高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责
案情：
2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭，要求两被告连带赔偿其修车费1000元。
原告徐某起诉的主要理由是，B大厦在拆除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小，不足以防止损害的发生，应负赔偿责任：而A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。 被告一某房地产公司答辩称，原告的损失应找施单位赔偿，作为建筑单位，我方早就要求施工单位严格遵守相关施工规则，做好安全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍停车，其意图值得揣测。 被告二某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。 审判：
深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。原告停车——发现被砸——交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。 评析：
B大厦发展商某房地产公司确应承担民事损害责任。我国《民法通则》作了明确的规定，法院也是据此作的判决。至于施工单位未妥善防护的过错，某房地产公司司依据建设施工合同，与施工单位协商解决。 本案中的某物业管理公司，如果与车主间建立的是车辆保管关系，则很难证明自己在保管行为中没有过错，而需承担连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，物业管理公司与车主之间是“车位有偿使用”的租赁关系，则免除了上述之虞。 值得一提的是，物业管理公司对事件的处理方式是非常恰当的。巡逻停车场的保安发现汽车被砸后，注意保护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。与车主取得联系后，物业管理公司对现场及车损状况进行了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。在法庭上，原告徐某和被告一某房地产公司均无法否认这些照片证据，从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又体现了物业管理对当事人的尊重，物业管理公司的这种处理方式，表明其证据意识非常强烈。
实务操作建议：
物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下两点：
1、应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。
2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。
3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。
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核心法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
饮料瓶堵住排水管雨水溢到居民家 装修受损物业被判赔偿17000元
天降暴雨，楼顶的饮料瓶堵住了排水管道，结果雨水都溢到了居民的家中，导致居民的装修损坏，物品受损，此为自然损失还是物业公司管理不当？日前，杨浦区法院对此案作出一审判决，物业公司赔偿居民17000余元。
沈先生是本市一小区501室业主，在2003年8月23日凌晨1点30分左右，因天突降暴雨，沈先生发现屋外下雨，而雨水却从6楼直接渗入到他的房间，他家中的床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等设备都不同程度地被水浸湿，装修也遭到一定的破坏。沈先生发现之所以房间进水，是因为楼顶的排水管道被饮料瓶给堵塞，致使雨水不能及时从雨水管道中排出，雨水沿屋面缝隙先流入601室屋顶、墙顶和吸顶灯等处，之后就流入沈先生的501室。物品受损，装修遭水，沈先生就找物业公司要求索赔，可是双最终没能达成一致意见。之后，沈先生就将物业公司告到法庭。
法院审理认为，物业公司作为物业管理企业对物业管理区域内的住宅的共用部位、共用设备和设施有定期养护的义务，但由于其疏于管理，致使落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，结果雨水浸入沈先生家中造成损失，所以物业应公司应当承担赔偿责任。经鉴定，沈先生家的装潢修复费用为14749.15元，其他物品损失2808元。最终法院作出上述一审判决。
案件判决后，审理该案的承办法官对记者讲，随着夏天雨季的到来，因雨水引起的物业管理纠纷有可能会增多，希望该案能够给广大物业公司起个警示作用，提前做好有关的预防工作，以避免产生类似本案的不必要的财产损失
小区保安打死访客 物业被判赔近50万
来源：法易社区 发布日期：2006-08-09 11:14:30
访客进居民小区探访亲戚，因登记问题与保安发生冲突后，一名访客竟被保安殴打致死。温州市鹿城区人民法院日前判处温州大管家物业管理有限公司赔偿死者单欣欣家属死亡赔偿金、精神损害抚慰金等共计49.4万余元。
2005年1月27日晚，单欣欣及其亲戚黄某等前往温州市区的银都花园探访亲戚时，因登记问题与小区门口的执勤保安发生纠纷，并相互推搡。黄某后从车上取出“斧头”状利器加入冲突，被保安胡献田夺下，胡献田用“斧头”砍击单欣欣右臂等处，正在附近巡逻的保安何玉权闻讯赶到后持水管殴打单欣欣。单某后经医院抢救无效死亡。
保安何玉权和胡献田案发后已被依法追究刑事责任。受害人家属认为，单欣欣的死亡是保安人员履
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行职务行为所致，因此要求其所在的温州大管家物业管理有限公司、温州警威安保服务有限公司承担民事赔偿责任，共计76.9万余元。
