让时，宅基地使用权一并转让。农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。

3．地役权

地役权是指为了自己土地的便利利用而使用他人土地的权利，它属于一种为增加自己土地的利用价值而使用（包括消极使用）他人土地的用益物权。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。未经登记，不得对抗善意第三人。不得单独转让，不得抵押。

4．房地产抵押权

房地产抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务担保的__________房地产，于债务人不履行债务时，得就其卖得价金优先受偿的权利。抵押权的效力及于全部抵押物。

可以抵押的房地产包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权一并抵押。

不得抵押的房地产包括：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；依法被查封、扣押、监管的房地产。

5．房屋所有权：房屋所有人对其所有的房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。

6、房地产租赁权：土地所有人、土地使用权人或房屋所有权人将土地或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。

7、房地产共有权：两个或两个以上的权利主体共同享有同一个房地产所有权的法律状态。

8、建筑物区分所有权：在多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑时，由各区所有权人（即业主）对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。

六、房地产价格

市场价格又称交易价格，是指在市场交易中，特定交易的买卖双方世界成交的货币额。最为公平的市场价格是市场价值，市场价值是最可能价格。

总价格是某一定范围面积土地的总价值。

单位价格是总价格与土地面积的比值，即单位面积土地价格，简称为单价。

楼面地价是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。 基准地价、标定地价都属于评估价格。

经济适用住房价格是向中、低收入阶层出售的（经济适用）住房价格，它是由建筑物价格和不完全土地价格构成。以经济适用房价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地所有权。以成本价购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地使用权；以标准价购买的房地产，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权。

七、房地产价格的影响因素

1．一般因素（宏观因素）：对整个社会和地区的房地产价格水平具有决定性影响的宏观因素包括社会因素、经济因素、政策因素等。不同国家、地区、城市之间的房地产价格水平差异主要由一般因素的差异导致。

2．区域因素（中观因素）：房地产所在地区的特性对房地产价格的影响因素，包括供求情况、商业繁华度、交通便达度、生态环境质量、城市规划等。

13

3．个别因素（微观因素）：具体影响房地产价格的微观因素，包括位置、地质情况、日照通风、建筑质量、房型等。

★八、房地产拍卖及其特征

1.房地产拍卖的标的可以是国家允许转让的以出让方式取得的建筑用地使用权、经过政府批准可转让的以划拨方式取得的建筑用地使用权及其地上建筑物、集体土地上房地产等。

2.房地产拍卖的特征：①房地产拍卖标的的数量大、价值高；②房地产拍卖法律性、政策性强；③房地产交易过程复杂、过程时间长；④成交后需办理的手续多。

九、房地产拍卖业务的主要来源

法院司法强制拍卖委托、债权人委托拍卖的抵押房地产、政府部门委托拍卖的房地产、法人委托其所拥有的房地产、自然人委托拍卖的房地产。

★十、房地产拍卖条件及主要交易规则

房地产拍卖特别需要掌握两个关键方面：一是判断拍卖标的是否符合国家法律法规、政策规定的转让和交易条件；或虽然不符合，但经政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用可以转让和交易的；二是遵守房地产交易的相关规则。

1．法律法规禁止买卖和转让的下列房地产通常不得拍卖： ①未依法取得房地产产权证书的；

②共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ③权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的； ④权利人对房地产的处分权收到限制的；

⑤以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；

⑥司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ⑦国家依法收回土地使用权的。

2．以出让方式取得的建筑用地使用权及其地上建筑物的可转让条件：

①按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法登记并取得土地使用权证或房地产产权证。 ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施和公共设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

③ 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

3．以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则

①应当报请有关部门批准，由买受人按法律法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。

②可以不办理出让手续的，应当由拍卖公司将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。不办理出让的情况有继续划拨、作价出资、入股等。房改房、经济适用房转让要按规定缴纳土地出让金，无须审批。

③划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。 4．以租赁方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则

①承租人在按规定支付土地租金，依法领取国有建设用地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

14

②地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租金估计，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

5．农村集体所有土地上建成的房屋转让条件和交易规则

①取得房地产产权证书，并获当地乡镇人民政府批准的，可进行拍卖。

②居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人；非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围内集体经济组织或者个体经营者。超过此条件者应当依法办理集体所有土地的征用手续。

6．已设定抵押权的房地产拍卖规则

①抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房地产的行为无效。

②债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

③抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 ④ 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的按照比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿。

⑤ 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

⑥ 房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，但依法拍卖该房地产后，应当首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿。

