4.3.1 以人为本的原则

在环境塑造、用地布局、市场类型选择等方面以周边市场需求作为出发点，为经营者 创造良好的市场交易环境，以增强本片区内职工和经营者对市场的凝聚力，激发经营者为市场发展不断奉献的精神。 4.3.2 生态的原则

充分挖掘市场及周边现有生态系统的机理，保持和增强原有生态系统的稳定性、连续性和多样性，实现市场的发展与自然环境的完美和谐。 4.3.3 整体协调的原则

强调本片区规划、建设和管理的高度统一，以保证本片区快速健康发展。加强与周边区域的相互促进、协调发展以及产业的合理配置及利益的合理分配。 4.3.4 可持续的原则

综合分析区位以及路桥及台州的城市发展趋势，本市场近期为适应当前的形势进行建

设，远期应结合城市发展的需求，更新为商贸、物流或其它功能的可能。因此规划时应充分考虑近远期结合与可持续发展的原则。

5. 规划构思

5.1 土地利用规划 5.1.1规划结构

规划结构是引导本市场长远发展的主导思想，结构的合理与否，将直接影响着市场聚

集效益和综合功能的发挥。影响规划结构的因素有很多，主要有：现状基础条件、地形与生态环境的制约、交通的导向、园区功能的转变，以及经济发展、科技进步，市场建设成本，市场交易方式的提升与转变等。

路桥生产资料（物流）市场规划结构可以概括为由“一个中心广场，两个大型物流仓储交易基地，两栋高层综合办公楼及周边生产防护绿带” 构成的空间结构框架。

“一个中心广场”指位于纬二路中段，分别布置了市场行政管理大楼和配套服务中 心，纬二路南侧集中布置了一般性商业服务中心。这些公共建筑围合成椭圆形中心广场是本市场集会和人流聚散、人文景观的核心区域。

“一个物流配送中心”指位于本市场西南角（经二路及纬四路交叉口）处，按物流 概念布置了一个配送中心，配套服务整个市场。 “两个大型仓储基地”分别位于纬二路商业街南侧和北侧，主要布置生产资料性质的市场仓储交易，南侧以原材料仓储区和物流加工区为主，北侧以机械设备仓储交易为主。在两大仓储交易均按物流要领布置相应的设施。

“两栋高层综合办公楼”一栋为12层的园区行政管理大楼，另一栋为12层的市场 专业信息网络交易大楼。

“周边生产防护绿带”指沿着青龙浦河道、机场迎宾路、104国道复线，纬三路高 压走廊，布置宽度不等的生产性保护绿化隔离带。 5.1.2功能布局

根据本区现状用地特点及市场未来发展需要，在规划中应坚持以下布局原则： ● 集约化使用土地的原则；

● 以现代物流理念全面完善市场功能的原则； ● 把握传统市场的现代流通业态发展方向，注重由现在的市场交易的低级形态逐渐提升到网上交易，期货交易和仓储交割的高级形态，近期可行与远期发展相融合的原则； ● 延续和培育现状生态机理，增加生态绿化空间，提高市场环境品质的原则；

● 规划高效的道路交通体系，加强对外交通联系，建立内部交通网络，车流和人流分开，

促使市场有序发展的原则； ● 同类型市场适度集聚，形成市场商业环境，提高市场知名度，体现专业服务特色的原则； 5.1.3规划布局

市场中心广场：拟选在路泽一级公路西侧，纬二路中段两侧规划一个开敞式步行广场，面积约2.00公顷，广场东北角视线开阔处建设一幢12层行政服务大楼，包括市场管理委员会及工商、税务等行政管理部门的办公用房，广场东南角建设一幢12层市场专业信息网络交易大楼，广场南侧建设一幢五层金融服务用房，广场南北两侧规划包括餐饮在内的商业服务，这一组建筑加上硬质铺装绿化广场，将成为本园区绿化和空间景观节点，是本区的亮点所在。 市场布局：市场基地北侧与迎宾大道相接地块考虑到建筑形象和城市景观因素，规划拟安排新机械设备市场； (纬一路北侧青龙浦南侧的污水处理厂扩建备用地，安排一个临时性质的、服务于整个市场区的大型公共停车货运场。可容纳300～400部货车停放)。经三路北端设计成青龙浦船运码头，码头两侧安排两处露天货物堆放场，码头东侧布置一处集中公共休闲绿地，供市场经营者使用；片区中部纬一路、纬二路之间三地块安排最主要的机械设备类市场；考虑到纬四路北侧有高压走廊绿化隔离带的保护，可安排有一定程度污染的原材料市场；将仅剩下的在纬二路西南侧的地块安排有物流概念性质的货物中转站和司乘人员休息旅店。 根据生产资料市场特殊性和市场容量和市场总需求。根据用地现状及道路走向，将市场用地每个道路街区划分成三至八个小地块，地块大小0.8公顷到3.2公顷之间。地块之间由12米宽间距大约在150米至100米之间地块内部支路互通，这样组织内部较密集交通网络系统，第一可最大程度地方便市场内货物运输；第二可增加市场内部之间的互通性，又可避免不同市场之间干扰；第三可增加市场功能变换适应性。第四同时解决了大型公共建筑的环行消防通道问题。真可谓一举多得。

