土地资产的折现率为8%，试估算该房地产在2003年12月1日的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）

13、某综合楼为六层砖混结构综合用房。该工程于1990年1月1日竣工并投入使用。该工程建筑面积8534

平方米，层高2.85米。按调整后工程量，现行工程预算价格、费率计算出的定额直接费(建安工程)为

4151497.07元，综合间接费率27％，远征费率1.7％，劳保基金5％，施工利润率6％，材料差价-47812.39元。税金率3.22%，定额管理费0.18％。前期费用率和其他费用率为5.77％，资金成本按工程投资两年均匀投入考虑，年利率按5.94％，采用现场勘察法对建筑物成新率打分得出结构部分为83分，装修部分为82分，设备部分为83分，各部分对应的权数分别为0.55，0.15，0.3。设该综合楼的耐用年限为50年，评估时点为2000年1月1日试用预决算调整法求其评估值。

14、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地

还原利率为7％，建筑物还原利率为8％，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物估价残余法估测建筑物的价值。

15、被评估资产是一块50年期土地使用权的空地，通过市场调查得到三个可比实例。其中，实例A成交

于1999年10月20日，市场分析近几年地价平均每月上涨0.5%.A的交通比被评估土地的交通便捷程

度低5%，但其他基础设施完善程度是被评估土地的93%，A在成交时的剩余土地使用权年限为60年，折现率为10%.A的成交价格为500万元。评估基准日定为2001年5月22日。 要求：（1）计算各因素修正系数（计算结果保留三位小数）。

（2）估算对实例A比较修正后的地价（计算结果保留两位小数）。

16、待评地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表

项目 坐落 所处地区 地用性质 土地类型 项目 价 格 总价 单价 A 略 繁华区 商业 空地 A 25.2万元 1500元／m2 1996.10 168 m2 长方形 平坦 普通 完备 很好 35年 B 略 非繁华区 商业 空地 B 49万元 1400元／m2 1996.12 350 m2 长方形 平坦 普通 较好 较好 30年 C 略 非繁华区 商业 空地 C 43.5万元 1450元／m2 1997.1 300 m2 长方形 平坦 普通 较好 较好 35年 待估对象 略 繁华区 商业 空地 待估对象 1997.5 600 m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 交易日期 面积 形状 地势 地质 基础设施 交通通讯状况 剩余使用年限 已知以下条件：

（1）交易情况正常；

（2）1996年10月以来，土地价格平均每月上涨1%；

21

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断（见下表）；

项目 自然条件 社会环境 街道条件 繁华程度 交通便捷度 规划限制 交通管制 离公交车站 交通流量 B 相同 相同 稍差 稍差 稍差 相同 相同 稍远 稍少 分值 10 10 8 7 8 10 10 7 8 C 相同 相同 相同 稍差 稍差 相同 相同 相同 稍少 分值 10 10 10 7 8 10 10 10 8 周围环境 较差 相同 8 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%；（5）折现率为8%。

17、某市某区有三层砖混结构的办公楼一幢，土地总面积为360平方米。房屋建筑面积为510平方米，月

租金收入为2.7万元(整幢出租)，订约日期为1995年1月，建筑物已经使用10年，假设建筑物的还原利率为10％，耐用年限为60年，土地还原利率为8％。试评估本例房屋基地在1997年1月的非有限期土地价格，及有限期为50年的土地价格。

已知以下条件：该被评估房地产的年租金应为780元／平方米；房产税按租金收入的12％计算，管理费以年租金的3％计算；修缮费以房屋现值的1.5％计算；该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年；保险费以房屋现值的3‰计算；租金损失准备金以半月租金收入；土地使用税以每年每平方米2元计算。

18、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，

覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：

预计建设期为2年，第1年投入60％的总建设费，第2年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米，折现率10％。 19、百花皮鞋厂将“百花”注册商标通过许可使用合同许可给某鞋厂使用。使用时间为5年。双方约定该鞋

