“另一方面，物业管理招投标实际上是将物业管理引入竞争体制，推动物业管理行业的健康发展。物业管理实行招投标，可以促进整个物业管理行业的发展。”发仔一改往日的嬉皮，一本正经的说道。

“为什么?”发叔问道。

“首先，对业主大会而言，招投标为业主大会选择物业公司提供了较大的空问，可以公正、公平的评判物业管理公司的管理水平与信誉，更好地选聘适合自己(绝人多数业主)的物业管理企业，为小区业主提供质与价相对等的服务。”

“这个我可以理解，只是，你们物业公司可惨了。”听到这，发叔是既喜又忧。

“当然不会，招投标对物业管理企业来说，也是好事一桩啊。通过招投标，在竞争中一些经营管理好、服务质量高、综合素质好的企业，就会赢得信誉并争取得到更多的物业，从而得到有利生存和发展的空问，而那些经营管理水平低，服务质量差的企业，将在市场竞争中被淘汰。”发仔一脸的自信，他对这次竞标是志在必得。

前期物业管理招投标方式有哪些?

发叔平时的消遣不多，除了看书，就是下象棋，偶尔打打麻将。这天，发叔和天叔在凉亭下象棋。已经下了两盘，都是发叔赢。这时，有一男一女走过来，其中男青年先开口说：“两位伯伯，你们好。请问，这个小区业主委员会办事处在哪里?”天叔说：“从这里一直走，转左就看见了。”发叔好奇地问女青年：“请问你们是干什么的?”女青年说：‘‘我们是天地物业管理公司的，听说你们小区的物业管理进行招标，我们是来投标的。”

“天地物业管理公司?这不就是儿子公司的竞争对手，看来我得赶快告诉儿子，不然就麻烦了。”发叔心想。

吃完晚饭，发仔回来，一回来就躺在沙发上，一脸疲惫的样子。 “儿子，我煲了人参汤，先喝一碗再睡。”发叔说。

“爸，我真的好久没喝你煲的汤了，最近忙得要死。”发仔说。

“对了，儿子，今天天地物业管理公司来咱们小区的业主委员会办事处，说是来投标的。” “我公司前几天就接到咱们小区业主委员会办事处的邀请函。我这几天正忙着写投标方案。” “什么，投标也要邀请函?”发叔很不解。

“是呀，说具体点吧。前期物业管理的招标分公开招标、邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会

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网上发布免费招标公告。招标公告廊当载明招标人的名称和地

址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。”

“原来是这样，那咱们小区是邀请招标喽。你公司获胜的机会应该很大吧?”发叔又学到了一些物业管理知识。

“很难说，这次被邀请招标的公司都是非常有实力的，可以说大家获胜的机会都是差不多。不说了，我还要修改一下方案，后天赶着送过去。”发仔说完进了房间。

物业管理招投标是在什么情况下进行的?

晚饭后，发叔拿起报纸来看，一则新闻深深地吸引住他，原来址北京首次进行物业管理招投标的报道。但是他对物业管理招投标还搞不清楚，于是向身边的发仔问道：“物业管理招投标是在什么情况下进行的?”

发仔靠近发叔说：“这里有两种情况，第一种情况，由于业主委员会尚未成立，没有聘请物业公司，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资历的物业管理公司承担物业管理服务。”

“原来是这样，那第二种情况呢?”发叔继续问。

“第二种情况就是在业主大会成立后，山业主人会依法选聘具有相应资历的物业管理公司进行管理。”

听完发仔的解释后，发叔就说：“想不到物业管理招投标还有这么多的学问，而且对我们业主来说好处还挺多的。”

“当然了，物业管理招投标工作得到了业主、开发商、政府的支¨和广泛认同。因为在竞争中使物业管理公司的服务水平、服务质量得到了提高，这样才有利于物业管理公司的发展嘛。而且无论对业主，还是对物业管理公司来说，都是有百利而无一弊的。”发仔说。

在招投标中如何选择物业管理公司?

发叔所住的小区今年被评为“优秀示范小区”，发叔很得意，跟以前的邻居老李打了个电话：“喂，老李呀，我们小区今年被评为优秀示范小区，你们呢?”“我们的物业管理公司好差，还跟业主吵起来了，对了，我们正准备换一家物业管理公司，你帮我问一下发仔，看怎么才能找到一

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家好的物业管理公司?”

