（二）房地产开发和土地规模利用

1、公共设施的不可分性与土地规模利用 存在内部规模效益

合理用地规模的制约因素（住宅小区）：公共设施的经济性和服务半径；交通条件；社区管理

2、开发过程中的外部性与土地规模利用 ①外部经济“内部化”带来的经济效益 ②外部不经济“内部化”带来的经济效益

第十一章 土地分区利用

【内容提要】土地的区位特点，决定了对土地进行分区利用。本章从土地分区利用的角度介绍了土地分区利用的基本原理，在此基础上对农业土地和城市土地的分区利用的基本理论和知识分别做了介绍。

【重点】掌握区位理论，认识农地和城市土地分区利用的基本原理 【难点】区位理论的理解和应用

土地的分区利用，就是根据土地的区位特点，对土地在空间上进行科学布局并合理利用的过程。对此已有较系统的研究，形成了较完善的理论。 一、土地分区利用原理 （一）区位理论

区位理论是土地分区利用的基本原理。区位理论是关于自然物质及人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。经历了一个相当长的发展时间，主要的代表性学说有：

1、农业区位论——冯·屠能的《孤立国》

①背景介绍：研究孤立国农业和国民经济的关系时，总结出了这一理论。 ②理论核心：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度与到消费地（中心城市）的距离有关。

③结论：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是呈圈层变化的，即屠能圈

④意义：其理论基础是农业区位的级差地租，区位级差地租可以解释为土地的区位价格，它与需求之间是正相关关系。是土地资源合理利用的经济依据。 2、工业区位论—韦伯理论

①背景：研究工业生产中原材料、交通运输和劳动力与企业选址的关系，在《论工业的区位》中提出了工业区位论

②理论核心：分析运费、劳动成本和集聚对工业区位选择的影响。

③结论：工业企业的理想区位可通过运输、劳动力及集聚因素相互关系确定 3、中心地理论

1）背景：研究城市中心居民点的职能及其形成过程。

2）理论核心：是城镇居民点的空间布局规律，是关于一定区域内城市和城市职能，大小及空间结构的学说，即城市的“等级——规模”学说。

3）结论：城镇空间布局的六边形模型。城市对其周围地区承担的各种服务亟职能，理论上必须最接近所属地区的地点，这些地点在正常情况下位于六角形服务区域的中央。 4、其他理论

市场区位理论：是关于市场的空间布局规律的学说，六边形模型。 空间结构理论：是综合区位论，空间结构的调整，有广泛的应用价值等 5、区位理论的新发展

（二）城乡土地利用的区位过程

1、农业土地利用的区位过程：只要存在着向集中的消费市场（城镇）而进行农业生产和因距离差别而引起的运费差异，不同类型的农业用地的区位过程仍然存在。

2、城市土地利用的区位过程

城市的形成和发展过程，就是城市土地利用的分化过程。 商业用地、工业用地和住宅用地的区位过程特点。

（三）区位理论对土地资源配置的指导意义——土地配置基本原则 二、农业土地的分区利用 （一）分区利用原理 1、农业布局理论

①理论核心：以区位地租作为分析手段探求农业生产合理布局问题。农业布局合理与否就取决于能否在每一块土地都用于发展能提供最大区位地租的作物（或生产项目）

②农业区位地租公式：L=Y(m-c)-Ytd

③区位地租曲线：地租随距离城市距离而变化的曲线。利用区位地租曲线就可以确定不同作物的用地布局。 2、农业生产专业化理论

生产力的迅猛发展和城市带的形成，是农业生产专业化地区形成的直接动力。

①农业地区专业化理论以单位土地面积上可能获得的纯收益作为分析手段确定农业地区专业化方向。主要考虑土地利用的纯收益最大。

②公式：R=Y（P-C），即R为确定农业地区专业化方向的指标。 （二）农业土地综合利用分区

（三）农业地区专业化（单一功能区） 三、城市土地分区利用

（一）土地利用在城市中的经济地位和作用 ①土地是城市各种经济活动运行的空间； ②城市土地是居民居住生活的基本空间； ③城市土地是城市生态经济的基础

④城市承接及转运功能是城市土地利用功能的体现 （二）城市土地分区利用原理——城市功能区的理论

是按照城市功能分区的规律对土地进行有序，合理利用的过程。城市功能分区理论是指导城市土地分区利用的基本理论。

1、在城市土地利用中，存在着明显的功能分区。这种功能分区之间存在着相互交错的现象，但一般仍可分出区域界限。

2、城市功能区的形成与结构。引进屠能所创造的，建立在比较利益原则基础上的圈层说及级差地租理论可以揭示和说明。企业主把他的企业配置在特定地点时，他支付地租的能力取决于占用这里每平方米土地可能增加的收益。 特定位置所获得的收益-边际位置所获得的收益 支付地租的能力=

企业占用土地面积 3、5种城市内部功能区布局设想 ①圈层布局设想

A假定城市内部各区其他条件都相同，唯一影响功能区布局的因素是区位地租，则各种企业、居民户都会按其支付地租能力的大小成圈层状分布，支付能力大的功能单位，分布的愈接近市中心。

B圈层布局模型：商业中心区 公共服务区 低收入居民区及轻工业区 高收入居民区 市郊居住带 ②三维布局设想

A是对圈层模式的补充，主要考虑了交通、地形、水陆等条件对城市发展的制约

B土地利用及功能单位呈垂直方向圈层分布 ③扇形布局设想

A在城市交通呈放射状分布时，各功能区就不可能呈同心圆圈层分布，而是按扇形发射分布。 B扇形布局模型： ④多核心布局设想

在城市存在多个中心时，呈多核布局 ⑤多种心布局设想

将城市划分成几大区域，然后以每个区域为中心布局。 3、城市土地合理分区利用 四、其他非农业土地分区利用