厂按使用商标新增税前利润的25%支付给百花鞋厂。据估测某鞋厂使用“百花”商标后，每双鞋可新增加税前利润10元，该鞋厂在5年内的生产销售量估计为40万、45万、55万、60万、65万双鞋。假定折现率为14%，所得税税率为33%. 要求：（1）计算某鞋厂使用“百花”商标后5年新增税前利润。 （2）计算税前新增利润现值。

（3）估算该“百花”商标许可使用权价值。

（注：计算结果保留两位小数。）

20、甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙

企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%.评估人员通过

分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%.要求：

（1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。 （2）计算专利技术的利润分成率。 （3）计算折现率。69

（4）计算被估专利技术的评估值。

21、某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：

22

（1）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。

（2）经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第6年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上。

（3）该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。

（4）经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为9％，无风险报酬率为4％，被评估企业所在行业的β系数为2，资本化率为12％。 要求：

（1）说明评估该企业商誉的主要思路和方法。 （2）评估该企业的商誉价值。

22、某评估事务所对A公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到，该项技术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，目前该产品年实际销量为2万件。评估人员预测，该技术产品的这种市场优势尚可保持5年，且每年的销量会以10％的速度递增。国库券利率为4％，风险报酬率为8％。该企业所得税率为33％。

根据上述资料，确定该非专利技术的评估值。

23、某企业转让浮法玻璃生产技术，经搜集和初步测算已知如下资料：该企业与技术购买方共同使用该生产技术，双方的设计生产能力分别为700和300万标箱；该技术的开发研制成本为200万元，已经使用两年，尚可以使用6年，两年的通货膨胀率累计为6%；该技术使用权转让后，由于失去了现有及潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而可能造成的年经济损失现值为60万元。该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方的销售收入中分成2%，直到该技术的经济寿命到期。预计每标箱的价格为200元。折现率为10%，所得税税率为33%.试评估该技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数） 24、某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%.该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。所得税税率为33%，折现率为10%.试估算该专利技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数）

25、通过对某企业的调查分析，预测其未来5年内的收益分别是10万元、20万元、25万元、30万元、25万元，第6年起收益将基本维持在每年24万元。该企业所在行业的β系数为1.5，市场平均投资收益率为18%，无风险报酬为14%. 要求：（1）计算折现率。 （2）估算该企业的价值。

（注：计算结果保留两位小数。）

26、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

（1）预计该企业第一年的收益额为400万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；

（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5； （3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。 要求：

（1）确定该企业整体资产评估值。

（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？

27、待估企业预计未来5年的预期收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，假定折现率和资本化率均为10%，该企业各单项资产评估后的价值之和为1100万元。

23

要求：（1）采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。（计算结果保留小数点后两位） （2）该企业是否有商誉？为什么？

一点说明：

在资产评估中,机器设备的经济性贬值，规模经济指数是0.6，请问70%的0.6次方该怎样计算啊。？ 有的计算器上有这个公式：yx

计算过程：输入“0.7”，再按下 yx 键，再输入“0.6”，等号，就算出来了。 考试时带这种计算器即可。

如果不是在考试中，计算器又没有上面功能，可在计算机EXCEL 表中用 =power(0.7,0.6) 来计算

四、核心考点

一、核心考点之一——机器设备评估的成本法

资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。

重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。

考例1、被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行技术改造，

以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 评估基准日为1999年6月30日。1995年至1999年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。

考例2、评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计

生产能力为年产A产品10万件，账面原值为150万元，评估人员以2001年5月20日为评估基准日对该机组进行评估，并取得以下相关经济技术数据：

（1）设备类价格指数情况是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月与1999年5月价格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%；

（2）经评估人员在该机组生产厂家询价， 该机组的现行出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价的25%，据厂家介绍，更为新型的改进机组已经面世，售价较该机组有较大提高； （3）被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅为设计能力的60%，估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求；

（4）被评估机组经检测尚可使用7年；被评估机组与相同生产能力的改进机组相比，年运营成本超支额大约在4万元左右；

假定折现率为10%.根据上述背景材料运用两种具体方法评估该机组于2001年5月20日的续用价值。

考例3、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。1994年评估时德

国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按

24