“好呀，他回来了我帮你问他。”发叔回答。

发仔下班回来，发叔就问了：“怎么才能找到好的物业管理公司呀?”

发仔回答：“首先必须看物业管理公司人员素质水平和服务质量是否满意。可以对氽业正在管理的物业进行考查，了解物业管理公司员工是否做到热情、耐心、周到。业主还可以台看物业管理公司提供的各项服务是否符合物业管理服务合同中的内容和标准。”

发叔问：“除了对正在管理的物业进行考查，还有没有其他的方法?”

“当然还有了，你还可以去房管部门查证呀，其次要看物业管理公司的信誉是否良好。可以从以下几方面考虑：l、有无有效投诉记录(可以到房管部门查证)；2、所管小区有否被评为优秀示范小区；3、向物业管理企业在管的小区业主抽样调查时物业管理公司的评价。”

发仔接着讲：“最后还要看物业管理收费是否合理，看物业管理企业有没有按政府价格篱理部门的规定收取箭理费，选择的物业管理公司收费应是人多数业主能够接受，同时服务内容与标准符合业主要求的。”

“我现在明白了，我码上打电话给老李。”发叔边说边按电话号码。

物业管理公司交接时，如何移交资料?

在发仔的带领下，通过全体员工的努力，发仔的公司在这次物业竞标中终于大获全胜。发仔高兴极了，便提早下班回家请发叔、发姨到饭店去吃饭。他们来到了大酒店，一家三口难得有这么多时间在一起，吃边聊，好高兴。

“阿伟，这桩生意忙完了，应该可以休息几天吧。”发姨这段时间见儿子天天加班，可心疼了。

“不行啊，还要等交接完资料才算完事呢。”发仔一脸无奈。

“哦，物业管理公司交接时，要移交些什么资料?”发叔更关心物业管理。

“老爸，难道物业管理比这桌佳肴更吸引人?”发仔说完夹起一个烤鸭腿放到发叔的碗里。“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房及所有资料交还给业主委员会。当然，如果物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业，物业管理企业之问应当做好移交工作。”发仔说道。

“那移交的资料包括哪些东西啊?”发叔还是觉得物业管理比烤鸭腿美味。“办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备

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竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施没备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明丈件；物业管理所必需的其他资料。”发仔笑道。发仔一口气说完，然后咕咕地喝了一大口茶。

“阿伟，等忙完了这件事，就好好休息一下。”发姨对那些物业管理问题不感兴趣，觉得儿子才是最重要的。

“好，下周我有空。到时我们痛痛快快地去玩几天”，发仔应道。

能否在物业管理委托合同期内更换物业管理公司?

发叔的老邻居老张搬了新居后，与发叔的共同语言更多了，因为他们又多了一个聊天的话题。以前发叔总是跟老张说物业管理对小区的重要性，但老张那时因为没有接触到物业管理，所以理解不到发叔为何对物业管理如此关心，而现在他也对物业管理的作用深有感受。今天，老张和发叔约好了去老干部活动中心见一下以前的朋友。老张和发叔结伴同行，一路上，

两个老邻居兼老朋友又谈到了物业管理。只听老张说：“我们那小区的物业管理服务不太好。”

“我们小区的物业管理服务还可以，服务水平高，收费又比较合理。”发叔说。

“那我回去给我们业主委员会提一提，叫他们换请管理你们小区的那家物业管理公司。”老张说道。

“那可不行，业主在物业管理委托合同期内是不能随便更换物业管理公司的。”发叔说。 “全国通用物业管理委托合同文本中就有一条：物业管理公司和业主委员会，任何一方无正当理由提前终止合同的，都应向对方支付一定的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。”发叔前几天看了这方面的资料，所以记得特别清楚。

“难道签了合同之后，他们乱来，我们就没办法了吗?”

“也不是，如物业管理公司没有按合同提供服务，又符合事前约定在什么情况下属于违约、可以解除合同的条款，就可以通过业主大会表决是否终止合同、解聘物业管理企业。”发叔说：“其实这里很大一部分，取决于业主委员会怎么跟物业管理公司沟通。”

“这样啊，那我回去看一看他们有没有违约再说。”老张说。

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