黑龙江省农垦总局绥化分局土地级别及基准地价更新报告
绥化分局土地分等基础设施因素分值计算表
道路状况 编号 名 称 原始值 标准 化值 70 50 90 90 40 70 20 50 20 10 供水状况 （覆盖面积比率%） 原始值 100.00 95.00 95.00 95.00 70.00 95.00 70.00 70.00 50.00 50.00 0.4 位序标准化 标准化值 100 60 60 60 30 60 30 30 10 10 排水状况 （覆盖面积比率%） 城镇基础设原始值 45.00 45.00 45.00 40.00 30.00 40.00 30.00 18.00 0.00 0.00 0.4 标准 化值 80 80 80 60 40 60 40 30 10 10 86 66 74 66 36 62 32 34 12 10 1 施因素分值 铁力农场 嘉荫农场 2 海伦农场 3 绥棱农场 4 和平牧场 5 红光农场 6 柳河农场 7 肇源农场 8 9 安达畜牧场 10 茂兴湖渔场 1 因子权重 标准化方法 水泥路(12米宽) 水泥路(8米宽) 水泥路(14米宽) 水泥路(14米宽) 水泥路(8米宽) 水泥路(12米宽) 水泥路(6米宽) 水泥路(9米宽) 水泥路(6米宽) 水泥路 0.2 绥化分局农场土地分等区域经济发展水平因素分值计算表
国内生产总值（万元） 编号 名 称 原始值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 标准化值 90 70 100 60 40 50 30 80 20 10 0.35 全社会固定资产投资 (万元) 原始值 2964 2727 9850 7054 6057 6178 350 1853 547 低 0.35 位序标准化 标准化值 60 50 100 90 70 80 20 40 30 10 社会消费品零售总额（万元） 区域经济发展水平因素原始值 10396 10782 7535 5639 4639 7145 470 3560 624 低 0.3 标准化值 90 100 80 60 50 70 20 40 30 10 分值 79.5 72 94 70.5 53.5 66.5 23.5 54 26.5 10 1 铁力农场 嘉荫农场 海伦农场 绥棱农场 和平牧场 红光农场 柳河农场 肇源农场 安达畜牧场 茂兴湖渔场 因子权重 标准化方法 38357 29899 62317 25656 16018 20820 7900 36862 5407 3469 黑龙江省地产评估中心 地址：哈尔滨市南岗区红旗大街263号
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绥化分局农场土地分等金融状况因素分值计算表
编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 名 称 储蓄金额（万元） 原始值 15000 2600 3600 7864 2000 15000 8300 4000 低 低 1 位序标准化 标准化值 90 40 50 70 30 90 80 60 10 10 金融状况因素分值 90 40 50 70 30 90 80 60 10 10 1 铁力农场 嘉荫农场 海伦农场 绥棱农场 和平牧场 红光农场 柳河农场 肇源农场 安达畜牧场 茂兴湖渔场 因子权重 标准化方法 绥化分局农场土地分等因素综合分值计算表 编 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 名 称 城镇区位 100 65 50 65 50 50 30 30 15 10 0.2 城镇集 聚规模 65 55 75 60 80 95 50 40 10 20 0.15 基础设施 86 66 74 66 36 62 32 34 12 10 0.2 区域经济发展水平 79.5 72 94 70.5 53.5 66.5 23.5 54 26.5 10 0.25 金融状况 90 40 50 70 30 90 80 60 10 10 0.2 综合分值 84.83 60.45 69.55 66.83 48.58 71.28 41.78 44.3 15.53 11.5 1 铁力农场 嘉荫农场 海伦农场 绥棱农场 和平牧场 红光农场 柳河农场 肇源农场 安达畜牧场 茂兴湖渔场 因素权重 3、土地等别的划分 根据绥化分局10个农（牧、渔）场的综合分值，采用数轴法按疏密程度划分土地等别。一等铁力农场80分以上；二等为嘉荫、海伦、绥棱、红光农场，80-60分；三等为柳河、肇源农场、和平牧场，60-20分；四等为安达畜牧场、茂兴湖渔场，20分以下。
