XX中央海岸项目可行性研究报告 下载本文

容积率 绿化率 层数 28层 项目优势: 4.4 户型 建筑密度 总套数 1、地处目前房地产开发最佳地滨海大道,分享椰梦长廊之美景;处市中心,生活配套设施完善;全海景的户型满足了内地人对大海的需要; 2、整体规划设计较好,实用率高;八层带电梯,提升了项目的档次。 项目劣势: 1、项目规模稍小,无法构筑更完美的社区环境; 2、户型设计面积较大,不能非常适用内地人购房对面积的要求; 3、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区,周边环境稍显美中不足。 宣传与销售方式 平均销售价格 客户主要来源 目前销售情况 其他

2、4 本项目优劣势分析

●本项目同埃德瑞度假酒店项目相比较,具有共同的特点: A、 都位于三亚市区城市度假酒店。

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采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售 14300元/㎡ 80%以上为内地游客 装修标准:精装修

B、 均为新建项目

●本项目与埃德瑞度假酒店项目相比较具有如下优势: A、 位置更好,我们为临海一线,

B、 产品概念、户型设计更符合市场的需求(突出旅游房地产概念,

迎合客户对旅游度假房产的需要,套房户型可自由组合) C、 总体规划与产品概念相一致,酒店式外观,花园式环境,设专

用循环水游泳池,精心打造度假空间,充分营造度假氛围。 D、 有一个专用码头可以打造游艇码头及渔人码头氛围 ● 本项目与其他项目相比较具有的劣势: 采用酒店式设计及配套,公共建筑面积较多 2、5 本项目前景预测

我们评价本项目的原则是谨慎、保守的,但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中,运用的经济数据,如价格,均是低于目前的市场价格;成本,又是按最高可发生的成本估算,因此,从理论上来讲,本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展,房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地,越来越受到人们的关注,而位于世界级旅游目的地的中港度假酒店,更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色,可以预测,本项目具有较好的市场前景。

第三章 项目定位

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3、1 主题定位

中港度假酒店定位

——绝版海景视野, 配套完善港口酒店 ——国宝级的海景,一生的度假置业计划 3、2 功能定位

集度假、休闲购物、餐饮娱乐、游艇观光为一体的城市港口度假酒店。

3.3开发该项目目的定位: 1.投资收益的最大化

2.提升中港度假酒店的品牌形象;

3.为三亚湾阳光海岸成为世界级的旅游目的地做出贡献; 4.增强在市场竞争力;

5.增强客户满意度,提升客户重复入住率;

3.4项目开发的市场需求定位

由我公司关联企业所开发的椰蓝湾度假酒店已经运行。并积累了许多成功的经验,这些都将成为中港度假酒店建成后,成功运作的保障。椰蓝湾度假酒店客人反馈了很多好的建设性建议,是促使业主尽快开发中港度假酒店的重要源动力。这些意见包括:

1.对总体接待能力的需求,尤其是节假日的客房需求,对海景客房,尤其是对正海景客房的需求;

2.对多功能厅和现代化会议设施的需求;

3.对现有园林和开敞的空间的满足和称赞,需求更多的自然园景和多变的热带植物;

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4.需求更多的娱乐设施,包括海滩和水上运行; 5.需求更多的康体设施和水疗(SPA)设施; 6.需求更多的独家休闲和VIP空间; 7.需求更多的文化活动和短程旅行活动。

3.5公共的配套条件

1.项目所在地是三亚主城区,有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构;

2.中国银行已经设立储蓄所;各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换;

3.邮电代办设置在各大酒店;

4.文化体育设施包括:美丽之寇、各大酒店的网球场、游泳池、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等;

5.三亚市主要医院近在咫尺;

6.给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全; 7.排污系统、垃圾站健全;

8.通往市区和机场、车站的交通便利。

3、6 市场定位

市场定位实际上就是选择买家,确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。

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