黑龙江省农垦总局绥化分局土地级别及基准地价更新报告
十四、撰写土地级别修订及基准地价更新报告
依据两个《规程》要求及工作方案和技术路线，本着科学、适用的原则，撰写土地级别修订及基准地价更新报告。
十五、基准地价听证
根据中华人民共和国国土资源部令第22号《国土资源听证规定》要求，拟定或修改基准地价需要由县级以上主管部门组织公开听证，遵循公开、公平、公正和便民的原则，充分听取公民、法人和其他组织的意见。
十六、成果整理、检查验收
对土地级别修订及基准地价测算成果进行系统的整理，并做必要的自检和互检。然后将相关材料报国土资源厅土地利用管理处申请验收，根据验收意见和建议，对土地级别修订和基准地价更新的成果进行完善。
十七、资料归档
将与本次工作有关的图件及原始调查资料存档，报告印刷归档。
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第三章 土地分等及土地级别的初步划分
城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性的方法对城镇进行分类排序,评定城镇土地等。
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。
城镇土地分等定级的目的是全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为政府制定各项政策和调控措施、为土地估价及基准地价测算、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。
第一节 绥化分局各农场土地分等
一、土地分等对象
土地分等对象是农垦总局绥化分局各农（牧、渔）场场部规划区的土地。 一、 土地分等的技术方法
由于各农（牧、渔）场座落于不同的市县境内，受不同市县的工业用地出让最低限价标准的限制，因此商业、住宅用地统一分等，工业用地单独分等。商业和住宅用地土地等别是根据各农场的区位、对外辐射能力、人口规模、城镇规模、道路状况、供水状况、国民经济生产总值等因素的指标值运用位序法进行分值计算，采用多因素综合评价法测量分等对象的综合分值，用数轴法重新划分各农场商业、住宅用地土地等别，并经过农垦总局对各分局所属的农场进行宏观平衡后确定土地等别。工业用地以《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》中所规定的各市等别作为各农场工业用地等别。并进行专家咨询和向当地土地主管部门征求意见，确定最终的土地等别。
三、土地分等的工作程序 （一）商业、住宅用地土地分等：
1、确定影响农（牧、渔）场土地质量的因素及其权重
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按照《城镇土地分等定级规程》要求，采用特而菲（专家咨询打分）选择了影响各农（牧、渔）场土地质量的区位、对外辐射能力、人口规模、城镇规模、道路状况、供水和排水状况、国民经济生产总值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、金融状况12个因素因子，作为评价土地等别的依据，并根据各因素在评价中影响的重要程度确定它的权重。
2、影响农（牧、渔）场土地质量的因素分值计算
本次农（牧、渔）场分等土地质量因素分值计算采用位序标准化法，进行各因素分值与综合分值的测算。但对于资料不完善的农场，采用特而菲法进行专家排序。首先，判定各农（牧、渔）场的同一影响因素在分局中的位序；然后，应用《城镇土地分等定级规程》规定的位序标准化公式，测算各农（牧、渔）场各因素的分值；最后，根据各因素的分值与权重，计算出各城镇土地质量的综合分值。
位序标准化公式：
Yij = 100 × Xij/n 式中 ： Yij——第i个分等对象的j项因素分值
Xij——各分等对象按第j项因素指标值大小进行排序，Xij为排
序后第i个分等对象的位序，当指标值与土地利用效益呈正
相关时，排序从小到大进行，反之亦反；
n——参加分等的农场个数。
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绥化分局土地分等农场区位因素分值计算表
交通区位 编号 名 称 场部交通条件 原始值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 标准化值 100 50 50 50 50 50 30 30 10 10 专家特尔斐排序 10 8 5 8 5 5 3 3 2 1 0.25 位序标准化 城镇对外辐射能力 客运总量 标准化值 100 80 50 80 50 50 30 30 20 10 货运总量 专家特尔斐排序 10 8 5 8 5 5 3 3 2 1 0.25 标准化值 100 80 50 80 50 50 30 30 20 10 城镇区位因素分值 铁力农场 嘉荫农场 海伦农场 绥棱农场 和平牧场 红光农场 柳河农场 肇源农场 安达畜牧场 茂兴湖渔场 因子权重 哈伊公路 伊嘉公路 海北公路 绥建公路 和双公路 玉绥路 柳庆路 新肇路 牧场路 场区路 0.5 100 65 50 65 50 50 30 30 15 10 1 标准化方法 绥化分局土地分等城镇集聚规模因素分值计算表
编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 名 称 城镇人口(人) 原始值 标准化值 80 70 90 40 60 100 30 50 10 20 0.6 城镇面积(平方公里) 原始值 1.63 1.46 1.66 1.80 2.57 2.29 1.78 1.18 0.59 0.6 0.4 位序标准化 标准化值 50 40 60 80 100 90 70 30 10 20 65 55 75 60 80 95 50 40 10 20 1 城镇集聚规模因素分值 铁力农场 嘉荫农场 海伦农场 绥棱农场 和平牧场 红光农场 柳河农场 肇源农场 安达畜牧场 茂兴湖渔场 4880 4526 5000 3296 3756 7482 3000 3582 1230 1310 因子权重 标准化方法 黑龙江省地产评估中心 地址：哈尔滨市南岗区红旗大街263号
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