鹿城区人民法院审理后认为，两保安与受害人单欣欣之间并无私人恩怨，他们是在上班期间为维护物业管理的正常秩序而与单欣欣及其亲戚发生冲突，系因职责参与纠纷，属执行职务的行为。法人和其他组织的工作人员在执行职务中致人损害的，应由该法人或其他组织承担民事责任。另经查明，何玉权和胡献田与温州警威安保服务有限公司并无劳动合同关系，法院遂作出上述判决。
8龄童掉路中积水沟溺毙 物业遭18万索赔
来源：法易社区 发布日期：2006-07-28 13:42:23
中国法院网讯 物业公司在马路中间挖沟却未设安全设施，适逢大雨来袭雨水灌满深沟形成积水沟。当晚，8岁的小男孩桐桐（化名）出门经过沟边时不幸掉落而致溺水身亡。桐桐的父母悲痛之余起诉至法院，要求挖沟的物业公司赔偿死亡赔偿金、丧葬费、误工费、交通费、精神损害抚慰金等18万余元。近日，北京市房山区人民法院受理了这起人身损害赔偿案件。
桐桐的父母在起诉书中称，6月的某天晚上九点左右，年仅8岁的桐桐到离家约100米远的小卖部买文具，结果一去就没有回来，家人找了一夜却没找到。第二天凌晨，家人才发现桐桐在离家不远的马路中间的两米深沟内，但是不幸已经死亡。桐桐的父母立即报警。经警方调查，发现桐桐尸体所在的深沟是某物业公司当日下午施工所挖掘的。物业公司在收工后，未在沟的旁边设安全设施和安全标志，恰逢当日下大雨，雨水灌满了深沟。桐桐出门买东西时不幸掉入积满水的深沟内，导致溺水死亡。桐桐的父母认为孩子的死亡是由于物业公司的过错所致，因此，起诉至法院要求物业公司赔偿。 目前，此案正在审理中。
楼上装修污水反灌 楼下状告物业被驳
来源：法易社区 发布日期：2006-05-08 09:09:28
中国法院网讯 因楼上住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管，堵塞造成污水反灌，导致郭先生房屋地面墙体污损。认为该事应由与自己有事先约定的物业负责，于是郭先生以物业管理不善为由将其告上了法庭。今天，北京市第二中级人民法院终审判决驳回了郭先生诉讼请求。
2005年5月，郭先生入住小区后，与物业公司签订了物业服务协议，并交纳了一年物业费。双方在“物业管理服务质量”条款中约定，物业对房屋共用部位、共用设施设备进行维护和管理，污水排放通畅；如物业未达到服务质量约定目标，郭先生有权要求物业限期改正，逾期未改给郭先生造成损失的，物业承担相应法律责任。
2005年6月9日，因上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管致堵塞，使郭先生房屋卫生间的下水道污水反灌，造成屋内地面墙体污损。事故发生后，物业公司对管道进行了疏通并对郭先生的房屋进行了清扫。
2005年7月6日，郭先生起诉至一审法院称，由于物业公司管理不善，致使新房入住之初即发生如此恶劣事故，给自己财产及精神造成极大损失。经双方多次协商解决未果，现诉至法院要求物业公司书面说明事故原因及维修结果、公开道歉；赔偿恢复原状损失、违约金、精神损失、物业费损失共计2.3万余元。 物业公司辩称，公司已履行合同约定的义务，不应是违约方，且案件不是侵权纠纷，故请求法院驳回
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郭先生诉讼请求。
一审法院经审理，判决物业公司负责将郭先生的房屋恢复原状，赔偿郭先生5000元经济损失。物业公司不服，以自己不是排污管道堵塞责任人，不应承担违约责任为由上诉到二中院。
二中院经审理认为，共用设施设备使用人因使用不当侵害他人财产的，应当承担赔偿责任。郭先生所在同一单元上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管，堵塞造成污水反灌，导致郭先生房屋地面墙体污损，该损害结果应当由侵权行为人承担责任。郭先生与物业公司签订的物业管理服务协议有保障污水排放通畅之条款，但郭先生未能举证证明其所受损害系物业公司违约或侵权所致。事发后，物业公司及时对管道进行了疏通并将房屋进行了清扫，已履行了承诺的义务，因此物业公司不应承担赔偿责任。
电梯不开病患业主死亡 物业被索赔40万
来源：法易社区 发布日期：2006-03-15 16:48:55
中国法院网讯 居住在16层的张福居凌晨3时40分左右突然发病，需紧急抢救，但因电梯司机不在，张福居无法下楼，最终死亡。张福居的老伴和子女以北京亿方物业管理有限责任公司违约，导致患者错过了最佳的抢救时机为由，要求物业公司赔偿近40万。此案将于3月17日上午9时在北京市朝阳区人民法院安贞法庭宣判。
原告诉称，死者张福居住在朝阳区安贞西里某号楼16层，房屋及配套设施由被告进行物业管理。2005年3月2日凌晨3时40分左右，张福突然发病，需要紧急抢救，必须使用电梯下楼。死者之子跑到该楼108室电梯司机值班室找电梯司机，室内无人。死者之女打电话给999急救中心，同时拨打被告在一层电梯口处设置的标识牌中的电梯监督电话，被告知值班室没有电话，且值班室已经移至别的楼。死者之女又跑到别的楼，值班司机又不在，电梯的钥匙也被值班人员一并带走。999急救中心救护车于4时03分到达楼下，但因电梯不开，张福无法下楼，救护人员只好走上16层进行了简单的临时抢救。死者之子多次催促其他的值班人员才得到了电梯司机的电话。经多次电话催促，4时50分电梯司机才赶到了小区。 原告认为，从寻找电梯司机到打开电梯用了将近一个小时的时间，错过了最佳的抢救时机，导致了张福的死亡。被告作为物业管理企业，应按照约定提供电梯服务。被告未按约履行，致使张福在病情危急的情况下无法使用电梯导致死亡，应予赔偿。据此，原告要求判令被告赔偿原告丧葬费14836.8元，死亡赔偿金265842.6元，精神抚慰金10万元。
业主掉进污水井 物业施工方遭索赔
来源：法易社区 发布日期：2007-01-26 11:05:39
中国法院网讯 郭女士在自家小区散步却突然掉进污水井摔伤，近日，她将小区物业北京市均豪物业管理有限公司以及施工方中建一局华江建设有限公司、中建一局华江建设有限公司北京分公司起诉到北京市朝阳区人民法院，要求三被告赔偿医疗费、误工费、护理费、住院伙食补助费、护理费、交通费、精神损害抚慰金等共计3万元。
50岁的郭女士起诉称，2006年12月7日晚上，原告在居住的小区内散步，突然掉进了一口污水井，当时井口没有井盖，井口上面仅放着一层薄木板。由于天色较黑，薄木板看上去很像是地板，并且井口周围也没有任何警示标志，原告以为是地板就踩了上去，没想到刚踩在上面就掉进井内，造成原告左腿膝盖
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