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绥化分局商业、住宅用地土地等别表
土地等别 一等 二等 三等 四等 城 镇 名 称 铁力农场 嘉荫农场、海伦农场、绥棱农场、红光农场 和平牧场、柳河农场、肇源农场 安达畜牧场、茂兴湖渔场 （二）工业用地土地分等 由于各农（牧、渔）场座落于不同的市县境内，工业用地地价受不同市县的工业用地出让最低限价标准的限制，因此工业用地以《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》中规定的各市等别，作为各农（牧、渔）场工业用地土地等别。
工业用地土地等别表
农场名称 所在市县 《工业用地出让最低价标准》规定 等 别 海伦农场、红光农场、海伦市、大庆柳河农场、和平牧场 铁力农场、安达畜牧场、肇源农场、茂兴湖渔场 绥棱农场、嘉荫农场 市大同区 铁力市、安达市、肇源县 绥棱县、嘉荫县 十二等 最低价标准（元） 120 本次地价更新各农场的工业用地等别 一等 十三等 96 二等 十五等 60 三等 四、等别确定 土地等别划分后，向当地土地主管部门征求意见，进行专家论证，并经过农垦总局对各分局所属的农场进行宏观平衡后，确定最终的土地等别。
第二节 土地级别的初步划分
一、土地级别修订的对象
绥化分局土地级别修订的对象为绥化分局所属10个农（牧、渔）场土地利用总体规划确定的场部建设用地范围内国有土地。
二、确定土地定级类型
土地定级有综合定级和分类定级两种类型。
综合定级指对影响城镇土地质量的经济、社会、自然因素进行综合分析，
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按综合评价值的差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级；分类定级包括商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级。
绥化分局土地定级是2001年采用综合定级的方式评定的。几年来，由于社会经济条件发生变化，已有的土地级别成果不能满足经济建设需要，本次土地级别修订采用分类定级（商业、住宅统一定级，工业单独定级），是在各农（牧、渔）场原有土地级别的基础上，根据市场交易资料及专家定性分析对土地级别进行局部修订及全面检验，确定各农场的土地级别。并建立绥化分局各场部统一的建设用地地价体系。
三、初步划分土地级别
本次土地级别的初步划分是在各农场场部原土地级别的基础上，根据近几年各农（牧、渔）场的经济发展状况，请了解当地土地市场情况的专家，以区域经济状况、商服繁华度，交通便捷度，基础设施状况等因素的相似性和差异性为依据，结合原土地级别的适用性的调查，根据各因素对商业、住宅用地不同的影响程度，对局部有变化的区域进行定性分析，对铁力、嘉荫、安达农场场部的商业用地和住宅用地土地级别进行了局部调整，以调整结果作为初步划分的土地级别界线；多数农（牧）场的土地级别基本合理，故采用原级别界线做为本次基准地价测算的初步土地级别界线。茂兴湖渔场场部内商服繁华程度、基础设施条件等地价影响因素相对一致，土地具有均质性，经实地踏察及专家论证后划分为一个级别。工业用地的地价由于受到《全国工业用地出让最低价标准》控制，考虑到实际地价水平、国家政策、城镇发展方向、与原有地价的衔接等实际问题，选取了产业集聚度、交通便捷度，基础设施状况等因素进行综合分析评价，结合专家定性分析对原有工业用地土地级别进行调整。
四、 土地级别初步划分结果
在各农（牧、渔）场土地分等和农（牧、渔）场内土地定级的基础上，经过经济状况及基础设施状况、地价样点资料分析，建立绥化分局统一的地价体系。
商业和住宅用途土地级别：铁力农场划分为三个土地级别（一至三级）；嘉荫、海伦、绥棱、红光农场划分二个土地级别（二至三级）；柳河、肇源农场、和平牧场划分为二个土地级别（三至四级）；安达畜牧场、茂兴湖渔
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