书面形式在物业管理区域内及时进行公告，业主大会作出的决定对全体业主具有约束力。”发仔有问必答。

“这样我就放心了。”发叔轻松地笑了。

什么情况下，业主大会的决定有效?

在业主代表大会中，发叔是发言最多的，提的问题和建议也是最贴近业主平时的生活实际。因为发叔作过调查而且搜集了众多业主的意见，更何况还有个高级参谋在旁出主意。更可贵的是，在参加业主大会的过程中，发叔又想到了很多的新问题。业主代表大会完毕后，在回家的路上，发叔又迫不及待地将刚才所想到的问题向发仔提出来了：“刚才业主大会做的决定是不是都有效啊?”

“不一定，按规定，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2通过；作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”

“可惜啊，老王没空参加业主大会，要不他可以提好多建议呢。”发叔惋惜地说。 “其实，业主可以委托代理人参加业主大会会议的，他为什么不委托一个人代他参加呢?”发仔道。

“哎，你为什么不早说啊?”发叔叹道：“还有什么其他不用到现场，都可以参加业主大会的方法吗?”

“业主大会本来就既可采用集体讨论的形式，又可以采用书面征求意见的形式，不过都须有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。”

“对了，为什么有了业主大会还要成立业主委员会啊?”发仔刚说完，发叔的问题竞来了个一百八十度转弯。

“业主大会是一个决策机构，业主委员会是一个执行机构。”发仔的反应也不慢。 “看来还是业主大会的权力大，我还一直以为业主委员会是小区的最高机构．原来只是一个执行机构。”发叔情不自禁地笑了_出来，发仔听了哭笑不得。

业主委员会的筹备业主委员会是如何组成的?

这天，是发叔觉得很出风头的一天，因为发叔所在的小区要召开第一次业主委员会大会。发叔由于勤奋好学，前不久当选为本小区的“业主委员会委员”，所以他觉得今天这个会议是自己

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为小区“发光发热”的机会了。

一大早，发叔就作了充分准备，还特地换了件新衣服。发叔边穿衣边自言自语：“这个小区都有三百户，为什么业主委员会委员才5个?”

发仔正在旁边，接口道“业主委员会的组成数也有规定呀。” “噢，业主委员会的组成有什么规定?” “业主委员会委员不少于5人。” “那可不可多出这个数?”

“当然可以的，业主委员，根据物业管理区域的规模由5-15名委员单数组成。没主任1名，副主任1名，由业主委员会委员选举产生。”

时间不知不觉过去了，父子俩正好顺路，便一同出了家门。凉风习习，吹在身上说不出的舒服，因为今天是业主委员会的第一次会议，发叔觉得浑身都是劲儿。

什么情况下可以成立业主委员会?

老王是发叔的邻居，刚住进这个小区不久，因为发叔的热情好客，所以，老王很快就成了发叔的好朋友。

好朋友在一起，当然讨论大家关心的话题。老王知道发叔的儿子是从物业管理学校毕业的，而自己对物业管理方面的知识也是一知半解，因此今天和发叔谈起的话题就是：小区如何申请成立业主委员会?遗憾的是，发叔对这个问题也是知之甚少，所以两人在心里都留了很多的疑问，最后约定问了发仔再说。

这天晚上吃完饭的父子俩便在客厅里谈起了这件事。 “成立业主委员会，一定要具备一些条件吧?”发叔问道。 “是的，成立业主委员会与物业交付使用面积情 况息息相关。”发仔接口道。

“建筑面积与成立业主委员会有关?说说看。”

“按有关规定，物业已交付使用的建筑面积达到50％以上，或者是物业已交付使用建筑面积达到30％以上不足50％，但使用超过一年的物业管理区域，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”

第二天，发叔就将有关情况详细地讲给老王听，老王一副恍然大悟的样子，觉得身为小区的业主，还是对小区物业管理知识了解多点好，这样，才能一起和睦相处，才能共同建立起一个人

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人满意的社区。事实也是这样：小区管理，就得人人参与。

业主委员会主要有哪些职责?

发叔所在的小区，现有居民4 0 O余户，为了保障业主的合法权益、维护公共秩序，小区居民通过有序组织，民主选举了自己的业主代表，并最终成立了第一届业主委员会。业主委员会产生了，但发叔对自己的工作内容还不了解。

“业主委员会在任届期间的主要职责是什么?”发叔问在看报纸的发仔。

“业主委员会的主要职责有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表、业主与业主大会选聘的物业管理公司签汀物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。”发仔放下报纸接着说道：“举例说吧：业主委员会要定期搜集业主的意见和建议，并督促物业管理公司落实提出的意见和建议等。”

“那业主公约的草拟、业主议事规则的草拟或修订部可以通过业主大会委托而由我们负责，对吗?”还没等发仔喘过气来，

发叔又问道。

“是的。”发仔接着说：“业主大会的所有决定，由业主委员会负责执行。”

“业主委员会要做那么多工作，那有没有什么事他们不能做的呢?”发叔觉得这一问题很重要。

“业主委员会不得从事投资和经营活动。”发仔最后向发叔说。 “如此说来，业主委员会要维护小区业主的全体利益。”发叔高兴地说。 业主委员会的选举业主大会筹备组的组成?要做哪些筹备工作?

发叔所在的小区将要召开业主大会，业主大会筹备小组已经成立，发叔很想“当家作主”一回。

儿子下班以后，发叔就问发仔怎么参加这些工作，发仔说：“小区业主现在可以将自己的意见通过业主大会说出来了。”

“召开业主大会，为什么要成立业主大会筹备组?”发叔说。

“按规定，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。而且，筹备组成员名单确定后，要以书面形式在物业管

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理区域内公告。”发仔认真地向发叔解释道。

“那，业主大会筹备组主要做些什么工作呢?”发叔接着问。

“当然是筹备工作，主要有下列几项：一、确定首次业主大会会议召开的时问、地点、形式和内容；二、参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)；三、确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；四、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；五、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前四项的内容应当在首次业主大会会议召开1 5日前以收面形式在物业管理区域内公告。”发仔接着说：“业主大会还要做一些日常工作。比如将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主；业主候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布；将业主大会选举业主委员会的结果向业主公布等。”

“业主大会筹备组要做的工作还真不少啊。”发叔感叹道。

“是的，在没有成立业主委员会之前，一些前期准备工作都是业主大会筹备组负责的。业主委员会成立后，业主大会筹备组就自动解散。”发仔说。

业主委员会换届选举要经过哪些程序?

小王是老王的侄儿，居住在距发叔不远的一个小区，小王是该小区的业主委员会委员，最近小王所住小区的业主委员会要进行换届，有些问题想通过发叔请教发仔。发叔是一个热心人，爽快地答应了，趁发仔回家的时候，便又将一个问题摆在发仔的面前。

“阿伟，小王，你还记得吧?”发叔笑着对发仔说。 “记得，是王叔的侄子吧。”

“是这样的，他是业主委员会委员，有几个问题请教你。”发叔接着说：“一般业主委员会换届选举工作什么时候开展?”“业主委员会在任届期满二个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。”“那什么时候办理交接呢?”“原业主委员会应当在其任期届满之口起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主人会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。”“换句话说，也就是业主委员会换届，要在上届业主委员会期满前就着手筹备，其具体工作要由上届委员会负责主持，然后产生下一届业主委员会委员。”发叔总结道。“是的，经过上述程序之后，就可以选举产生本届的业主委员会委员了。”发仔接着说。

“嗯，我要将这些事情及早告诉小王。”发叔认真地说。

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