②作用：作为政府确定土地出让金、土地资产、核定土地税费、制定土地市场管理政策的依据 3、交易地价

是指土地市场中实际交易的价格。 ①土地使用权出让价格 ②土地使用权转让价格 ③租赁价格 ④地役权价格

4、其他价格形：课税价格、抵押价格等 （二）中国土地价格管理制度 1、建立土地估价制度

2、建立估价机构和估价人员的资格认证制度 3、建立基准地价和标定地价定期公布制度 4、建立地价监测体系

5、建立土地供应计划制度和土地储备制度。 6、建立土地交易最低限价制度 7、建立土地增值税制度

（三）西方发达国家的土地价格管理 1、美国

对土地市场干预最少的国家之一。但为防止地价的失控对土地市场及其整个经济产生负面影响，因而逐步加强了对土地价格的管理，所采取的主要措施有建立土地估价制度、对地价进行控制等。 2、日本

是对土地市场进行政府干预最多的国家之一。主要措施有：建立地价公示制度；建立不动产估价制度；建立土地交易评估制度和申报劝告制度；制定《国土利用计划》 3、德国

成立土地估价委员会；政府具有土地的征购权和优先购买权；建立农地转用控制制度。

第六章 土地金融

【内容提要】土地市场的繁荣和发展需要大量的资金，这是由土地商品的特性所决定的。因此，在土地的经营活动中就需要专门为土地经营的各项活动进行筹资、融资和结算的金融服务。本章介绍土地金融的基本理论，我国土地金融的发展，国外土地金融的状况。

【重点】认识和了解土地金融的种类和作用，我国土地金融的发展以及国外土地金融的基本状况。

【授课方法】本章内容以学生自学讨论为主

一、土地金融概论 （一）概念

是以土地抵押担保的，土地资金的筹集，融通等一切信用活动的总称。土地商品的特殊性决定了土地金融是有担保的金融。在城市土地金融往往与房地产金融相结合，形成房地产金融。 （二）土地金融的特点

1、土地金融是有担保的金融

土地金融属于长期信用，因此要以土地进行抵押为融资提供担保。包括人的担保（即信誉担保，具法律效力）和物的担保。 2、土地金融以抵押权为基础 ①抵押权的涵义 ②抵押权的特点

③我国对抵押房地产的规定 3、土地金融一般要实行证券化

为使部分长期资产短期化，即使资产具有流动性，有必要对房地产抵押货款进行证券化。包括两项抵押证券化内容。 4、土地金融具有较强的政策性

土地金融是受政府干预较强，获得政府补贴较多的金融部门。 5、土地金融业务成本较高，但收益较好。 整个过程涉及到许多专业人员工作的配合。 （三）土地金融的种类 1、市地金融

是围绕城市土地及其建筑物的开发，经营和消费所进行的奖金融通 2、农地金融

是围绕农地开发、生产、经营所进行的资金融通。 （四）土地金融的作用

1、增加房地产资金投入，促进房地产业发展 2、提高居民购房支付能力，支持居民住房消费。 3、调整银行信贷资产结构，改善资产质量

4、执行国家房地产业政策，有效调节房地产发展。 二、中国土地金融的发展 （一）中国土地金融发展历程 1、旧中国房地产金融沿革

①发展缓慢

②政府对土地金融发展起了重要作用

③商业银行和绝大多数的外商房地产企业，在房地产资金的融通上亦起了重要作用。

2、新中国房地产金融的发展

①78年以前的计划经济，基本无土地金融 ② 78年以后我国房地产金融开始诞生

③真正起步于20世纪80年代后期，形成目前以中国建设银行和中国工商银行为主体，各家银行参与的房地产金融服务体系，业务品种为自营性和委托性两类业务共存的格局。

（二）中国现行土地金融制度及特点 1、现行土地金融制度

主要包括自营性房地产金融和政策性房地产金融 2、中国房地产金融的特点

1）银行自营性业务和委托性房地产金融业务并存 2）自营性房地产金融业务发展较快

3）房地产金融业务的发展仍处于起步阶段 4）业务发展不均衡

（三）中国土地金融发展前景 1、对发展环境的基本判断 1）扩大内需的经济发展方针 2）工业化、城市化发展速度加快 3）住房商品化的全面实现 4）居民收入的稳步增长

5）加入WTO，银行与世界的接轨 2、对住房金融发展趋势预测

1）住房金融市场的竞争将日趋激烈 2）个人住房贷款的迅猛发展 3）金融业务品种的多样化发展 4）个人住房贷款成本降低

5）委托性住房金融业务仍将成为各家银行争夺的焦点。 6）强化管理，防范风险的重要性 7）个人住房贷款的证券化趋势 8）住房金融市场的细分 三、国外土地金融类型 1、法律制度类型

有欧陆系和英美系两种类型 2、机构类型

有公营、合作和私营房地产金融机构 3、融资类型

有直接、契约、存款和证券融 4、市场类型 有四种类型：

（二）国外土地金融的特点

发达国家土地金融的特点 1）私人机构为主体 2）现代化经营管理 3）专业化和多样化并存

4）房地产金融市场与金融市场日益渗透 2、发展中国家土地金融的特点

1）非正式的直接融资占据主导地位 2）国家直接参与和控制房地产金融市场

2）发展中国家房地产金融的发展受多种因素制约。

课堂自学讨论题

1．解释土地金融的概念，土地金融有何特点？ 2．为什么要发展土地金融？

3．中国新旧时期土地金融发展有何特点？ 4．简述中国现行的土地金融制度。 5．简述中国土地金融发展的前景。 6．国外土地金融对中国有何借鉴。