长沙市物业管理办公室
关于印发《业主大会成立和召开 工作指导程序》的通知
各区、县（市）房屋产权管理局、高新区规划建设房产局，各街道办事处（乡、镇人民政府）：
根据《长沙市人民政府办公厅关于转发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》(长政办函[2009]195号)，我办制定了《业主大会成立和召开工作指导程序》，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○一○年三月二日
主 送：各区县（市）房产局、高新区规划建设房产局、各街道办事处（乡、镇人民政府）
抄 送：各区、县（市）人民政府、高新区管委会
长沙市物业管理办公室 2010年3月2日印发 共印600份
长沙市业主大会成立和召开工作
指导 程 序
为规范我市业主大会成立和召开程序，维护业主权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《长沙市人民政府办公厅关于转发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》，结合我市实际，现就业主大会成立和召开程序规定如下： 一、业主大会和业主委员会成立程序 （一）成立条件
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会；首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 （二）提出申请
由建设单位或业主（经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主联名）向物业所在地的街道办事处（乡、镇）提出申请。建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡、镇）应当认真审核，
在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 （三）产生筹备组
筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡、镇）代表和居民委员会代表组成，其成员为7人至11人，其中业主代表应当不少于50%。筹备组组长由街道办事处（乡、镇）代表担任，业主代表由街道办事处（乡、镇）或居民委员会组织业主推荐，街道办事处（乡、镇）应当对业主代表的身份进行核实。 公示筹备组成员名单。筹备组成员名单由街道办事处（乡、镇）在物业管理区域内进行公示15日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡、镇）提出，由街道办事处（乡、镇）协调解决。 （四）召开筹备组会议
筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局负责业务指导。筹备组应当做好以下工作：
1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 2、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 3、草拟管理规约、业主大会议事规则；
4、依法确定首次业主大会会议表决规则；
5、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
6、制定业主委员会选举办法；
7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局对前款内容把关审核后，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告并征求业主意见。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
（五）产生业主委员会候选人
业主委员会委员为5人至11人，业主委员会委员候选人为9人至15人。业主委员会委员选举可采用差额选举方式。
业主委员会委员候选人通过业主联名推荐（20人以上）或业主自荐等方式产生。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹
备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。
街道办事处（乡、镇）应当对业主委员会候选人进行资格审查。业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选
人名单在物业管理区域显著位臵公示。 （六）召开首届业主大会
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行： （1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票（表决票）；
（2）表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等； （3）选举业主委员会委员； （4）回收选票； （5）现场公开计票；
（6）现场公布业主大会会议结果； （7）物业区域公告业主大会会议结果。
业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行： （1）发放选票（表决票）。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位臵公告。
（2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定。
（3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。 （4）公告业主大会会议结果。
业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。
业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。 （七）业主委员会备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产局和街道办事处（乡、镇）办理备案手续：
1、业主委员会备案申请表；
2、业主大会成立和业主委员会选举的资料 （1）业主大会成立申请书；
（2）业主投票权人数和专有部分面积汇总表； （3）业主委员会候选人投票结果汇总表； （4）业主大会表决事项结果汇总表；
（5）业主委员会委员业主证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；
3、管理规约【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；
4、业主大会议事规则【加盖街道办事处（乡、镇）公章】； 5、业主大会决定的其他重大事项。
业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。 二、业主委员会换届程序
（一）业主委员会任期届满前三个月，应当会同街道办事处（乡、镇）组织召开业主大会进行换届选举，其程序应参照首届业主大会和业主委员成立程序。
（二）业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 三、解聘和选聘（续聘）物业服务企业程序 （一）基本条件
物业管理区域全部交付使用；选聘和解聘（续聘）物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。 （二）组织主体
业主委员会会议提议或者经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议。 （三）听取意见
1、业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；并告知居民委员会，听取居民委员会的建议。
2、对解聘原物业服务企业的，应组织征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主同意后再召开业主大会。
（四）召开业主委员会会议
1、根据业主意见情况，对是否召开业主大会选聘和解聘（续聘）物业服务企业进行表决；
2、确定选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案；
3、将业主委员会决定【选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案、业主大会召开时间等内容】在物业管理区域内公告。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，应当有参会委员的签字确认。区、县（市）
房产局和街道办事处（乡、镇）应当参加业主委员会会议并给予指导。
（五）召开业主大会
其程序与成立首届业主大会相同；必要时可邀请公证机构现场公证。
业主大会应当以书面形式将选聘和续聘物业服务企业结果和物业企业的服务承诺、服务内容、收费标准等内容在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。
业主委员会应在公告结束之日5日内与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同。 （六）其他有关要求
1、业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用解聘权，保证物业项目的正常秩序。
2、物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在合同终止前3个月内做好上述工作。
3、业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业。
4、聘用新物业服务企业的，由街道办事处（乡、镇）、区、县（市）房产局和公安部门协助组织资料、场地移交。 四、其他相关规定 （一）业主的认定
1、依法登记取得建筑物专有部分所有权的人（即在登记簿上记载的名字）；
2、基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，凭备案的购房合同可以认定为业主；
3、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人； 4、因依法继承或者受遗赠发生效力取得物权的人。 （二）业主大会参加人数及表决效力人数规定
1、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；
2、业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
3、决定其他事项的（包括选举业主委员会或者更换业主委员会 委员、选聘和解聘物业服务企业等）应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 （三）公示位置的认定
在物业管理区域公示位臵包括小区主出入口、楼栋单元门口和宣传栏。