田东县房地产市场调研报告
一、田东县概况
田东县位于广西壮族自治区西部，百色市的东南部，东临平果县，南与天等、德保县相邻，西与田阳县接壤，北与巴马瑶族自治县相连。全县总面积2816平方公里，占广西面积1.2%，耕地面积38.28万亩，其中水田16.62万亩，旱地21.66万亩，辖9镇1乡167个村（街、社区）委会，人口39万多人，人口分布的特点是右江河谷密度大，南北山区密度小，县城人口达到12万人，全县城镇人口达到16.3万人，城镇化水平达到39%，预期2020年田东县城人口规模达到20万人以上。
田东县是右江盆地的主要组成部分，南（宁）昆（明）铁路、南（宁）昆（明）高速公路、南（宁）百（色）二级公路、右江河流横贯其中，是地处南（宁）贵（阳）昆（明）经济走廊的中心地带和中国—东盟自由贸易区的“桥头堡”，是大西南出海通道的要冲，具有便捷的公路、铁路、水运及航空设施，区位条件十分优越。
二、田东县经济发展状况
田东县进一步落实科学发展观依托资源优势，加快建设石化工业园区和东海工业集中区，逐步发展壮大制糖食品、石油化工、建筑材料等7大支柱产业，使工业成为经济发展的主导力量。同时，田东县实施名牌战略，扶持骨干企业，从战略高度支持中油田东石化总厂、田东电厂、南华糖业公司等一批发展潜力大、市场前景好、税收高的大企业、大项目，形成了“增年”山茶油、右江牌水泥、东星牌蔗糖、“达力”牌高强瓦楞原纸等一批产业品牌。全
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县引进了22个合作项目，投资总额达82.8亿元。据统计，今年上半年，田东县实现生产总值18.76亿元，同比增长12.4%；农民人均现金收入2560元，同比增长12.3% 十年来，田东县积极围绕丰富的矿产资源和特色农产品发展工业，培育壮大了石化、电力、煤碳、制糖、造纸、建材等工业企业，田东香蕉、芒果、香米、香猪等特色农产品生产、加工迅速发展壮大。打造出“达力”牌瓦楞纸、“右江”牌水泥、“东星”牌砂糖、“增年”牌山茶油、“田东桂七香芒”等一批广西名牌产品和广西优质产品。
三、田东县市政建设发展状况
田东县地处广西区批准建设的右江河谷城镇群的中心腹地，在腹地内四个镇经济发展突飞猛进，小城镇建设如火如荼，四个镇相距不到10公里，县城与祥周、林逢两镇已将连为一体，腹地面积达250平方公里，地势平坦，资源丰富，企业不断落户，群众对房产的需求量大；商贸活跃。县城每年新增房产面积在20万平方米以上，在2004--2007年止已开发西南大市场、百通世界、田东商都、上法小区、右江花园、城东小区等房地产项目供不应求。 在加速城镇化进程中，建设步伐加快以及充足的土地储备资源等有利因素，着力规范和培育房地产市场，确保房地产开发与提高城市品位、改善投资环境和社会经济发展相协调。继续采用市场运作的方式引进实力雄厚、诚信经营的房地产开发企业进驻田东，推动田东房地产业朝快速健康的方向发展。田东县加大招商引资的力度，加大开发建设力度，到2010年把全县城镇人均住房面积提高到25平方米，并规范小区物业管理，优化城镇人居环境。该县把提升宜居指数的城建新概念融入城镇建设之中，坚持新城开发和旧城改造相结合，加快建设和强化管理并重，提升质量和拓展空间并举，着力构建布局合理、结构优化、设施完备、功能齐全、品质提升的“宜居宜业之城”。
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四、田东县在售与未售楼盘市场概况
项目名称 祥和广场花园 综合 定位 楼盘 总体情况 物业类别 分期建设 土地使用年限 占地面积 多层及高层住宅 3期 70 32亩 3栋多层，一栋19层星级宾馆，5栋19层高层住宅楼 10米 3.2 25% 多层一梯两户，高层两梯四户 地面150 田东县祥和房地产有限公司 0776-5218188/5218189 待定 5#.6#楼已封顶，7#第13层封顶 2013年年底交付 周边 环境 自身配套 小区 配套 四星级宾馆 价格分析 总户数 置业方案 户型124.32㎡ 折后单价 折后总价 单价 2900 总价 360528 10年 2679 15年 1999 20年 1670 在售户型情况 三房三厅二阳台 125.56—134.8㎡ 方正实用，动静、干湿分离 形象 规划设计特点 预售 户型 酒店、多层、高层 地理位置 田东县中心广场东面 吉祥和谐、祥和人家 酒店、多层、高层 户型特点 规模 经济指标 楼间距 容积率 绿化率 使用率 梯户比 车位 开发商 现有价格2900元/㎡起 735 相关公司 售楼电话 物业管理 广告公司 工程工程进度 进度 交楼时间 超市、广场、商业街 采盘当日描述 楼盘位于县城中心广场傍，黄金地带，广场大道周边交通便利。项目多层住宅已经全部售完，5#.6#楼高层还有最后两套，7#.8#.9#楼年底可接受预约。5#.6#楼已封顶，去化率达70％开发商开发水平落后，绿化率低，由于加压水泵建设5#.6#将于未售的7#.8#.9#于2013年交房。
