平，因此，该区域的现实购买能力较强。
因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。
客观影响因素
长三角地区与三亚地区气候上的差异一般，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。
但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假地点。
3. 6. 2. 2、以北京为核心的三北地区 主观影响因素
与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。
因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。
客观影响因素
以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。
而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下（高档住宅商品价格普遍高于7000元/平方米），到三亚购旅游度假物业，一方面可以满
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足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容。
因此 ，综上分析，本项目的目标客户应确定为： ● 区域市场应为“三北”地区和长三角地区
● 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭
● 三北地区和长三角地区的中小企业 具体细分，该项目的细分市场应是：
● 第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场
● 第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场
● 第三类市场：以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场 ● 第四类市场：以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场
● 第五类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户
3、7 项目建设方案及规划设计定位 3、7、1 总体规划设计特色
本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、各国政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计将承袭夏威夷的园林风格，
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以当今国际流行的设计理念，融合海南的本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的spa,精巧别致的灯饰，加上80多种罕见的热带植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具一格的开敞式酒店大堂，热带风情的豪华观海客房，融合成出优美的海滨度假酒店效果。
3．7．2建筑设计与规划定位
1．标高
大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高（ elo +12.0）以上，以防范在台风期间供水的侵袭；
2．景观与朝向
将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置，一最大限度地减少对一期公共区域和客房视野的景响。建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。 3．地形利用
充分利用原有的起伏地形，通过热带园林的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。
4．规模与设计（参见《技术经济指标表》）
设计约400套客房，安排不同布局方式的单元，1000平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通；设户内、外儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有巴厘岛风格的户外温泉SPA、夏威夷式泳池；热带园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。
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5．建设与装修
高标准建设。针对中港度假酒店项目特点，充分利用三亚湾一线海景的资源优势，将其建成全海南、也是全中国最大的一线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。
建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不同客户的需求。户型面积从51m2到256 m2不等。
装修：全部按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施、用品。在销售期间提供不同户型的样板房1-3间(套)。
6．设计意图和要求：
a.充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉环境；
b．创造一个有热带滨海气息的室内外空间，提供高质量的、
令人身心舒畅的停居环境；
c. 建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征；
d. 客房和公共空间应有最大海景；
e. 结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。
本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和热带园林效。 3、8 价格定位
该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。
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