动迁安置补偿中，户籍所在同住人的补偿与争议解决

【摘要】随着大规模的市政建设、旧区改造、商品房开发，财产权属、婚姻家庭等案件中涉及公房使用权、公房动迁补偿安置款的纠纷日益突出，因缺少相应的法律法规规定，或有些规定不明确或前后不一致，给动迁工作带来很多困惑。笔者就近年来公房使用权纠纷案件所反映出来的问题，对照目前相关法律法规、规范性文件等规定，谈一些粗浅的认识。【关键词】动迁 同住人 补偿 争议解决 1991年，上海市人民政府出台了《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称“黄菊4号令”）；2001年，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令），进行了修订，我们把修订后的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》称为“111号文”。最大的区别就在于“111号文”把“黄菊4号令”中的由政府统一标准的“数人头”补偿标准变为了按市场评估价格的“数砖头”补偿标准。严格从法规和规章来说，这里面的变化是很大的，我不得不承认，这是法制的一种进步。然而，由于种种客观的原因，在“数砖头”政策的实施中，又增加了“应安置人口”的“人均最低补偿标准”，这主要出现在上海市房地资源管理局在沪房地资拆[2001]673号文件关于贯彻执行《细则》若干意见和上海市人民政府2006年第61号令《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认

定办法》。这样一来，就造成了，目前的动迁是既属“数砖头”又“数人头”。人的因素，重新开始困扰动迁，成为动迁拆瓶颈的一个重要因素。目前，客观地说，本市的城市动拆迁工作中，涉及到私房的人的问题，主要是“共有产权人”的问题；而涉及到公房的人的问题，主要就是“承租人”与“同住人”之间的问题。由于对于公房“同住人”的补偿与争议解决缺少相应的法律法规规定，或有些规定不明确或前后不一致，给动迁工作带来很多困惑。我就近年来公房使用权纠纷案件所反映出来的问题，对照目前相关法律法规、规范性文件等规定，谈一些粗浅的认识。 一、“共同居住人”与“同住人”的界定《上海市房屋租赁条例地》（以称《新条例》）在公有住房租赁问题上，较之过去的《上海市城镇公有房屋管理条例》（下称《旧条例》）有一些较大的变化，其中之一是原“同住人”概念现演变为“共同居住人”，在公房使用权纠纷中，应注意区分两者概念的不同：一是《新条例》的“共同居住人”与《旧条例》的“同住人”的区别。《新条例》中多次出现“共同居住人”这一概念，但全文对此未有相应解释。上海市房地资源管理局在沪房地资公[2008]98号《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（下称贯彻意见二）第12条解释：“共同居住人”在指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市

无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。《旧条例》多处出现“同住人”的概念，其本身对“同住人”问题也未作出解释。上海市房产管理局在沪房（91）公字发第226号关于“有关问题掌握口径”中解释：“同住人”是指在本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外）、他处无住房或他处虽有住房面且居住困难的。不难看出，“共同居住人”主要强调实际居住一年以上，未要求“本处”或“本市”有常住户口。为明确在本市无常住户口的公民能否成为本市公有居住房屋的共同居住人问题，2003年3月高院以（2003）沪高民一（民）答字第6号作出批复，即“共同居住人”不受有无本市常住户口的限制。而《旧条例》“同住人”严格受到户口的限制，其户口必须是“本处”有本市常住户口，而且要求在公有住房处实际居住三年以上。故《新条例》“共同居住人”与《旧条例》“同住人”的范围要广。随着《旧条例》的失效，在处理涉及公有住房居住使用权等纠纷时，应避免将《旧条例》“同住人”混同于《新条例》“共同居住人”。二是《新条例》的“共同居住人”与《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称《细则》）第五十四条“同住人”的区别。上海市房地资源管理局在沪房地资拆[2001]673号文件关于贯彻执行《细则》若干意见的通知中，明确该《细则》第五十四条中的“同住人”，是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，

拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。该“同住人”的解释与《新条例》关于“共同居住人”的解释，有许多相同之处：一是解释机关相同，均是上海市房地资源管理局；二是适用条件相似，均要求在该房屋处“已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有元住房条件的限制”。但二者适用范围和要求不尽相同：《细则》“同住人”适用于城市房屋拆迁管理，不论是公有居住房房屋还是私房，应该有本市常住户口，“特殊情况除外”；而《新条例》“共同居住人”适用于公有住房管理，不要求“本处”或“本市”有本市常住户口。市高院《关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，其中关于“同住人”的条件，与《细则》的规定属一致。 二、动迁中的“同住人”需要符合哪些条件？即，指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。我认为，这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经