黑龙江省农垦总局绥化分局土地级别及基准地价更新报告

⑴国务院文件，国发[2004]28号《关于深化改革严格土地管理的决定》； ⑵国土资源部文件，国土资发[2006]307号《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》；

⑶财政部、国家税务总局资发财税[2007]176号《关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》；

⑷国家财政部、国家林业局关于《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》的通知，财综字[2002]73号；

⑸根据国家物价局、财政部《关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》（价费字[1992]597号）；

⑹黑龙江省国土资源厅、财政厅黑土资发[2001]78号《关于开展全省城镇基准地价更新测评和农用地分等定级估价的通知》；

⑺黑龙江省国土资源厅黑土资发[2002]104号“关于印发《黑龙江省地价管理暂行规定》的通知”；

⑻黑龙江省国土资源厅、黑龙江省物价局黑土资发[2000]第36号《关于下发各市县土地平均年产值标准的通知》；

⑼黑龙江省国土资源厅文件，黑国土资发[2006]143号《关于转发国土资源部〈关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知〉的通知》；

⑽黑龙江省国土资源厅办公室文件，黑国土资办发[2007]49号《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》；

⑾《关于规范调整占征用林地补偿费标准有关问题的通知》（黑林联发[2007]185号）文件；

⑿《黑龙江省防洪保安费征收使用管理办法》（黑政发[1999]26号）。 （三）黑龙江省农垦总局绥化分局基准地价报告及图件 （四）实地调查搜集的资料

第二节 土地级别修订及基准地价更新的技术路线

一、土地级别修订及基准地价更新的总体指导思想

黑龙江省农垦总局绥化分局各农（牧、渔）场场部土地级别修订及基准地价更新严格执行中华人民共和国国家质量监督检验检疫局颁布的《城镇土地分等定级规程》[GB/T18507-2001]和《城镇土地估价规程》[GB/T18508-2001]规定的技术标准，贯彻国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》307号文件，黑龙江省国土资源厅办公室《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》49号文要求，根据绥

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化分局经济、自然、社会等条件的变化情况，充分考虑绥化各农（牧、渔）场近期城镇建设规划、土地利用总体规划，各农（牧、渔）场所在市县及周边市、县的区域性因素的影响，根据选择的分等因素指标测算各农（牧、渔）场的综合分值，依此调整各农（牧、渔）场土地等别。商业、住宅用地土地级别根据实际情况进行局部修订，工业用地结合国土资发[2006]307号《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》调整土地等别和土地级别。更新三种用途基准地价的内涵、价位和修正体系。建立一个绥化分局统一的地价体系，对测算结果与原基准地价进行分析比较, 再与周边市县基准地价平衡，使土地定级估价成果更科学、合理和实用，为科学管理土地市场奠定基础。

二、土地级别修订及基准地价更新技术路线

总体技术路线遵循《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》的规定，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料进行土地级别修订及基准地价更新。

具体技术路线为:由于各农（牧、渔）场座落于不同的市县境内，受不同市县的工业用地出让最低限价标准的限制，因此采用分类定级（商业、住宅用地统一分等定级，工业用地单独分等定级）。商业和住宅用地土地等别是选取分等因素，采用多因素综合评价法计算综合分值，重新划分各农场商业、住宅用地等别。城镇内部土地级别修订是对原有的商业、住宅用地土地级别范围进行适用性分析，在原土地级别的基础上局部调整，用市场交易地价资料全面校核和修订土地级别，更新基准地价。工业用地采用《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》中所规定的各市等别作为工业用地等别。工业用地土地级别是通过对土地区位、对外交通、产业集聚、基础设施及供求关系等因素进行定性分析，并综合考虑工业用地出让最低标准和实际工业用地地价水平对原有的工业用地土地级别进行调整。商业、住宅用地的基准地价测算采用收益还原法和剩余法；工业用地基准地价采用成本逼近法、比例系数法测算，结合国土资源部发布的 《全国工业用地出让最低价标准》 307号文件确定，以保证基准地价与国家政策相衔接。