由于目前用地范围有限，市场交易业态原始，仓储与市场交易可合二为一，但今后市场交易业态提升进行信息多元化交易后，就目前用地而言，市场仓储用地可能欠缺，需要在市场周边地段预留简单加工及仓储用地30公顷以上来解决。

5.2生产资料市场的特殊性 5.2.1 生产资料市场的特殊性

生产资料市场不同于生活资料市场，由于是为生产提供原材料或者为已简单加工的原料及为生产活动提高劳动效率的各类专业机械设备及其维修配件、维护设备用的各类劳动工具等等，因此，与生活资料相比较，其特点如下： 生产资料市场与生活资料市场比较差异表 比较项目 商品特性 重量 有无污染 陈列方式 生产资料市场 自重大，尺度大 有油污或有锈蚀 只能摆放地面(台)上,楼板难以承载如此大的荷载 必须借助吊车、铲车设备工具才能移动 需要大空间，小尺度空间无法操作 单层 必须具备良好的自然采光通风，排除污染异味等 生活资料市场 自重轻，尺度相对较小 无污染、无油污 可以放在柜架上或楼板上陈列 直接通过人手进行交易 空间大小不限 层数不限 采光通风人工、天然不限 运输装卸 市场特征 空间结构 建筑层数 采光通风 设备配置 人流特征 必须配备行车吊、铲车等设备方便正常运输搬运 顾客人流分散且无季节性变化 多层需要配备人货电梯垂直运输 顾客人流聚散变化无常且有季节性变化 5.2.2 准入园区市场条件

● 根据市场发展客观要求，结合旧城改造，地处城区内功能不全的需搬迁扩建的生产资料类市场。

● 根据台州产业特点和消费需求，发展台州产业关联度较大的原材料市场和生产设备市场。 ● 市场培育和建设方案可行，专业特色明显，有利于完善路桥专业市场体系，通过努力可望培育成区域性或全国性有影响力的专业市场。

● 集约用地，以超市形态汇集国内外，名优特新产品的大卖场和大商场。 5.2.3市场功能组成

信息交易功能：流通的整体过程由经商人流、货物流和信息流组成。经商人流主要集中于两个大类仓储市场，货物流主要集中于市场内各个物流节点上，通过信息联系经商人流和物流节点，但经商人流和物流互相渗透，物流节点也延续着经商人流的过程，物流节点是物流市场承托双方交接的场所，集中了大量货运供需信息，通过信息的接收、汇总、储存分析和传输，提供各种代理、结算、集合竞价交易，满足物流委托方的各种需求。因此，在本项目中充分利用信息技术、网络技术、利用电子商务、电子网站系统体现物流这一功能，提高物流的效率。

货运配载功能：货运配载是（物流）市场的重要功能，其存在的目的是降低车辆等交通工具的空驶、提高利用率，降低运输成本。伴随着市场由生产者主导型向消费者主导型的转换，消费者对于及时送达的要求也越来越高，货运配载则是在这种形势下形成新型的货运方式。本项目将对以高等级公路为依托、以现代信息和通讯技术为手段，通过一体化、网络化的运作，做到限时送达、优质服务。

停车检修功能：与货运配送动态交通相对应，需要相应的静态交通设施，项目留出相当的面积作为停车场用地，包括以货运车辆为主的对外运输车辆、城市内部小型送货车辆和人事业务活动的客运车辆的停车场。由于停放车辆较多，车辆进出频繁，部分车辆行驶路途较远，需要配备相应的停车检修设施。

