合肥2009年房地产市场研究8月刊

2、成交地块结构及用途分析

09年8月合肥市成交经营性用地占地3.44万平方米，在经济开发区翡翠路以东、繁华大道以南，东临丹霞徽苑项目，南临银都香水郡项目，总面积51.5535亩。该地块规划为商住，居住和商业的建筑面积比例分别为60%和40%，容积率≤4.5，建筑密度≤32%，绿化率≥20%。

? 成交土地价格走势

图3-2-2-1：合肥市成交土地价格走势

600500600万元/亩400500400300300200200100100008-08-08-08-08-08-08-08-08-09-09-09-09-09-09-09-00405060708091011120102030405060708-08-08-08-08-09-09-09-09-09-09-09-09-0809101112土地单价0102030405060708单价（万/亩）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

如上图，09年8月合肥市经营性用地成交均价为207万元/亩，同比上升41.78%，环比下降36.78%。与上月相比，本月土地成交均价与幅数都骤降。但本月成交的经开区地块价格却创下了该区域地块单价的历史记录，目前市场需求与土地供应的矛盾越发的突出明显，由此可见一斑。

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? 成交土地溢价率分析

09年8月合肥市成交的唯一一块土地溢价率高达107%，相比上月成交的4块土地只有一块溢价率在100%以上来说，本月土地市场的供求比严重失衡导致需求的竞争过于激烈。而后期政府部门也做出相应的调整，日前爆出的滨湖新区两宗面积4233.749亩土地向市场发出预申请登记，再次掀起波澜。

预计未来合肥的的土地市场仍然是群雄逐鹿中原，短期内不会发生改变。

? 经营性用地楼板价分析

图4-2-2-5：合肥市成交经营性用地楼板价走势

1600.00元/㎡ 1400.00 1200.001000.00 800.00 600.00400.00 200.00 0.0008-08-08-08-08-09-09-09-09-09-09-09-09- 08091011120102030405060708平均楼板价数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

如上图，本月成交1幅经营性用地楼板价为690元/平方米，同比上升7.64%，环比下降54.32%。

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三、重点成交地块

1、地块指标分析

表3-3-1-1：HJQ055地块经济指标列表 地块名称 地址 竞得人 出让方式 所在区域 占地面积 总建面积 容积率 拍卖 合经区 3.44万平方米 15.47万平方米 4.5 HJQ055地块 翡翠路东、繁华大道南 安徽伯益臵业有限责任公司 土地用途 环线位臵 起始总价 成交总价 成交楼板价 商住 二环外 5155.35万元 10671.57万元 690元/平方米 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

2、发展前景分析

表3-3-2-1：HJQ055地块周边土地、住宅情况对比表 周边可售项目土地成交情况列表 土地面积土地名称 HJQ044 土地用途 商办 出让方式 挂牌 （m2） 20087 成交时间 2007-12-31 成交楼板价（元/m2） 218 地块动工情况 全部动工

表3-3-2-2：HJQ055地块SWOT分析表 优势 1、地理位臵优越，处在大学城附近 2、作为商办用地，降低了风险 劣势 1、拿地成本较高使得楼面价偏高 2、容积率偏高 3、区域配套设施不足 ?2009上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路278号财富广场二期A栋1006室 电话：0551-5666330 35 合肥2009年房地产市场研究8月刊

第四章、商品住宅市场 一、市场综述

图2-4- 1-1 ：2008年8月至2009年8月合肥市商品住宅供求走势图

160.0万平方米3.0140.0120.02.5100.02.080.01.560.040.01.020.00.50.00.008-808-908-08-08-09-109-209-309-409-509-609-709-8101112供应量成交量供求比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

成交继续上月的火热，供应不足：本月商品住宅供应87.3万方，成交110.3万方，成交量基本与上月持平，保持热销行情；供应量87.3万方，比上月略有下降，显现出供不应求的状态。成交量同比增长114.47%，环比增长0.75%。

表2-4-1-1：合肥市8商品住宅各类指标变化表

指标 2009年7月 2009年8月 同比增长（%） 环比增长（%） 供求比 1.14 1.26 131.31 10.90 供应量（万m2） 96.0 87.3 -7.28 -9.15 成交量（万m2） 109.5 110.3 114.47 0.75 成交价格（元/ m2） 4177 4299 8.12 2.92 成交总额（亿元） 45.74 47.41 131.89 3.65 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

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