若有幸接管东欣佳苑，我们将按小区建设进度委派管理处主任、工程技术人员和保安人员入驻东欣佳苑现场，介入前期物业管理与服务工作。

1、我司在中标后15天内，将选派一名管理人员负责与开发商的联络并参与项目的前期介入工作，从物业管理者的角度向开发商提出合理的意见和建议，将开发商的信息反馈给公司，由公司管理和技术人员组成项目前期工作小组，以对项目的前期工作进行专项管理。

2、其它物业人员的介入：保安为提前三个月 3、员工职责及培训

管理处主任：主要负责改善管理方案及相关管理制度，与各相关部门建立沟通渠道，选聘并落实各岗位人员，岗前培训合格率为100%。培训内容是有关行业的政策法规、房屋结构与识图等。

房屋工程人员：对下水管道、化粪池、窨井逐个检查，指导清理残留的建筑垃圾，确保入住使用后不发生堵塞、泛水等现象。培训内容是房屋结构和识图、物业管理概论等。

保安人员：负责维护小区前期的治安，控制外来人员出入，确保前期工作的正常开展，抑制治安事件的发生。培训内容是保安基础知识、军事化训练等。

（二）管理、监督、配合方案

1、在开发商与业主签订商品房购买合同时，与业主签订《前期物业管理服务合同》，在协议中明确双方的权利和义务、装修管理事项及物业公司的服务标准，订立《业主临时管理规约》，

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并做好宣传解释工作，使业主在签订房产买卖合同的同时，感受到物业管理的服务已经开始。

2、熟悉小区整体规划设计和单体结构图纸，就设计中一些不合理或遗漏情况提出改善意见和建议，提出功能布局或材料使用问题的专业意见。

3、在工程施工阶段，对开发商提出以下建议：

（1）对小区的重要大型设备、设施的供应商，尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择声誉较好、售后技术服务良好、价格适中的企业。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢材以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，并参于监理，共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度符合要求。

（4）建议开发商对所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位都达成书面保质、保修协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供货地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、配电设施、监控系统、消防报警系统、水泵等）的供应单位应提供清晰明了

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的操作使用说明书，并对物业管理相关人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明，最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

（7）对大型重要的公共配套设备，设立独立的电表，高层的室内照明插座电源应与空调系统用电线路及计量分开，高层电梯与照明应分开计量，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

4、做好竣工验收配合工作，把好验收关，对不符合管理要求的工程项目力令其整改，满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收全面把关交接，尤其是房屋平面图、设备设施竣工图、设施设备安装、使用和维修技术资料等。

5、物业的接管验收

（1）对在前期介入阶段提出的整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案。

（2）要求开发商对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人的联系电话、保修期限等内容列出清单交给牧业公司。

（3）凡小区采用非市面上常见的建材、设备和设施的，要求开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（4）验收时注意和物业管理密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取

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水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统是否足够，设施做好与否，空调滴水、排水系统（含商铺）是否完备等。

（5）小区公共设备、设施、辅助场所、停车位等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉和纠纷）。

（6）验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定，认真核对接管资料查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的，签发验收复函，对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。

（三）公司的前期管理费从初期物业管理费中开支，费用按招标文件规定分步到位，主要用于办公设备的购置、前期介入人员的工资、物业公司的管理费用及相关的办公费用。

二、入住管理 （一）入住规约

入住参照宁波市建设委员会文件即市建房管《业主临时规约》示范文本执行，在业主签定购房合同时一起签定。

（二）公众制度

为了倡导精神文明建设，使我们的管理和服务更上一层楼，是离不开小区业主的配合，因此制订了各种公众制度：

1、业主规约 2、精神文明规约 3、业主手册 4、环境卫生管理规定 5、文化娱乐场所管理规定 6、车辆管理规定

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