厨房、厕所以及院落、上下设施等。共有所有权指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。我国有关的管理法规规定，建筑物区的共有部分，在使用上坚持共同共有的原则，不分份额，在面积分担上则采用按份共有的形式，并规定所有人和使用人对建筑物的共有部分应共同合理使用并承担相应的义务。

(3)建筑物区分所有权之成员权。此权利又称为社员权，系指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。成员权的内容是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，它是财产关系与管理关系的结合，具有“人法性”的因素。成员权从权利的角度主要包括：表决权、参与订定规约权、选举及解任管理者的权利及对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权等。此权利是业主自治制度的主要依据。

6.（1）该土地不属于我国《物权法》规定的建设用地使用权，是农村集体土地。（2）该住宅楼不能作为商品房上市出售，因为没有合法的土地使用权。

7.（1）成立。因为根据《物权法》规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。

（2）不是。因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额，属于连带抵押。抵押权人（即银行）可以选择就任一财产实现抵押权。

（3）具有法律效力。因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。当事人对房产权属作的特别约定，不具有物权效力。但是该备忘录没有违背法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。

（4）有效。因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份买卖合同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。

（5）有权。因为丁公司可以行使不安抗辩权。虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定，丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。但是，房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同。该行为已经明确表明，甲公司有无法履行交房义务的可能。作为先交首付款义务的丁方，有权行使不安抗辩权。

（6）无权。因为甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。

丁公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务。

（7）能。因为甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务，丁公司行使约定解除权的条件已经成就。

（8）不能。因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任。该约定属于当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。

（9） 可以。因为根据《合同法》和相关司法解释，合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十，数额过分高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。

第四章

1.划拨土地使用权取得适用的范围是什么?

我国《土地管理法》所规定的划拨土地使用权取得，适用的范围包括。

（1）.国家机关用地。包括国家权力机关用地、国家行政机关用地、国家司法机关用地和国家军事机关用地。

（2.）军事用地。主要指军事设施用地，包括：指挥机关、指挥工程、作战工程用地；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场用地；军事洞库、仓库用地；军事通信、侦察、导航、观测台站和导航标志用地；军用公路、铁路专用线、军用通信线路用地；其他军事设施用地。

（3）.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。其主要是指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目用地；铁路、公路、港口、机场等交通项目用地；水库、防洪、江河治理等水利项目用地。

（4）.公益事业用地。包括各类学校、医院、体育场馆、文化馆、图书馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。

（5）.城市基础设施用地。包括城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、市内公共交通、园林绿化、环保、消防、路标、路灯等设施用地。

（6）.法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地。 2.出让土地使用权取得的方式有哪些?

目前我国.出让土地使用权取得的方式，主要有招标、拍卖、协议和挂牌四种方式。 3.国有土地建设用地使用权终止的条件是什么?

国有土地建设用地使用权终止的条件，主要有土地使用权期限届满、土地使用权被依法收回以及土地使用权客体消灭。

4.土地征收与土地征用的区别？

土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地征为国有并依法给予补偿的行为。征收与征用都要经过法定程序，都要依法给予补偿，但征收会导致土地所有权的改变，即被征收土地的所有权主体由农民集体变为国家；征用只是对土地使用权的改变且具有暂时性。从实践来看，征用主要适用于救灾、抢险等使用土地的情况，

5、房屋征收的补偿范围

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收的补偿范围包括：（1）、被征收房屋价值的补偿； （2）、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。（3）、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。不属于补偿范围的房屋包括：（1）、房屋征收范围确定后，违反国家禁止性规定，在房屋征收范围内新建、扩建、改建的房屋；（2）为了增加补偿费用而改变用途的房屋；（3）被认定为违法建筑的房屋（4）超过批准期限的临时建筑。上述房屋依法不属于征收补偿的范围，在房屋征收中将不予补偿。

6、王某与张某于2003年11月签订房屋租赁合同。双方在合同中约定，王某将二居室住宅一套出租给张某，租期3年，月租金2 300元，租金先付。2005年，王某的房屋被列入征收范围，并予以公告。请问在此情况下，谁是被征收人？张、王二人的租赁关系如何处理？

答：（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人是被征收房屋的所有权人，本案中王某是被征收房屋的所有权人，所以被征收人应是王某。

（2）本案中张某作为被征收房屋的承租人，在租赁期限未满时，因房屋被征收使用权将被终止。如果双方在租赁合同中对租赁房屋遇国家征收的问题有约定，即按约定办。没有约定的，如果拆迁人对房屋所有权人王某采取产权调换的方式给予补偿，承租人张某与原房屋所有权人王某之间的租赁关系应当继续维持。如果拆迁人采用货币补偿的方式对王某进行补偿，张某有要求房屋产权人返还已付租金并赔偿其损失的权利。

第五章

1.试述房地产开发的概念及分类。

房地产开发是根据城市总体规划和社会经济发展计划的需要，在一定的区域内有计划、有步骤地进行土地开发和建筑物建设的活动。房地产开发是一种复杂的、综合性的生产活动。我们可以从不同的角度，用不同的标准对其进行分类。一般分为以下几种：（1）.按开发的对象来划分，房地产开发分为新区开发和旧城改造。（2）.以开发的方式来划分，可将房地产开发分为单项开发、成片开发和小区开发。（3）.按开发主体来划分，房地产开发可分为政府开发和房地产开发企业开发。

2.我国房地产开发的立法原则是什么?

房地产开发立法的基本原则，是制定、解释和实施房地产开发管理法律、法规的基本规则，也是从事房地产开发活动及其管理活动应遵循的行为准则。其主要体现在以下几个方面：（1）严格执行城市规划的原则；（2）综合开发、配套建设的原则；（3）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则；（4）鼓励开发建设居民住宅的原则。

3.城市规划与房地产开发之间的关系是什么?

城市规划是城市在一定时期内的发展目标及城市建设的综合部署和城市发展建设的蓝图。它是城市开发、建设和管理的依据。房地产开发是城市规划实施的具体活动。政府通过城市规划对房地产开发建设的各个环节进行规划控制，将房地产开发项目的工程建设纳入规划控制的轨道，保证城市房地产开发符合城市规划的要求，进而实现城市建设的目标。

4.建设用地年度计划与房地产开发之间的关系是什么?

土地利用计划是国家根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对一定时期的各项用地数量所作的具体安排。建设用地计划是土地利用计划的一种，它是国民经济社会发展计划的组成部分，是国家加强土地资源宏观管理、实行建设用地总量控制的重要措施，也是建设用地审批的重要依据之一。房地产开发用地作为建设用地的一种，其发展规模和速度必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划的要求，才能保证年度建设用地计划的实现。

5.房地产开发用地使用权取得的主要方式是什么?

由房地产开发建设项目的性质所决定，房地产开发用地使用权的取得依法应采取出让方式。目前我国房地产开发建设用地使用权取得主要有招标、拍卖、挂牌方式。此外，在实践中房地产开发企业也常通过合作开发 、土地使用权转让等方式获得开发用地的使用权。