原物业服务企业是否收取了业主的不合理费用（包括水电周转金、防盗门安装费等项费用）；

对于业主入住时间较长的小区，物业费收缴率在80%已经算是很高的，更多的维持在60%左右，也有的在40%左右，物业费收缴纠纷是新旧物业移交的一大障碍，在这一纠纷妥善处理前，想要顺利完成移交工作是很困难的。

有些小区没有实行一户一表水电管理，由物业公司义务代收代缴，这就势必出现差额，该部分往往是由物业公司承担。差额部分移交时最终由谁承担，物业企业的损失怎样弥补，这一问题不能很好的解决，也会影响移交工作顺利进行。 2、物业管理用房移交

根据《物业管理条例》的规定，物业管理用房的所有权归全体业主共有，由于开发建设和产权登记时，大部分开发商将物业管理用房的产权登记在自己名下或在建设规划时根本没有将物业管理用房考虑进来，而是以其他性质的房屋面积充当物业管理用房面积，如商铺、空架层等，增添了移交工作的复杂性，给移交工作带来困难。即使旧物业企业同意移交，但前期旧物业企业对物业管理用房进行过装修和投入，这部分费用怎么算，还需要业主委员会和新旧物业进行协商，增加了移交难度。 3、文档及图纸移交：递交图纸、设备及物品的清单

按照 《 物业管理条例 》 第二十九条，建设单位应当向物业管理公司移交以下资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。 （三）物业质量保修文件和物业使用等技术资料。

（四）物业管理所必须的其他资料。要求物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会

《物业管理条例》阐述的移交资料都比较概括，没有详细说明日常物业服务过程中所需要的资料，如：业主信息资料、装修管理资料、收费登记资料等，这就需要我们在实践工作中进一步细化，尽量完整的收集相关资料。

在前期物业管理的过程中，由于是开发建设单位主持选聘物业服务企业，其对物业服务企业进驻与否享有决定权，导致前期物业管理阶段资料移交不完整，特别是工程建设方面的资料，这也是旧物业企业向新物业企业移交资料不完整的重要原因。 4、遗留问题

质量保证期内出现的屋面和外立面以阳台渗水，经过长时间维修没有完全修缮好，以至超过质量保修期。这方面的问题需要在移交前与开发建设单位沟通，如果开发单位能够承诺在移交后对遗留问题能继续负责维修整改，对新旧物业移交和新物业进驻后日

常工作的顺利开展会起到及其重要的作用。对于一些公共设施设备年久失修，影响业主正常生活和日常物业服务的情况，应在移交完毕前及时发现，妥善予以解决。 五、应对措施

物业管理工作的本质是服务，人文精神是物业管理的核心，因移交工作涉及的主体呈多样化，做好移交工作需要各方面不同程度的配合与支持，营造良好物业移交工作平台，互相之间的协调沟通起着举足轻重的作用。 1、有效沟通

沟通方式：可以采取座谈会、邮件、文书公告、电话、网络论坛、现场走访等方式，根据不同情况有所侧重。

沟通的意义：由于新旧物业移交工作的复杂性，在移交过程中，一定会遇到比较大的困难和阻力，了解情况、化解误解、寻求支持、分工负责以业主委员会为主导，新物业公司配合，协调一致达成统一。业主委员会与业主以及开发建设单位实现良好沟通，妥善处理业主欠费和房屋遗留问题、车位租金收取等问题，达成共识，实现多赢。

由于小区项目的业主人数众多，意见很难统一，各种情绪又会相互影响，很难通过会

议和电话等形式向业主宣传新物业公司和实现与广大业主的良性互动，如果业委会成员以业主和委员的双重身份与业主们进行交流，对移交工作的开展会起到更加积极有效的作用。 2、分工协作

由于新物业企业的引进是由业委会负责，在移交工作中，业委会当然起到不可替代的主导作用，新物业企业起到操作层面的作用，各行其责，通力合作是移交工作成果与否的关键。 3、政府监管与协调

加强政府的监督机制，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后的旧物业的退出和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。不仅要有工商和税务的一般监督管理，还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技术力量和法律、规章的强有力的支持，加大物业监管机制，把这个社会化的问题通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以说是影响到整个市场的游戏规则，政府的相关政策能够与市场问题同步，而不是滞后，物业管理公司能够在遇到问题后有法可依、有法可行。 4、企业实力和风险意识提高