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（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07 交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05 交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04

（注： 由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。） （3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075

（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。） （4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。

土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：

交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659 交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数＝1.03

交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 （5）计算待估土地初步价格。

A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）

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B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米） C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米） 待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元） 因此，这一地块的评估值为994200元。

4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

4．解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为： 地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价：

楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费

建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）

专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元） （4）计算销售费用和税费

销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元） 销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元） （5）计算利润

利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％

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（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.） （6）计算利息

利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1] ＝0.1236×地价+990，000

（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.） （7）求取地价

地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－(0.1×地价 +1,650,000)－(0.1236×地价+9,900,000) 地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元） （8）评估结果

单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米） 楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米） 5.

某城市某用途土地容积率修正系数如下表

0.4 0.6 0.7 0.8 1.0 1.0 1.1 1.1 1.3 1.2 1.7 1.6 2.0 1.8 2.1 1.9 2.5 2.1 容积率 0.1 修正系数 0.5 如果确定可比案例宗地地价每平方米为1000元，容积率为1.3，被评估宗地规划容积率为2.0，试对被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正。

5．解：经容积率修正后可比实例价格=1000×1.8÷1.2=1500（元/平方米）

第九章 机器设备评估

一、单项选择题

1．成本法主要适用于评估（）。D

A．可连续计量预期收益的设备 B．可正常变现的设备

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C．可获得非正常变现价格的设备 D．续用，但无法预测未来收益的设备 2．计算重置成本时，不应计入的费用是（）。B

A．购建费用 B．维修费用 C．安装费用 D．调试费用 3．用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。 B A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本 D．既不是更新重置成本。也不是复原重置成本 4．进口设备的到岸价格是指（）。C A．设备的离岸价+进口关税

B．设备的离岸价+海外运杂费+进口关税 C．设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费 D．设备的离岸价+境外保险费

5．当设备出现（）时，评估时需要考虑其经济性贬值。 C

A．磨损加剧 B．竞争加剧 C．使用效益下降 D．技术水平相对落后 6．持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（）。A

A．成本法 B．市场法 C．收益法 D．统计分析法 7．决定设备成新率的关键因素是（）。C A．设备的技术水平 B．设备的功能 C．设备的使用程度 D．设备购置的时间

8．由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（）C

A．功能性贬值 B．实体性贬值 C．经济性贬值 D．无形损耗贬值

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