公示管理制度 1、业主规约

2、环境保护管理规定 4、消防安全管理规定 6、房屋装修管理规定

3、园林绿化管理规定 5、公共设施管理规定 7、停车场管理规定 内部岗位责任制度

8、装修管理规定

1、管理处主任岗位职责 2、工程部负责人岗位职责

3、保安部负责人工作职责 4、门岗巡逻保安员岗位职责 5、车辆管理员岗位职责 6、清洁工岗位职责 7、绿化工岗位职责 内部管理运作制度

1、员工守则

2、员工行为规范 4、保安人员管理细则 6、维修人员管理细则 8、应急处理程序

3、劳动人事制度

5、清卫人员管理细则

7、业主投诉处理工作制度

9、员工培训制度 10、财务管理制度

11、回访制度 12、档案资料管理制度 13、材料、工具领用制度 考核制度

1、服务中心人员岗位考核标准 2、工作考核奖惩制度 3、清卫人员岗位考核标准 5、维修人员岗位考核标准

4、保安人员岗位考核标准 6、绿化工岗位考核标准

接管东欣佳苑后，我们将结合东欣佳苑的特点，补充修改

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一部分公众管理制度，在小区业委会未成立之前充分征求意见后公开实施，在业委会成立后，则通过业委会表决通过。我们还将根据实际动作情况来不断完善管理运作制度，使工作真正做到精简高效。

（三）企业的近期目标及战略构想 1、企业的近期目标

第一年，督促开发建设遗留问题的整改，同时重点抓好装修阶段的管理，使小区的建筑风格不被破坏；逐步推出各项延伸服务。并以《宁波市物业管理示范住宅小区达标评分细则》作为小区日常管理与服务工作的指导，针对小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案；对招聘的员工进行培训，逐步推出各项延伸服务。同时，修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化；实现办公自动化；为创优达标打下基础。

第二年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、创建文明社区、创建国家健康城市等活动，逐步增强业主参与意识。协助成立业主大会的作用，运用专业化管理，完善法制化建设，充分发挥业主大会的作用，运用专业化管理和与业主自治相结合的原则，使小区达到余姚市物业管理优秀小区标准。

2、战略构想

（1）引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步发

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展奠定坚实的基础。

（2）采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，使企业的综合能力和各项考核指标名列余姚市前矛，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道。

（3）不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。

（4）注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。

三、物业用房的使用及办公设备、设施的配置和折旧 （一）物业管理办公用房的设置及利用

按照招标书中给定物业管理办公用房面积237.2平方米，设置在一楼部分，计划安排利用如下：

管理处主任室50㎡ 会议室50㎡ 综合办公大厅50㎡ 更衣室30㎡ 档案室30㎡ 投诉接待室20㎡ 其余的作为员工活动室和业主与物业公司的交流和沟通场所。

（二）物业设施的利用

1、充分利用小区设立的宣传窗，做好物业管理宣传工作，并用于公布重大新闻、节日问候、重要事项的通知等，其他如平面图、各类标识牌、警示牌、楼层分布图等如开发时已设立

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应充分利用，如未设立则由物业弥补。

2、小区共有一个主出入口，24小时开放和保安值勤。一个次出入口，定时开放。

3、充分利用开发商配置的智能化设施，由管理处工程部维保，各职能部门使用，确保可使用率达100%，为小区的规范化管理建立良好的基础。

（三）经营用房的利用

按照招标书中给定的物业经营用房面积534.5平方米，设置于1号楼东侧E1—通二商铺及11号一层南侧，计划安排利用如下：

出租,用于小区物业管理服务配套。

第三章 管理人员配备及管理

我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关，针对东欣佳苑综合管理集约化特性，我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正体现管理职能的“三合一”（事务、保安、日常服务）。

一、人员配备和培训

（一）东欣佳苑管理处人员配备(附表图2) （二）人员配备说明

1、管理处在人员配备上将根据东欣佳苑的房屋竣工实际情况来实施，公司将拟配备物业服务人员22人（其中主任1人、

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