第一章 工程概述

第一节 工程概况

一、项目名称：528嘉园

二、建设规模：建筑面积共10万平方米； 三、建筑层数：十层、十一层、十二层、十五层 四、建设地点：酒泉市肃州区解放路与富康路交汇处

五、项目资金来源：本项目建设资金全部为自筹资金，项目估算总投资为10091.6万元（含已支付的1101万元征地费用）。

六、建设工程性质：民用建筑。

第二节 工程特点

一、工期紧。工程计划于2011年4月开工，2013年6月完成主体结构和外立面装修工程。无论是前期准备阶段，还是工程实施阶段，工期都非常紧张。前期受不可控的因素影响大，中间有冬施干扰，对工期计划的实施带来不利影响。

二、前期手续办理和图纸设计的进展情况，将会影响总进度计划的实现。项目管理部必须采取完善的控制措施。

三、本工程为政府投资项目，投资总额已确定。在工程实施过程中，必须严格控制各阶段的投资管理，确保总投资额不被突破。

四、工程质量是工程建设中的重中之重。工程质量的优劣直接评价了项目建设的成功与否。工程质量主要体现在工程实体质量、观感质量和使用功能三个方面，所以必须做好全过程的质量控制工作，保证整体工程质量。

五、工程地处公路交汇处。建设过程中材料进场运输会受到一定影响，周边道路的保洁和文明施工要求高。为了抢工，必然要有夜间施工，面临施工扰民和民扰的可能，必须做好相应的管理和协调工作。

六、施工过程中风险因素多，容易造成损失。必须事先做好风险识别、分析评价，采取必要的风险措施，做好风险转移工作。

1

第二章 项目策划

第一节 项目前期策划

用地规划

用地面积4万平方米，其中，绿化占36%，道路占10%，建筑用地占54%。 据调查结果显示，酒泉市住房现状如下：

平均每户3.2人，每人占用面积30㎡，故住户平均面积为3.2*30=96㎡，所以小区设置的户型主要有：66㎡、96㎡、126㎡（其中，96㎡占70%;66㎡、126㎡各占15%）.

建筑总面积 商业面积：30%*10万=3万平方米

住宅总户数：7万平方米/96=729户（其中，大户型108户，中户型513户，小户型108）。

住宅用地面积：6600平方米； 商业用地：1.5万平方米； 道路用地面积：4000平方米； 绿化1.44平方米 规划如下： 户型面积 66㎡ 户数 一梯 两户 一梯 两户 一梯 两户 单元数 3 2 3 3 3 2 层数 10 12 15 11 10 12 总户数 60 48 450 66 60 48 栋数 1 1 5 1 1 1 住宅面积：70%*10万=7万平方米

96㎡ 126㎡

第二节 项目营销策划

一、区位

“528嘉园”所在地为酒泉市肃州区解放路与富康路交汇处，占地4万平方

2

米,建筑面积10万平方米，生态环境优越,项目周边既是商品集散地,又是贸易发达之地,人口密集,周边高校,中小学，医院，休闲旅游文化场所等基础配套设施完善。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——富康购物中心，具有较好的升值潜力。

二、经济指标（原规划指标）

总用地总面积 总建筑面积 居住总户数 绿化率 容积率 40000平方米 100000万平米 732户 36％ 2.1 营销策划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销策划。 一、房地产营销策划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销策方案划十分重要。一般来说，市场营销策划包括： 1.策划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？ 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。 二、策划概要书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，策划概要可让高级主管很快掌握策划的核心内容，内容目录应附在策划概要之后。 3

（一）市场营销现状

策划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1. 市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。 2. 产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。 3. 竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。 4. 宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。 （二）、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。 1. 机会与挑战分析

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。 2. 优势与劣势分析

应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。 3. 问题分析

4