随之过去的2010年中国房地产行业被称为“调控年”。围绕房地产市场的各种政策悉数出台，其调控力度之大密度之高，前所未有。调控政策出台后都对市场成交量有一定的抑制作用，但2010年房价整体上涨的趋势没有改变。严密的调控政策依然在2011年延续，调控主要从以下几方面入手：

（1）继续加强原有政策的落实，严格执行，尤其是过去尚未执行的政策。比如：“土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回”的规定在未来被执行的可能性越来越大；土地问责去年没有执行，在2011年跟进可能较大；二手房交易的阴阳合同及个税征收问题，或会随着房产税的逐渐清晰也会有一定程度的解决。

（2）政策力度的加强。比如：若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高，亦有可能效仿香港征收特别印花税，二手房交易的营业税或会恢复5年内全征，还有契税提高到3%以上，甚至出台房产税等等，这些政策在2011年均有可能，关键是看楼市的变化；另外，今年保障房的政策力度更大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正。

（3）政策覆盖面拟扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令覆盖范围扩大，并逐渐落实；另一个就是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。

（4）新政策的出台。

? 一级市场（土地市场）

? 市场变局：调控恐遭遇冷

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加息有一个明显后果就是开发商在拿地过程中，会越来越谨慎与保守。有较为明显的案例可以证明，2005年以及2007年，从全国土地市场范围来看，由于受到加息的影响，土地市场的流拍和流标现象极为明显，且频率不低。

究其原因很简单，由于加息导致开发商融资成本增加，购房者贷款买房也明显受阻，这种情况下会对楼市产生或多或少的不利影响，同时由于开发商的资金回笼会受到相应不良影响，开发商在拿地贷款这些关乎生命前程的大事件上会趋于谨慎和保守许多。他们会根据加息以及加息预期重新调整对土地价值判断，土地市场将可能形成趋冷的态势，但这将有助于资金充沛型企业和中型企业获取扩张机会。

从供给端来看，加息将使土地储备成本提高，目前不少地方土地储备机构自有资金不足，对银行贷款依赖性较大，其中，又以一到两年的中短期贷款为主，因此，利率的提升将加大土地储备的融资成本。

单就2011年土地市场来看，预计今年会有2-3次的加息可能，因此加上楼市调控政策的双重影响，必然会对房地产市场起到相应的冷却作用，同时加息由于增加了房贷成本，也会对老百姓的购房热情产生一定的抑制作用。另外，由于加息，开发商创造地王的可能性就更小了，银行对放贷行为也会深思熟虑，开发商融资成本及难度进一步提升。 ? 供地变局：保障住房用地供应加大

根据温家宝总理2010年12月的讲话内容，2011年将把保障住房的建设和抑制市场房价的过快上涨作为调控的重点，并将控制房价的主要责任下放到地方政府，保障房土地供应仍将是各地的重点任务。

因此，宁波土地市场面临进一步的结构调整，扩大有效供给将成为土地市场未来的趋势之一，这包括不断扩大的保障房土地供给与市场商品房用地的供给。用扩大供给、分散消费的方式缓解市场中的供求压力，既能有效抑制高价地的出现，也有利于从根本上抑制房价进一步上涨。

在土地政策上，变革和完善土地供应制度仍将是2011年的一大方向。将原来的单一招拍挂变革为保障房划拨、中低价商品房批租、高档商品房拍卖等方式值得探索。可通过进一步细化土地性质，因地制宜地选择土地出让方式。

2010年，各地在招拍挂出让制度改革方面做了很多尝试，其中包括“竞地价、限房价”，“限地价、竞保障房面积”等。由于商品房市场受开发成本约束，控制土地价格存在难度，所以基于招拍挂制度的一些出让细则仍为2011年的一大探索方向。

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