第三节 土地级别修订及基准地价更新的工作程序

一、准备工作

成立项目领导小组和项目工作组，编写并上报工作方案，拟定技术方

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案，收集工作底图及有关资料，确定工作范围，组织培训工作人员，印刷调查表格，配备必要的设备等。

各农（牧、渔）场的土地级别修订及基准地价更新的工作底图，是在地籍图或规划图基础上进行现状更新和完善，作为本次的工作底图。

二、收集调查资料

土地级别修订和基准地价更新工作需要收集、调查的资料主要包括影响地价的区域因素资料和地价样点资料。

三、土地分等

在对各农（牧、渔）场原等别综合分析的基础上，根据各农（牧、渔）场的区位、对外辐射能力、人口规模、城镇规模、道路状况、供水状况、国民经济生产总值、利润总额等因素的指标值采用位序标准化计算因子分值，采用多因素综合评价法计算综合分值，重新划分各农（牧、渔）场商业、住宅用地土地等别。工业用地以《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》中所规定的各市等别作为各农场工业用地等别。

四、初步划分土地级别（确定商业、住宅地价样点调查区片） 在原土地级别的基础上，根据近几年来各农（牧、渔）场经济现状及市场发育状况，请专家对现有的土地级别进行适用性分析及地价影响因素变动情况分析，并进行实地踏查。根据各农（牧、渔）场实际情况，局部修订（商业、住宅）的土地级别边界，初步划分土地级别，并确定商业、住宅地价样点调查区片。

五、地价样点调查

在地价样点调查区片内调查商服、住宅两种用途的地价样点。为了满足样点数据统计分析的需要，每个土地级别每种用途（商业、住宅）样点调查数量不少于50个，样点在区域内均匀分布,在土地级别线附近及有变化地区域加大调查地价样点的密度，以校核、修订土地级别。

六、确定基准地价内涵

根据实地踏察各级地现状，查阅收集到的资料、调查的地价样点，确定各级地基准地价内涵，设定基础设施开发程度、容积率、土地使用年期、估价基准日。

七、选择地价测算方法

商业用地和住宅用地采用收益还原法、剩余法；工业用地采用成本逼近法和比例系数法，并结合《全国工业用地出让最低标准》文件，确定工

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业用地基准地价。

八、商业、住宅用地样点地价的计算和标准化处理

商业和住宅用途基准地价测算采用收益还原法、剩余法测算样点地价，并对样点地价作土地使用年期、期日、容积率、土地开发程度等修正，楼房还需进行楼层修正，从而测算出基准地价内涵设定条件下的样点地价。

九、土地级别的确定

将标准化处理后的样点地价（商业用地、住宅用地）中明显不合理的样点剔除，再标注到工作底图上，分析其地价分布趋势，确定各农（牧、渔）场的商业、住宅用地土地级别边界。工业用地土地级别通过对土地区位、对外交通、产业集聚、基础设施及供求关系等因素进行定性分析，调整原有的工业用地土地级别及边界。通过不同等别间各级地的样点地价及经济状况、基础设施状况的分析比较，确定绥化分局统一的土地级别。

十、商业、住宅用地土地级别内部有效样点地价的筛选

按级别、分用途统计样点地价数据，采用二倍标准差筛选样点地价，形成最终有效的地价样点。

十一、基准地价的确定

将有效样点地价按级别分用途采用简单算术平均法计算均值，得到各级别商业、住宅用地基准地价。

工业用地基准地价采用成本逼近法和比例系数法，根据国土资发[2006]307号《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》文件规定确定。

将测算结果反馈当地，当地组织专家进行分析论证，通过当地论证后，上报省国土厅利用处，对测算的基准地价价位进行审核，合格后确定各用途各级别的基准地价。

十二、宗地地价修正体系的建立

由于各种用途的基准地价是各土地级别内各用途宗地的平均价格，无法体现不同宗地之间的差异，为评估出具体地块在一定使用条件下的价格，须建立修正体系。

编制的修正体系进行实测样本检验，检验修正体系的合理性。 十三、编制土地级别图、基准地价图

编制土地级别及基准地价图，根据《规程》的要求填加图例、着色和图面整饰等。

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