别的、特殊的地租形式，即城市垄断地租。所谓城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。因而，具有这种购买欲望和支付能为的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。这种垄断地租在城市某些特别繁华的中心地段、特别著名的旅游景点也在一定程度上存在着。

三、地租与城市房地产

（一）地租与房地产价格 1、地租与土地价格

任何物品要具有价值，就必须是用来交换的劳动产品。自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。但是，土地具有特殊的使用价值，在一定的条件下，土地能为人类持久地提供产品和劳务，即产生地租，所以，自然状态的土地价格不是什么土地商品价值的货币表现，而只是土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所支付的一定代价，出卖土地就是出卖土地的所有权或使用权，其实质就是出卖在未来一定时期内源源不断地取得地租的权利。因此，土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。

2、地租和房地产价格

通常情况下，理论上可以将房地产价格分解为两部分即土地价格和不包含土地价格在内的建筑物价格。但在实践中建筑物价格和土地价格是相互包含在一起的，很难将之分离开来。日常生活中所称的房价事实上已将地价包含在内了。由此，根据上述地租和土地价格关系的基本理论可知，地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。

（二）地租与城市房地产开发

开发一般意指以各种自然资源为对象，通过人力加以改造，以达到人类目的、满足人类生产生活需要的一种活动，简言之，房地产开发主要是指以土地与房屋建筑为对象的人类生产活动。

在市场经济条件下，城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益

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和生态效益的综合平衡和优化。从房地产开发企业的角度而言，主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府的角度而言，地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向，因而地租可以作为政府调节城市土地利用的有力杠杆，可以促使城市土地资源的合理配置。

第二节 城市土地区位

一、土地区位和区位理论

（一）区位概念及区位理论的发展

关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法。狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。

区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。许多经济学家、地理学家对区位问题都有论述，但系统性的研究则开始于19世纪20年代，以德国农业经济和农业地理学家屠能（J · H · Von Thunen，1783－1850）于1826年出版的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书为标志。该书系统地阐述了农业用地的空间分布问题。1909年德国经济学家韦伯（Alfred Weber，1868－1958）出版了《论工业区位》一书，运用工厂区位因子分析的方法，对当时的鲁尔工业区进行了研究，奠定了现代工业区位理论的基础。其后，20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔勒（Waiter Christaller，1893－1969）根据聚落和市场的区位，于1933年写了《德国南部的中心地方》一书提出了中心地理论，即城市区位理论，并成为韦伯以后区位理论的重要组成部分。1943年德国经济学家奥古斯特·勒施（Auguest Losch，1906－1945）出版的《经济空间秩序――经济财货与地理间的关系》一书则代表市场区位理论的诞生。此后，随着经济发展和分析技术进步，各国经济学家对区位问题的研究也日益深入。

（二）农业区位理论

屠能在《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中，首先作了如下假设：（1）孤立国建立于一个面积相当大的区域内，其土地面积是一定的，而且全部

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作为农业用地，经营以获得尽可能高的纯收益为目的；（2）孤立国实行自给自足，只有一个城市，位于其中心，也是全国农产品的消费中心；（3）孤立国周围是荒地，城市和郊区只有陆上道路相通，交通手段是马车；（4）所有土地的肥力、气候条件、农业技术条件和农业经营者能力是相等的；（5）市场谷价、工资、利息也是均等的；（6）运输费用与农产品的重量以及从生产地到消费市场的距离成正比。

根据上述假设，生产某种农产品的总成本除运费这一项外，其他都是一样的，这样市场销售价格也是一样的。越靠近市场即城市的企业其总成本就越小，纯收益就越大，反之则相反。在这种情况下，在什么地方种植何种农作物最为有利，完全取决于利润，而利润由农业生产成本C、农产品的市场价格P与把农产品运到市场上的运费T等三个因素决定。

这样，屠能就提出了农业区位的理论模式： 利润＝农产品销售价－农业成本－运输费用 用符号表示：π＝P－C－T

如果P、C不变，则T的增减直接决定π的大小。所以，这是单一因素即运费决定利润，从而决定在什么地方种植何种作物的区位论。这种由空间距离（运费）造成的价格差，决定了土地利用的不同类型，表现为以城市为中心向外呈同心园状分布的农业耕作地带，参见下图3－1。屠能将第一圈称为自由农作物地带，距市场最近，生产易腐，不适于长途运输或者重量大、单位重量价格低，需要及时消费的农产品，如蔬菜、牛奶、花卉等，其集约度和收益最高；第二圈为林业地带，其单位产品体积大、重量大、运费高，主要供应城市燃料；第三圈为轮作农业带，以集约方式种植农作物，实行二年轮作；第四圈为谷草式农业带，种植粮食、牧草并放牧以及荒地；第五圈为三圃式农业带，实行粗放的三年轮作，并有33%的荒地；第六圈为畜牧业带，主要放牧，还可实行粗放种植业。六圈以外的荒地，由于距离市场过远，供狩猎用。

图3－1 屠能的农业区位图

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农业土地区位理论在屠能的《孤立国同农业和国民经济的关系》中的论述最为全面和精辟。其中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离。这样，屠能就从农业土地利用角度阐述了农业生产的区位选择进行经济分析的方法。

进一步而言，如果将屠能的分析扩展到其他生产领域也会得出相同的结论，即运费是影响区位选择的重要因素，只不过在屠能的年代农业占统治地位而已，他的研究重点也只能局限于农业用地。后期的区位理论莫不是以屠能的理论作为基础的。但是屠能只考虑运费因素，其他如土地占有形式、工资大小、资源丰度、农业专业化、世界市场等等都没有考虑，所以这种单一因素的区位论是有很大局限性的。不过，另一方面也要注意，虽然屠能的理论模式比较简单，但如果要应用于实际，只需要将其理论假设根据实际情况进行适当调整即可，正是因为其理论框架较为简单，屠能才能深刻地研究农业土地资源合理配置问题，也才能得出农业土地利用的最优条件。

（三）工业区位理论

韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。

与屠能的农业区位理论不同，韦伯的工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点。韦伯在其区位理论中提出“区位因素”的概念。他的区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素。根据区位因素的特性，可以分为自然

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