第五章 建筑设计要求

总则

? 甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通。

? 因五角场环岛地区地下商业价值极高，因此地下一层尽量最大化设置商业面积。 ? 写字楼、酒店标准层设计尽量规整简洁。

? 甲级写字楼、酒店、商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。

■ 甲级写字楼

? 建筑限高：不超过150米 ? 地上建筑面积：约6万m2 ? 主楼人均办公设计标准：20 m/人 1. 写字楼总体设计要求

? 考虑写字楼设置在基地南侧，利用黄兴路和规划道路作为写字楼主要出入口。 ? 写字楼外型规整，避免室内出现不规则房间；

? 建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性；

? 写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与写字楼品质相符的写字楼或企业标识位置； ? 写字楼上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用要求的前提下，实

现建筑造型；

? 写字楼达到国际5A级智能写字楼要求，特别是在弱电方面应具有一定的超前性； ? 写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护； ? 写字楼幕墙配置擦窗机系统；

? 必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。 2. 与商业、酒店关系要求

? 在保证建筑外形、空间感与商业、酒店和谐的条件下，应具有相对独立性； ? 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；’

? 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰；并有易于区别与商业/酒店的特征。

3. 首层

? 大堂可考虑挑空处理。

? 大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；

? 大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求；

? 大堂形状规则，空间尺度适宜，不宜过大，室内净高不低于6米； ? 大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间， ? 大堂内结合总服务台设置会客等候区；

? 大堂内应考虑预留2-3家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制

2

在20-30平米左右；

? 大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要； ? 大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响； ? 电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证客

户顺畅抵达；

? 大堂考虑金融营业厅位置，金融营业厅面积控制在500-1000ｍ2，吊完顶后净高不

应小于3.6米，出入口单独设置，具备停车落客条件；不设集中空调，预留上下水条件，结构地层应作加固处理。结合建筑整体立面效果，室外应考虑首层金融营业厅Logo的安放位置；

? 在大堂内金融营业厅附近位置设置ATM机，应考虑相关的电源设置、布线及视线

隔离要求；

4. 电梯厅及电梯

? 电梯系统实现智能化控制，应有呼叫等待、目的选层、错层修改等功能； ? 电梯轿厢内应考虑设置双控板、电视监控、紧急对讲设施； ? 电梯轿厢净高建议不低于3米；并符合电梯装潢的要求； ? 电梯轿厢内应注意解决通风问题；

? 客梯门不小于1.2米（W）*2.5米（H），电梯轿厢内应预留安装液晶显示器条件； ? 用作VIP的消防电梯应考虑合理的流线以及便于后期管理； ? 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜。 ? 电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达；

? 电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜；电梯检修门开口应设置在核心筒的

走廊内，不应布置在电梯厅内；

? 电梯厅宽度、高度应体现写字楼档次，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑； ? 电梯厅宜考虑设置如液晶显示屏、擦鞋器、广告宣传等服务设施。

? 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的

要求。

? 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整

个建筑的楼宇智能管理系统兼容。

5. 标准层

? 标准层平面控制在2000平方米以内。 ? 标准层平面设计尽量规整简洁。

? 标准层办公区吊顶、设网络地板（10-15厘米）后，净高不小于3.0米。 ? 结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积；

? 核心筒形式应与建筑平面外形相适应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间； ? 合理布置核心筒内的功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率（含核心筒及宽1.8米走廊外的套内面积/层建筑面积）不小于75%；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）。 ? 柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置（车位宽度为2.5米）（建议柱间净距按2.5米的倍数设计）；

? 最好选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度为1.8米； ? 作为多租户写字楼，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该按照基本模数设计户内单元，保证未来租赁销售组合的灵活；

? 办公主力单元为套内面积100~200平米，建议按照套内建筑面积100平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性； ? 标准层外柱沿外幕墙设计。

? 套内新风空调系统﹑灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控；

? 单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质； ? 外幕墙设计应合理考虑室内采光要求； ? 标准层应考虑茶水间设置。 6. 走廊

? 走廊中照明灯具应考虑设置在套内单元开门的位置；

? 标准层公共部位（电梯厅、消防梯、走廊）应设置电视监控设施

? 走廊上设置的消防设施、设备房门应结合装修与墙面平齐，避免突出墙面外，且色调应与走廊整体环境相协调；

? 走廊吊顶应简洁，并便于拆装，有利于客户对强弱电、空调系统进行改造； ? 走廊吊完顶后净高不小于2.6米； 7. 卫生间

? 标准层便器按有关设计规范设置，男女卫生间中便器最少不得低于3个，洗手盆应各不少于两个；

? 卫生间入口不应面对办公单元门；

? 男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理；

? 卫生间门前应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性；

? 冲水控制器应符合使用者人体尺度的要求，建议采用感应式冲水控制系统； ? 座便器选择应注意避免溅水问题，洗手盆水龙头注意避免向外溅水； ? 注意卫生间内的通风、新风问题，卫生间不得产生异味；

? 地面选材注意防滑；卫生间墙面、地面选材注意反光能力不宜过于高,避免视线

干扰；

8. 写字楼屋顶

? 屋顶应保证设置不少于4个卫星基座的条件，布置在屋顶南侧；

? 写字楼顶层设计为高档咖啡休闲区，预留充足电力及上、下水条件，不配备专用

电梯。

及前期物业顾问的服务建议书。

■ 五星级酒店

? 地上建筑面积：约4万m2 ? 酒店约350套客房

? 平面布局及功能应满足凯悦酒店管理公司的“五星”标准要求 1. 酒店总体设计要求

? 建议五星级酒店设置在基地东侧，靠近翔殷路、国定东路，利用国定东路作为酒店主要出入口。

? 酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。

? 总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。 ? 建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护； ? 施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。

? 满足环保、节能要求。设计标准以国家、上海最新节能标准设计。 ? 充分采用节能材料，降低使用能耗。 ? 尽量使用本土材料，有效控制成本。 2. 与商业、写字楼关系要求

? 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性； ? 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；

? 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口布置在东侧国定东路。

3. 建筑首层

? 大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适

? 大堂应面积宽敞，与接待能力相适应 ? 大堂建议挑空处理

? 有与酒店规模、相适应的总服务台；并在入口、服务梯附近设置行李房； ? 在非经营区设客人休息场所

? 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务

? 大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够