⑦ 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。

十一、房地产拍卖应当注意的问题

1．拍卖前必须严格核查权属

①拍卖的房地产有否重复查封。非抵押权人之间先起诉者先受偿。

②产权人为国有单位和集体单位时，房地产委托拍卖需要取得上级部门的书面许可意见。 ③发生用途转换的房地产必须进一步收集取证原始产权证办理过程的必要文件。 ④共有人的财产必须有共有人的书面同意转让意见，共有人、承租人享有优先购买权。

⑤房屋分层、分套拍卖时，该房屋占有范围内的使用权不可分割，该房地产买受人要按照分层、分套的建筑面积分摊取得相应比例的土地使用权。按照房屋建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。房屋的附属设施需要一并拍卖的，可一起拍卖并应在公告中说明。

2．拍卖公告应注意的问题

①公告与咨询接待：适当提前发布公告，内容准确，口径一致。

②已出租房地产的拍卖公告：通知承租人竞买，承租人具有优先购买权；维持原租赁的，公告中必须告知竞买人。 3．实施优质的售后服务

①协助买卖双方办理产权过户手续。

②如果是房地产在建项目，应协助买卖双方办理项目更名和转让及其他相应手续。 ③协助双方交接相关资料和房地产。

④买受人和委托人提出的需要拍卖公司完成的其他工作。 4．房地产登记及相关税费

15

（1）房地产登记需要提交的材料：①申请书；②当事人身份证明或单位合法资格证明；③委托书及代理人身份证明；④房地产权证；⑤拍卖成交确认书；⑥房屋平面图及地籍图；⑦出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据；⑧契税完税证及契税完税贴花；⑨拍卖公告；⑩其他有关文件。

其中：①自愿委托拍卖的，除需提交上述1-9 项资料外，还需提交委托拍卖合同。②人民法院强制执行委托拍卖的，除需提交上述1-9项资料外，还需提交拍卖委托公函；生效的判决、裁定和调解书、协助执行通知书。

（2）房地产拍卖通常需缴纳下列税费项目：①拍卖佣金；②营业税及其附加；③合同和权证印花税；④契税；⑤交易手续费；⑥评估费；⑦登记费；⑧合同公证费等。

第九章 二手物资拍卖（新增）

一、二手物资&生产资料&生活资料的概念

二手物资通常是指曾经使用过的、旧的各类物品、经过一次或多次交易的商品、尚有利用价值的积压存货等。 生产资料，以其使用范围，有通用物资和专用物资；以其在生产中所发挥的作用，有设备、工具、材料、原料、燃料、辅助材料等。

生活资料，以其用来满足人们物质和文化生活需要的那部分社火产品，称为消费资料。

★二、二手物资的三个特点

1．市场流通性：处置的必然性，消费的可能性，交易的可行性。 2．价格低廉性：低价普适性、谋利驱动型。 3．材质效用性：机电产品的通用性、材料利用性。

三、二手物资的三种分类

1．按交易方式分：公开拍卖的、旧货市场的、产权交易所的。 2．按数量质量分：大宗批量的、少有包装的、老旧报废的。

3．按市场需求分：可直接使用、需修配再用的、拆解零件配件的、作为原料再利用的。

★四、二手物资拍卖的三个特点

1．拍卖的政策性强：①国有资产转让的规范性；②法院委托的强制性；③公物拍卖的法定性；④破产财产处置的程序性；⑤设备更新改造的必然性；⑥个人物品出售的灵活性。

2．参拍人数多：①竞买人的广泛性；②竞买人的跨区域性；③生活用品竞买的踊跃性。

3．竞价方式多：①升价降价拍卖；②网络拍卖；③密封投标拍卖。二手物资拍卖是现今使用拍卖方式最多的拍卖品种之一。

★五、二手物资拍卖的四个条件：

二手物资的范围广、种类多、情况复杂，有极强的特殊性，对拍卖从业人员的专业要求比较高，需要有专业人员支撑，同时拍卖企业应拥有较好的储运条件和较为固定宽畅的拍卖场地，注重标的瑕疵说明提示，确定一个较为合适的拍卖方式。

★六、二手物资拍卖前和拍卖时应注意的问题

（一）拍卖前

1．注重拍卖标的的勘察。拍卖前对标的详细勘察，全面了解标的情况，是二手物资拍卖最为重要的基础环节。 ①真实记录，仔细查看：a.加注标识法；b.拍照取样法；c.存档保管法。 ②分析情况，设计标的：a.整件单一法；b.散件整合法；c.杂件捆绑法。

2．重视竞买人资格的审核确认。对限制流通的二手物资，竞买人除了必须是企业法人外，还必须是有相关资质

16