容积率 绿化率 层数 28层 项目优势： 4．4 户型 建筑密度 总套数 1、地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景；处市中心，生活配套设施完善；全海景的户型满足了内地人对大海的需要； 2、整体规划设计较好，实用率高；八层带电梯，提升了项目的档次。 项目劣势： 1、项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境； 2、户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求； 3、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。 宣传与销售方式 平均销售价格 客户主要来源 目前销售情况 其他

2、4 本项目优劣势分析

●本项目同埃德瑞度假酒店项目相比较，具有共同的特点： A、 都位于三亚市区城市度假酒店。

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采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售 14300元/㎡ 80%以上为内地游客 装修标准：精装修

B、 均为新建项目

●本项目与埃德瑞度假酒店项目相比较具有如下优势： A、 位置更好，我们为临海一线，

B、 产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，

迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合） C、 总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专

用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 D、 有一个专用码头可以打造游艇码头及渔人码头氛围 ● 本项目与其他项目相比较具有的劣势： 采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多 2、5 本项目前景预测

我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于世界级旅游目的地的中港度假酒店，更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。

第三章 项目定位

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3、1 主题定位

中港度假酒店定位

——绝版海景视野， 配套完善港口酒店 ——国宝级的海景，一生的度假置业计划 3、2 功能定位

集度假、休闲购物、餐饮娱乐、游艇观光为一体的城市港口度假酒店。

3．3开发该项目目的定位： 1．投资收益的最大化

2．提升中港度假酒店的品牌形象；

3．为三亚湾阳光海岸成为世界级的旅游目的地做出贡献； 4．增强在市场竞争力；

5．增强客户满意度，提升客户重复入住率；

3．4项目开发的市场需求定位

由我公司关联企业所开发的椰蓝湾度假酒店已经运行。并积累了许多成功的经验，这些都将成为中港度假酒店建成后，成功运作的保障。椰蓝湾度假酒店客人反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发中港度假酒店的重要源动力。这些意见包括：

1．对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求；

2．对多功能厅和现代化会议设施的需求；

3．对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的热带植物；

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4．需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行； 5．需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施； 6．需求更多的独家休闲和VIP空间； 7．需求更多的文化活动和短程旅行活动。

3．5公共的配套条件

1．项目所在地是三亚主城区，有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构；

2．中国银行已经设立储蓄所；各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换；

3．邮电代办设置在各大酒店；

4．文化体育设施包括：美丽之寇、各大酒店的网球场、游泳池、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；

5．三亚市主要医院近在咫尺；

6．给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全； 7．排污系统、垃圾站健全；

8．通往市区和机场、车站的交通便利。

3、6 市场定位

市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。

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