监测； 4、地下罐区、输油管线须严格按照防渗、防漏、有监控装置的要求设计施工，地上设施须按京环气字
[2000]11号文的要求，使用密闭式卸油、加油设备；
5、新建加油站用地范围应与居民住宅保持20米以上的防护距离，如防护距离不足20米，须征得居民
的同意。
（八）机动车修理业： 1、符合建设项目基本要求；
2、排水应进入市政管线，废油、废液须有专门容器回收，不得随意排放，维修车间地面须有防渗漏措
施。洗车须使用循环水；地下饮用水源防护区内市政排水设施不健全的区域不得新办机动车修理业；
3、喷漆及烘干须在专门喷漆室内进行，喷漆室内须安装净化装置，废气排放达到规定的排放标准，居
民稠密区内不得新建、扩建喷漆及烘干设施。
（九）洗衣业：
1、符合建设项目基本要求；
2、洗衣设施不得设在居民楼内或第二层以上为居住功能的综合楼内；
3、干洗须使用环保型干洗溶剂。锅炉须使用清洁能源。洗衣、烘干机使用低噪声设备，符合所在区域
噪声功能区标准；
（十）移动通讯项目：
1、符合建设项目的基本要求；
2、须取得国家有关部门颁发的移动通讯经营许可证明。 （十一）生产、销售、使用放射性同位素和射线装置的项目：
1、生产、进口放射源的单位销售Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类放射源给其他单位使用的，应当与使用放射源的单
位签订废旧放射源返回协议，；使用放射源的单位应当按照废旧放射源返回协议规定将废旧放射源交回生产单位或者返回原出口方；
2、不得在居民楼内生产、组装、维修含放射源装置；
3、使用Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类放射源的场所、使用非密封放射性物质的工作场所和生产放射性同位素的场
所、产生放射性污染的射线装置及其场所，应在辐射活动终结后办理退役手续，实施退役。退役完成后，方可办理许可证变更或注销手续。
（十二）畜禽养殖业
1、符合建设项目基本要求；
2、禁养区应包括以下区域：区（县）级以上公路两侧100米内；地表水源一级保护区、地下水防护区
内；自然保护区、风景名胜区；与城镇和农村居住区距离小于500米的区域，包括居民区、文教科研区、商业区、工业区、旅游区等人口集中地区；国家或地方法律、法规规定需要特殊保护的其他区域。
在禁建区域附近建设的，应在规定的禁建区域常年主导风向的下风向或侧风向处，场界与禁建区域边界
的最小距离不得小于500米。
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3、畜禽养殖场应实现生产区、生活管理区的隔离，养殖场的排水系统应实行雨水和污水收集输送系统
分离，污水输送系统不得采取明沟敷设；
4、养殖场应采取干法清粪工艺，畜禽粪便应设置专门的贮存设施，贮存设施的位置必须远离各类功能
地表水体（距离不得小于400m），其恶臭及污染物排放应符合《畜禽养殖业污染物排放标准》；
5、畜禽污水经处理后向环境中排放，应符合《畜禽养殖业污染排放标准》
三、对于污染物排放总量较大或所在位置敏感的建设项目，根据有关环保法规定，可以由环保部门组织专家评审会对环境影响评价文件进行审查。
四、根据《中华人民共和国环境评价法》和国务院《建设项目环境保护条例》的有关规定，环境保护行政主管部门负责对建设项目环境影响评价文件的审查，在实际工作过程中，依据相关环保法律、法规的规定和环境影响评价文件的结论对建设项目进行审批，对于法律、法规没有明确规定的部分具体情况，以环境影响评价文件的科学结论或专家论证会的意见对建设项目进行审批。
许可形式:批复文件
审查方式:书面审查、实地审查
许可程序:申请、审查申请资料、决定予以受理或者不受理、审查、做出准予许可或者不准予许可的决定 许可的延续:行政许可自发出后满五年，项目方开工建设的，其环境影响报告书（表）或环境影响登记表应报原审批机关重新审核。其许可条件重新申报。
许可的变更:行政许可自发出后五年内有效，在有效期内，如项目的性质、规模、地点或采用的生产工艺发生重大变化，则建设单位须重新报批环境影响报告书（表）或环境影响登记表。其许可条件、时间和程序重新申报。
办理新、改、扩建项目环保审批需提交如下材料： 1、企业法人身份证、驾驶证或户口本； 2、营业执照副本或企业预先核准名称通知单； 办理条件：必须平谷区行政区域内有实际经营场地。
提交材料：填写完整并加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》；
具备环境影响评价资质的单位编写的符合国家环保总局颁布的《建设项目环境保护分类管理名录》要求的拟建项目环境影响评价报告书（表）及软盘或建设项目环境影响登记表；
环境影响评价文件：
（1）书面文档2份及电子文档各1份；
（2） 涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案;
（3）环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办[2002]88号）的要求。 项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各1份;（按照国家有关规定不需要进行可行性研究的建设项目可只提交建设项目情况说明）；
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