好。

1．从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。

在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2001年，坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售一空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。2002年底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。现在，一批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”，销售势头有增无减。2003年1月-7月，三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米，商铺面积1.67平方米，在非典疫情刚过去的7月份中，销售面积达3.11万平方米（其中认购面积为1.35万平方米），2005年国家出台的多种对房地产的调控措施都未对三亚旅游地产产生作用，其房价尤其是一线海景房逆势上涨，这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。

2．三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而中港度假酒店，则是位于综合配套和自然条件较好的三亚湾阳光海岸规划区。

3．的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范”

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为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，……这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。

4．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年一遇的良机。

2001年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是三亚湾的一线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现在的海景房地产，价格一升再升，很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理：时机来了。

综上所述，中港度假酒店的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 （二）市场供求分析

90年代未期，三亚仅为凯莱一家五星级酒店，客房接待能力达不到30万人次/年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登、希尔顿

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银泰等十几家星级酒店，客房接待能力越过400万人次/年。三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。

从目前来看，三亚五星级酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住三亚五星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。根据有关部门提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下：

酒店接待能力 图例： （表3） 实际到访游客数量 330 单位：万/人次 8 15 80 14 26 32 50 170 220 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年

从上表可见三亚的五星级酒店还没有达到饱和，客房接等依然有很大的市场。中港度假酒店的开发完全是顺应了这一市场需求的，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格和城市港口风韵，以其毫无可比拟的特色区别于喜来登、凯宾斯基等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。

（三）项目比较分析 1．项目地块情况

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用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。

因为政府对一线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 2．市场定位

中港度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，与一期一样，目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供三亚湾的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。 3．比较分析

在同样的地理条件下，三亚湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有一线海景的凯宾斯基、假日等酒店，没有一家发出产权销售的信息。

目前唯一竞争对手是位于三亚河的“埃德瑞度假酒店”。因位于市区河景只能远眺大海，所以与本项目存在不可比性。“埃德瑞度假酒店”现在价格定位是：8800元/平方米（均价）。

项目名称 项目位置 开发商 总建筑面积 114000㎡ 开盘或预计开盘日期 总占地面积 22806．96㎡ 12