黑龙江省农垦总局绥化分局土地级别及基准地价更新报告

第七节 基准地价的确定

一、商业、住宅用地基准地价测算 （一）地价样点的检验

根据确定的土地级别范围，分土地用途对标准化处理后的样点地价数据采用标准差法进行检验，剔除异常值，使检验后的样点地价数据符合规定的精度，检验的步骤是：

1、将样点地价的数据，利用Excel软件通过数理统计的方法进行样点地价的均值X平和标准差s计算。 2、确定剔除标准：

根据本次土地估价精度，确定样本数据剔除标准为X平±2s。 3、按X平 -2s ≤ Xi ≤X平+ 2s标准判定Xi 是否超出标准，超出标准的为异常值，予以剔除。

式中：X平 ---样点地价平均值 Xi---第i个样点地价 S---样点地价的标准差

4、重新计算样本均值和标准差，再剔除异常值，直到全部样点都在规定的范围内为止。

（二）确定有效样点地价

经过二倍标准差数理统计后，各级别各用途有效样点均不少于30个,共得到有效地价样点318个，其中商业样点162个，住宅样点156个。各级地不同用途的有效样点地价及检验结果见下表：

绥化分局一级商业用地有效样点表（44个）

226.46 176.4 209.3 221.92 177.6 202.34 244.13 209.1 188.3 175.5 198.7 255.53 207.1 210.5 188.5 173.5 248.95 213.63 206.23 201.17 246.74 188.5 267.54 198.5 199.3 188.3 265.56 233.6 270.6 265.3 177.2 188.5 266.47 211.4 178.3 201.55 256.8 176.6 198.7 178.3 184.5 210.5 189.6 174.7 MAX=270.6 X平=210.27 S=30.45 X平+2S=271.17 X平-2S=149.37 绥化分局二级商业用地有效样点表（40个） MIN=173.5 X184.19 167.99 167 152.96 189.34 175.08 177.54 148.25 130.56 178.7 121.3 138.28 167.9 134.8 123.3 129.02 120.8 152.96 134.6 145.3 145.6 148.25 130.56 180.72 122.5 138.28 140.3 178.46 134.9 132.5 136.21 134.4 156.5 157.94 141.57 154.7 178.33 158.72 136.21 109.8 S=20.6MAX=189.34 MIN=109.8 X平+2S=190.25 X平-2S=107.57 平=148.91 7 黑龙江省地产评估中心 地址：哈尔滨市南岗区红旗大街263号

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绥化分局三级商业用地有效样点表（48个）

98.6 94.42 96.45 88.8 80.6 89.7 112.2 106.6 107.9 80.8 98.6 88.31 85.17 99.94 80.7 90.8 109.7 106.8 108.2 89.03 S=10.8=95 X平+2S=116.7 平5 78.9 61.6 66.1 63.45 73.55 74.69 80.8 81.9 110.6 91.63 107.5 107.6 78.43 83.39 100.8 109.3 110.7 86.96 91.59 108.7 84.89 97.11 110.6 84.89 82.58 78.92 99.22 83.66 109.7 86.44 98.9 98.9 92.55 88.56 XX平-2S=73.3 60.4 78.92 80.5 64.1 78.8 75.11 MAX=112.2 MIN=78.43 绥化分局四级商业用地有效样点表（3079.9 67.16 63.8 82.58 62.3 84.89 60.71 75.03 80.7 个）

66.55 62.34 61.13 68.5 61.43 62.24 67.19 72.11 66.56 X平=70.04 S=7.84 X平+2S=85.72 X平-2S=54.36 MAX=84.89 MIN=60.4 绥化分局一级住宅用地有效样点表（40167.8 116.8 150.6 144.6 131.08 128.49 176.8 165.7 119.6 128.51 148.21 178.4 个）

128.49 128.51 128.56 129 125.7 136.36 131.08 128.56 129 143.66 133.37 112.7 122.89 165 149.65 166.7 177.67 145.9 145.76 178.9 167.8 145.65 140.7 150.8 153.7 143.7 135.8 167.8 MIN=112.7 MAX=178.9 X平=144.25 S=18.64 X平+2S=181.53 X平-2S=106.97 绥化分局二级住宅用地样点表（46个） 100.7 94.42 96.45 120.78 106.8 113.89 112.9 122.8 126.9 98.66 98.6 88.31 85.17 99.94 104.04 109.23 116.05 112.8 117.9 120.8 109.23 107.6 101.53 86.5 87.82 83.39 120.78 104.04 122.6 99.6 110.7 86.96 91.59 100.66 97.11 91.43 84.89 113.89 99.22 83.66 109.7 110.8 98.9 98.9 92.55 98.8 MAX=126.9 X平=103.04 S=11.97 X平+2S=126.98 X平-2S=79.1 绥化分局三级住宅用地有效样点表（40个） 79.9 67.16 63.78 84.11 78.9 86.9 63.25 78.71 S=8.63 63.45 82.58 73.55 65.7 76.64 85.11 68.23 72.23 86.44 78.92 67.12 68.27 69.6 60.5 78.4 62.54 60.71 75.03 76.12 79.9 66.55 62.34 72.11 87.2 MIN=83.39 68.5 61.43 66.46 67.98 67.19 72.11 59.23 89.2 X平=72.35 48.1 50.7 65.5 MAX=89.2 X平+2S=89.61 X平-2S=55.09 绥化分局四级住宅用地样点表（30个）

55.64 65.1 53.2 S=5.92 50.66 55.7 56.31 57 53.1 64.8 58.2 56.88 55.4 49.95 49.7 67.8 60 64.9 55.5 51.13 48.2 60.11 MIN=59.23 50.6 66.8 53.04 49.98 56.88 60.9 X平=56.39 X平+2S=68.23 X平-2S=44.55 MAX=67.8 MIN=48.1 （三）、商业、住宅基准地价评估

在已确定的土地级别的基础上，将各级别商业、住宅有效样点地价运用

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