（三）测算项目说明

在测算中，有几项关键内容将影响到测算结果的准确性。 1、在物业用房配置后，小区周边商业环境的好坏，将影响经营用房租金的高低。

2、国家税收政策的优惠程度也将影响到开支的增减。 3、社会平均工资的增加幅度和社会保障基金扣缴比例的增加与否将影响到人员经费的开支。

4、水电费价格的高低也将决定水电开支的大小。 二、增收节支计划

1、与公司其他管理处密切合作，优势互补，资源共享，降低管理成本，提高管理水平。

2、在入住的半年内，采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善小区的配套设施，迅速提高管理水平，营造良好的居住环境，消除未入住业主的后顾之忧，迅速提高入住率，增加管理收入。

3、我们将进一步全方位为业主提供多项便民有偿服务，方便业主，同时提高经济效益。

4、创造条件，争取供水、供电、供气等专业部门的委托，为他们提供有偿服务。

5、增收的同时，努力降低成本，如充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员和技术人员，在各小区合理统筹安排，减少费用比例高的人员经费开支。反对铺张浪费，从小处着眼，集水成流，我们将制定奉公廉洁制度，加强物流控制，提高利用率，采取有效节能措施，实施科学管理，走可

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持续发展之路。

三、建立收支公开、监督制度

根据《宁波市住宅小区物业管理条例》规定，特建立以下收支公开、监督制度：

1、建立健全财务制度和财务人员岗位职责，做到财务工作有章可循。

2、与开发商签订《前期物业管理服务合同》，业主委员会成立后，与他们签订《物业管理服务合同》，明确收费事项。

3、按规定实行明码标价，依照物价部门的规定在小区宣传栏等处公布收费项目和标准，按规定项目和标准收费，接受物价检查部门的检查和监督。

4、做好日常收费、报销和公共能耗合理分摊工作，不乱收费，报销符合制度规定和审批手续。

5、以小区为核算单位设立帐目，进行会计核算，做到帐目清楚、帐簿规范。

6、物业管理处平时应定期向业主、住用人业委会汇报工作，接受业主、住用人业委会的监督和检查。

7、对突发性事件和重大经费开支应事先报业委会批准。 8、物业管理处每年一次向业主、住用人公布小区物业管理财务收支状况。包括房屋日常维修费及利用共用设施和相关场地和物业经营用房所得收益的使用情况，接受业主查询。业主、住用人对物业管理处的经费收支如有疑问，可要求物业管理处作出解释。

9、按时间向财税部门上交报表，依法纳税。

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四、以业养业，提高自身发展后劲的计划和措施

公司坚持“一业为主、多种经营”的原则，充分利用自身优势，拓展经营渠道，制订以业养业的发展措施：

（一）发展计划和措施

1、开展有偿服务，在原来基础上进一步挖掘，扩大经营，以服务取胜，以质量取胜，如家政保洁服务、维修服务、纯净水代送、商务服务、礼仪服务等。

2、利用公司技术优势，设立设备维保公司，通过对东欣佳苑电梯、变配电的维修保养、小区网络平台的设置，获得收益。

3、提供房屋中介到入住、装修以及装修售后服务，通过专业公司实现一条龙有偿服务。

4、利用客户资源优势，拓展相关产业。如利用公司盆栽基地，以租售方式供应花木。

5、发挥物业经营用房效用，自主经营或合作经营，取得收益。

（二）以业养业、提高自身发展后劲

管理处积极倡导开源节流，发挥自身管理服务优势，扩大有偿服务范围，不断增补服务项目，向周边小区提供专项服务、三产经营等，综合盈利率每年递增2%以上。物业管理工作是我们的本职工作，只有最大程度的维护业主、使用人的权益，巩固公司品牌，同时扩大三产经营，这样才能使企业走上可持续发展道路，这就是企业以业养业最好的发展后。

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