及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0．8％计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3％计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币。被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，评估时马克与美元的汇率为1．5马克:1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币:1美元。根据上述数据估测该进口设备的价值。 解：根据题意有：

(1)被评估设备的C1F价格取同年其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理．即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。 (2)被评估设备的重置成本为：

(设备的CIF价格＋银行手续费)×(1＋国内运杂费) 银行手续费＝20× 8 ×0．8％＝1．28(万元人民币) 国内运杂费；(160＋1．28)×3％＝4．84(万元人民币) 进口设备重置成本＝160＋1．28＋4．84＝166(万元人民币) (3)设备的成新率；5÷(5十5)×100％＝50％ (4)设备的功能性贬值为：

20000×(1—33％)(P／A，10％，5)＝13400×3．7908＝5．0797(万元人民币)

(5)进口设备的评估值为：

166×50％ － 5．0797＝78(万元人民币)

第四章 房地产评估

一、单项选择题

1．在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（ A ）评估较为合法。

A. 成本法 B. 市场比较法 C. 残余估价法 D. 收益法 2．某宗土地2 000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200m2，第2 层至第10层每层建筑面积为1 000m2，则由此计算出的建筑容积率为（ B ）。 A. 0.6 B. 5.1 C. 2 D. 6 3．土地“三通一平”是指（ B ）。 A. 通水、通热、通路、平整地面 B. 通水、通路、通电、平整地面 C. 通水、通路、通气、平整地面 D. 通水、通电、通讯、平整地面

4．土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年期，下列各项关于：（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地，最高出让年限正确的是（ A ）。 A. 70年、50年、50年、40年、50年 B. 70年、50年、50年、40年、40年 C. 60年、50年、50年、40年、50年 D. 60年、50年、40年、40年、50年

5．有一宗地深度为150m，若标准深度为100m，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率为（ B ）。 A. 117% B. 78% C. 58.5% D. 19.5%

6．在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（ B ）的价格。

A. 评估时间 B. 评估基准日 C. 过去时点 D. 未来时点 7．城镇土地的基准地价是(D )。

A．某时点城镇土地单位面积价格 B．某时期城镇土地单位面积价格 C．某时点城镇区域性土地平均单价 D．某时期城镇区域性土地平均单价 8．基准地价修正法从评估原理的角度划分可归属于（ C ）。 A. 收益法 B. 成本法 C. 市场法 D. 清算价格法

9．某宗地土地单价为3 000元/平方米，该宗地容积率为1.5，建筑面积为150平方米，则楼面地价为（ C ）元/平方米。

A. 20 B. 200 C. 2 000 D. 4 500

10．待估建筑物帐面原值100万元，竣工于2000年底，假定2000年的价格指数为100％，从2001年到2005年的价格指数每年增长幅度分别是11．7％、17％、30．5％、6．9％、4．3％，则2005年底该建筑物的重置成本最有可能是( B )。 A．1048000元 B．1910000元 C．1480000元 D．19100000元 二、多项选择题

1．建筑物从大的类别方面可分为( BD)。

A. 商业用房 B．房屋 C．公共建筑 D．构筑物 E．工业建筑 2．房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立的前提条件是（ ABD ）。

A. 纯收益每年不变 B. 资本化率固定

C. 收益期限为法定最高年限 D. 收益期限为无限期 3．建筑物应在( BCD )方面符合政府规定。

A．建筑结构 B．建筑用途 C．容积率 D．覆盖率 4．房地产评估的原则包括（ ABCDE ）。

A. 供需原则 B. 替代原则 C. 最有效使用原则 D. 贡献原则 E. 合法原则

5．国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（ ACDE ）。 A. 土地补偿费 B. 拆迁费

C. 安置补助费 D. 地上附着物补偿费 E. 青苗补助费

6．应用基准地价修正法评估宗地地价必须具备的条件包括（ ABE ）。 A. 城镇基准地价 B. 基准地价修正系数 C. 宗地的收益 D. 宗地的开发成本 E. 宗地容积率

7．应用剩余法评估地价时，从房屋与其租赁售价中应扣除的费用项目有（ BCDE ）。

A. 征地费用 B. 建筑总成本 C. 利润 D. 税金 E. 利息

8．影响房地产价格的一般因素包括（ BD ）。

A. 商业繁华程度 B. 经济发展因素

C. 交通因素 D. 城市规划及开发战略 9．运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（ BE ）。 A. 土地出让金 B. 土地使用年限 C. 拆迁费用 D. 土地等级 E. 容积率 三、判断题

1．一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况成正比关系。（√） 2．土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种变化所带来的增值收益应归土地转让者所有。 （× ） 3．基准地价修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率。 （ × ）

4．最有效使用原则是房地产评估的最高原则。 （×）

5．收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（×）

6．供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （×） 7．用市场法评估地产价格时，土地使用年限修正公式K=[1－1／(1+r)m]／[1－1／(1+r)n]中，r为土地的还原利率，m为估价对象的使用年限，n为可比实例的使用年限。 （ √ ）

8．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请未获批准的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。（√ ） 9．用成本法评估房地产价格，计算投资利息时，计息期应为整个开发期。（ × ）

10．供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （ × ） 11．贡献原则是房地产评估中收益法和剩余法的基础。（×） 四、计算与分析题

1．有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000m2，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/ m2，专业费用为建筑费用的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日2元/ m2，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。

答案：

（1）年总收益：2×365×1000×5=3650000（元）

（2）年总费用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%

=1009250（元）

（3）年纯收益：3650000－1009250=2640750（元）

50－2

（4）房地产总价：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)]=36258750（元） （5）测算建筑费及专业费：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元） （6）利息：地价×[ (1＋6%)2－1]＋19250000×[ (1＋6%)－1]

= 0.1236 ×地价＋1155000

（7）开发商利润：（地价＋19250000）×20%=0.2×地价＋3850000 （8）地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润

=36258750－19250000－0.1236 ×地价－1155000－0.2×地价－3850000

地价=9069016（元）

2．有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如表5-10所示。

表5-10 宗地交易修正表 宗地 成交价（元/ m2） 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A 680 2005年 +1% 1.3 0 +1% B C D E F G

610 700 680 750 700

2005年 2004年 2006年 2007年 2008年 2008年

0 +5% 0 -1% 0 0

1.1 1.4 1.0 1.6 1.3 1.1

0 0 -1% 0 +1% 0

-1% -2% -1% +2% 0 0

该城市地价指数表见表5-11。

表5-11 城市地价指数表

2002200320042005

时间

年 年 年 年

指数 100 103 107 110

2006年 108 2007年 107 2008年 112