在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在策划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。 （三）目标

此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。 1. 财务目标

每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。 2. 市场营销目标

财务目标必须要转化为市场营销目标，目标的确立应符合一定的标准： （1）各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。 （2）各个目标应保持内在的一致性。 （四）市场营销策略

应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。 策略陈述书可以如下所示：

目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。 产品定位：质量高档的房。有商用、住家两种。 价 格：价格稍高于竞争厂家。

配销渠道：主要通过各房地产代理公司代理销售。 服 务：提供全面的物业管理。

广 告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。

广告词：“温馨之家528，有家的感觉真好”。

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研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

第三章 项目组织

第一节 组织策划

组织策划是根据项目和项目参与方的具体情况以及环境条件而进行的项目组织的策划与设计，是项目管理的一项重要管理工作。它是一个复杂的过程，包含许多内容，其具体程序如图：

研究项目 确定项目目标设事 定责任 设机构 分层次 授权 设人 定制度 能实现目标吗？ 实施 从项目组织策划的流程可知，项目组织策划是一个复杂的过程，需要做很

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多的工作。

（1）在项目组织策划前期，应确立项目目标，完成相应阶段的工作结构分解。它是项目组织的最基础性工作，是项目总体方向明确、层次清晰、结构明了的基本保证。

（2）在项目组织策划中期，要确定项目实施的组织策略，确定项目组织机构与管理层次 、各部门职责。并在此基础上确定组织的人员配置，对人员权责进行划分，制定管理制度。

（3）在项目组织策划后期，也就是项目组织初步应用阶段，要研究该组织设计能否实现预定的组织目标，如果能实现预定的组织目标，则可以实施，相反则要修改原设计，直到能实现组织目标为止。

第二节 组织的基本结构

营销管理中心 了这些 董事会 总经理 办公室 工程管理中心 企业管理中心 财务中心 策划部 营销部 设计部 工程部 总工师 装修部 预结中心 招标部 人事部 物管部 计划部 财算部 审计部 公关部 培训部 7

第三节 组织的特点

房地产项目组织是房地产项目的参与者、合作者按一定的规则构成的有机整体，是项目的行为主体构成的系统。现代房地产项目组织不同于一般的企业团体组织，具有非常复杂的特点。它不仅是由房地产项目的特殊性所决定的，而且它又决定了项目组织设置和运行的基本原则和基本要求，决定了行为主体的组织行为，决定了项目组织、控制、沟通、协调和信息流通的形式，所以研究房地产项目组织的具体特点是十分必要的。在通常情况下，房地产项目组织的特点表现如下：

1、明确的目的和目标。房地产参与者来自于不同的企业或部门，各自有独立的经济利益和权力目标。在项目的实施过程中，项目的共同目标与不同利益群体的目标以及不同利益群体之间的目标必然会存在不同程度的矛盾。为了完成项目的总目标和总任务，在项目的目标设计、组织实施和运行过程中，必须考虑并顾及不同参与群体的利益，并使各参与者之间能通力合作，同时应给各参与者以决定权和一定范围变动的自由，保证各参与者能最有效地工作，使房地产项目取得成功。

2、组织结构的完整性。房地产项目的工作和任务具有多样性和复杂性，但其系统结构对项目组织结构有很大影响：它既决定了项目组织的基本分工，又决定了组织结构的基本形态，所以房地产项目的系统结构决定了项目组织结构的完整性。项目组织结构的不完整或重复繁杂，不仅会增加明智，而且会降低组织运行效率。为了顺利完成项目的所有工作任务，在项目组织设置过程中，可依据项目结构分解设立完整的项目组织结构，并将所有的工作任务无一遗漏地落实到位，防止工作任务和责任的“盲区”产生。

3、组织形式具有一次性、暂时性。房地产项目组织的寿命与它在项目中所承担任务的时间长短有关，项目结束或相应任务完成后，项目组织就会解散或重新构成其他的项目组织，即使是一些专门从事房地产项目管理的机构，虽然项目管理班子或队伍人员求变，介是由于不同项目有不同的目的、对象和合作者等原因，引起项目组织的不同。所以房地产项目组织的一次性、暂时性特点，是它与一般企业团体组织相区别的显著特征。这一特点对整个房地产项目组织的运行、

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