物流仓储配送加工功能：台州市路桥生产资料（物流）市场将借助其专业优势和信息优势，为各类业主提供物流仓储、加工、配送服务和其他后勤服务，包括物流程序规划、库存管理、实物配送、摇动装卸、包装加工等一系列物流服务，这是台州市路桥生产资料（物流）市场的核心功能。这将有效降低物资消耗和节约劳动力消耗，并通过降低物流成本使台州市路桥生产资料（物流）市场更具竞争力。

配套服务功能：除了以上功能之外，为了使台州市路桥生产资料（物流）市场的动作更为高效，物流服务更为完善，需要为进驻的各类单位提供治安、金融、保险、工商、税务等配套服务，为各类业务人员提供食、宿、购物、娱乐等生活服务。

5.2.4市场管理机制

根据浙江省政府《规划规范商品交易市场管理的意见》，所有商品交易市场都要组建有限责任公司，实行法人化治理。搬迁入园区的村办市场要通过改革和改制，完善市场的法人化治理结构。 (1) 业态提升

本市场引入以大卖场、超市形态的机械设备和原材料的大公司、大企业；各市场要专门划出

一个区块，引入全国各大企业和经营公司进入市场直销和代理，并鼓励引进新产品、新设备的经营，调整以旧货和二手设备为主体的商品结构；鼓励市场经营户发展连锁和配送；市场业主、区级有关部门要经常性组织经营企业参加各类交易展销会，争取名优新商品的总代理和总经销。

(2) 市场建设标准

根据生产资料市场的特点，按照场街结合，完善功能，建设现代商贸功能区的总要求，进入各市场要加大投入力度，按照浙江省星级文明市场、不低于二星级市场的标准要求建设市场。市场内不准将旧机械、旧钢材露天堆放，全部建成室内市场，并完善商品检测、流通加工、物流配送、专业信息网站和网上交易平台、金融结算等各方面的功能，各市场基本投入要素要达到如下标准：

● 市场地面钢筋混凝土固化

● 市场室内化，建筑覆盖率要达到65%以上，生产资料市场以钢结构大跨度空间为主，钢材市场、机械设备等市场内部要配置行车吊或门式起重机。 ● 整个市场片区预留6.11%土地作为长途货运中心用地。市场按每个经营户1.75个标准停车尺寸2.5X6.0米统一安排停车场，停车场地要占各专业市场总用地的15%以上。

● 绿化率。主干道两侧绿化，市场入口处广场部分绿化，市场内部地块绿化率要达到10%以上。

● 商品检测。旧机械、旧设备要检测检验，合格商品上市。如特种设备交易市场，省市质技监部门锅容管特检机构入场，强制检测，合格商品准许售出。经检测不合格且不能维修的特种设备强制拆解。旧机床要进行精度测试和床深探伤，严重丧失使用功能的设备不得交易。质技监、工商等执法部门做好上市商品检测检验的服务和监管工作，市场业主提供必要的检测服务用房和设施。

● 流通加工和配送。市场要完善钢材切割、原料分装、包装等流通加工服务。市场业主根据市场内配送规模，统一建立为经营者服务的送货车，完善配送网络，积极推进配送，降低经营成本。

● 专业性网站和网上交易平台。各专业市场必须配备专业人员管理电脑设备，建立专业性网站。市场管委会将统一组织培训业务人员。整个生产资料市场由市场管委会统一规划的浙江物资调剂市场专业网站，并与各市场专业网站相链接。各市场专业网站负责市场信息的采集和网站内容的翻新。钢材市场等专业性网站要及时反馈国内外市场信息行情，争取在园区内建立期货交易所。

根据以上市场功能的要求，市场投入强度由市场管委会及政府各有关部门在市场规划会审时严格把关。

5.3开发强度控制 5.3.1人口规模控制 （1）经营户数

本市场用地面积共89.04公顷，规划市场总经营户数为1500户。根据路桥市场现状调查结果，即将搬迁的五大市场经营户为800户左右，加上新增加的市场500户左右，再预留200户位置应该是合适的。根据路桥市场管委会预测：随着市场内部经过一段时间的激烈竞争、优胜劣汰，预期市场内经营户数不会明显增加，但一部分经营户业务规模会越来越大，所需要的经营面积和仓储面积会有所增加，交易办公条件将有进一步的要求，交易信息渠道更趋多元化。

（2）就业人口

根据台州地区的实际情况，结合生产资料市场特殊性，机械设备和原材料市场需占用较大建