上海裕安大酒店项目计划书

2006-2010年酒店的成本收益率曲线图40000 00%0 06年2007年2008年2009年2010年1463.90 4.50$5.70(9.40%

（二）盈亏平衡分析

根据酒店年经营成本测算部分的相关数据，我们测算酒店经营固定成本和变动成本为：

（1）固定成本=管理专用成本＋物业管理成本＋基层员工工资的50％＋水电专用成本的50％

＝540万元+163万元＋106万元＋180万元 ＝989万元

（2）变动成本＝客房材料（年）＋早餐专用成本（年）＋水电成本50％＋基层工资50％＋营业税

＝100万元＋267万元+180万元+106万元＋239万元 ＝892万元

备注：a上述计算中，管理专用成本包括（单位：万元）：

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图表22：裕安大酒店管理专用成本一览

各项高管开办设备装修办公年差年财总计 成本 工资 费年年折费折用品旅费务成折旧 旧 数额 100 6 38 旧 220 折旧 等 6 80 本 90 540 b在计算变动成本中，客房材料和早餐专用成本中是以客房出租率100％为依据的。基层员工工资和水电成本在计算中各按照50％计算。另外，变动成本中的营业税是以客房收入数据计算的，不包括其他收入部分。

（3）酒店营业收入：4300万元（保守计算仅采用酒店客房收入数字，不包括酒店其他收入）

（4）变动成本分解到房价中。

则每套客房年变动成本为：892万元÷183套＝4.8743万元/套； 每天每套客房变动成本为：48743元/套÷365天＝133.54元/套/天

（5）出租率按照100％计算

则每天客房的收入=800×126+1100×45+1500×12=168300元/天 每套客房每天平均收入＝168300元/天÷183套=919.67元/套/天。

（6）酒店正常营运平均每天固定成本=989万元÷365天=27095.9元/天

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根据上述数据：

1、客房出租的盈亏平衡点＝每天的固定成本/（每套客房每天平均收入-每天每套客房变动成本）

27095.9?34.47套/天

919.67?133.54酒店客房出租的盈亏平衡点为每天出租35套。 盈亏平衡客房收入：35×919.67×365=1174.88万

说明在实际经营中，预计的出租收入将远远超过盈亏平衡的收入，酒店盈利。

2、盈亏平衡的出租率为

35?100%?19.13% 183即：酒店每年出租率达到19.13%时，盈亏达到平衡。 3、如按预计的70%出租率进行营业，则盈亏平衡出租价格为：

27095.9?133.54?345.06元/天

183?70%4、盈亏平衡的出租价格利用率为：

345.06?100%?37.52% 919.67根据这个利用率可以计算各类房间的盈亏平衡价格。 标准间盈亏平衡价格为800×37.52%=300.16元， 商务间盈亏平衡价格为1100×37.52%=412.72元， 豪华套房盈亏平衡价格为1500×37.52%=562.8元。 盈亏平衡关系见如下示意图：

图表23：裕安大酒店盈亏平衡关系示意图

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盈亏平衡关系示意图

金额 (万元)

总收入 利润 盈利区 盈亏平衡点 1174.88 989 固定成本 盈亏平衡点出租率19.13%

预计出租率70%

可变成本 总成本

出租率

2007—2010年盈亏平衡分析

根据前面的假设，2007—2010年酒店总成本为1550万元，与2006年的成本1541.84万元差距不大。这里假设2007—2010年的酒店经营固定成本和变动成本与2006年相同。

2007—2010年的盈亏平衡点主要数据如下表：

图表24：裕安大酒店2007—2010年盈亏平衡点主要数据 2007 2008 1134.26 2009 1281.7 2010 1435 每套客房每天平均收入 1025.41 （元/套/天） 客房出租的盈亏平衡点 30.4 （套） 21.4 19.1 17.3 第40页 共59页