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项目名称 城市春天 田东县广场大道进惠大道交汇处 多层、小高层住宅 3期 70 118亩 29栋 总体情况 综合定位 楼盘形象 规划设计特点 预售 户型 澳洲风情度假城 地理位置 与澳洲生活同在 物业类别 分期建设 土地使用年限 占地面积 建筑面积 规模 欧式风格为主的典雅居住生活 现房出售 面积（㎡） 户型特点 在售户型情况 二房两厅一卫 87.25 南北朝向、方正、动静分区、大阳台 三房两厅两卫双阳台 106—122.92 总价 300934 折后总价 298434 经济指标 楼间距 容积率 绿化率 使用率 梯户比 车位 8米---12米 3 27% 一梯两户、三户 地面310，地下465 田东县宝东城房地产管理有限公司 0776-5212666、888 百色市第一建筑公司 一期现房 2012.5 价格分析 总户数 小区配自身配套 套 智能化 周边环境 置业方案 户型106㎡ 单价 2818元/㎡ 折后单价 2794.59元/㎡ 10年 15年 20年 2197 1634 1363 现有价格2818元/㎡起 开发商 1258 相关公司 售楼电话 承建公司 羽毛球场，小区花园，超市 智能对讲系统 工程工程进度 进度 交楼时间 超市、广场、银行、 采盘当日描述 楼盘位于城东开发区，交通要道尚未成熟，一期工程多层住宅已经全部封顶，已于10月23日开盘，项目整体去化20﹪，促销方式：一次性98折，按揭99折，二三期在施工中。推广方式以DM及街道横幅宣传。
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项目名称 盛世嘉园 综合定位 楼盘总体情况 物业类别 多层及小高层住宅 形象 规划设计特点 分期建设 土地使用年限 占地面积 建筑面积 规模 3期 70 120亩 55680㎡ 73栋 楼中楼 楼间距 容积率 绿化率 使用率 梯户比 车位 开发商 10米 3.6 30% 多层一梯两户，小高层一梯三户 地面860 田东瑞田房地产开发有限公司 0776-5215555、666、888 待定 两岸策划广告 地基开挖 周边环境 交楼时间 未定 超市、商场、银行、学校、车站 自身配套 价格分析 总户数 小区配套 置业方案 单价 户型 预算价格2500元/㎡起 1840户 总价 10年 15年 20年 177.6㎡ 在售户型情况 预售 预计12月份开始接受预约，预约金5000元，不定房号 户型 二房二厅一卫 三房二厅二卫 面积（㎡） 70—93㎡ 115.3—140.15㎡ 方正实用、干湿分明、动静分区、南北朝向、合理采光 户型特点 田东最大封闭式花园小区 领秀田东新生活 地理位置 田东县第二中学西南侧 田东县重点住宅小区建设工程 经济指标 相关公司 售楼电话 物业管理 广告公司 健身场、游泳池、儿童乐园、老年人娱乐中心 工程 进度 工程进度 采盘当日描述 楼盘位于田东县老城区，周边交通要道主要是油城路和芒果街大道延长线，位靠县二中，地理位置优越，与市场毗邻，生活便捷，规划100亩大型社区，一期推出户型以110-140㎡三房为主力户型，70-90㎡二房占20％，但由于其住宅部分临街居住条件不理想，项目现地基刚开始开挖，楼盘户型、面积还在待定(未确定)，未对外做宣传针对到访客户以传达低于市场价格面市消息，预计12月份开始接受预约，推广资料欠缺。
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五、田东县房地产市场的整体发展状况分析
1、田东由于房地产起步相对比较较晚，居民的居住意识处于逐步的转变过程，在很长的一段时间内，天地楼物业一直作为当地居民的主要居住物业，导致在2004年-2007年期间，百通世界，田东商都项目的天地楼物业的大量供应，都能及时的销售出天地楼物业，就目前的田东的已售和在销售的房地产项目来看，开发商在开发初期一直以地段为项目销售第一要数素，已经交付使用的项目和在售的项目，在销售阶段里，开发商都认为只要地段好就不愁卖，纷纷主推地段优势及有限的周边自然景观和生活配套。
2、田东房地产市场的产品规划设计方面都比较弱，各个开发商为了追求高利润，在尽可能做大容积率的同时，都忽视产品自身品质的铸造，主要表现为楼间距狭窄，外墙主要使用涂料，虽然交付使用色泽鲜亮，经历雨季后污很多，各项目虽然预留了一定的绿地面积，但绿化效果差，普遍只要简单的草地及观赏性差的生长不茂盛的树木，住宅区规划群少健身、运动休闲设施，虽然各个小区均聘请物业管理公司，但管理水平较低。田东县房地产市场具有一般县城房地产的普遍现象，开发量少，需求过大，导致该县的顶层单价较高，高出3000元/平方米，目前交付使用后入住率都达85％以上，而客户购买后转让的投资性客户数量极少，市场总体呈现良性发展。由于田东无大宗的土地出让，各个项目的住宅存量基本消化完成，目前市场城市春天仅有剩余不多的顶层住宅，盛世嘉园、祥和广场年底后将进入销售阶段，但田东县房地产缺少真正意义上纯居住性的高品质楼盘。
3、从营销策略看市场，各个项目的住宅与商业定位不明确，仅把其当做为单一的铺面+住宅形式的产品销售，没能形成整体的商业定位，没有进行区域商业的打造，对市场的触动不够。市场销售手段太过于单一，促销手段比较缺乏，开发商营销意识薄弱，整体的项目现场包装不能体现其氛围，销售物料部全推广力度也非常弱，无明确推广主题和方向。 4、但由于今年该县将投入资金8亿多元，抓好市政配套设施和园区设施建设，加快推进县城污水处理厂及管网一期工程、生活垃圾卫生填埋场、芒果大道等项目，实施江滨大道、百通大道等项目建设，推进油城路、火车站进站大道和旧城区改造，使城区路网形成“三纵四横”道路交通枢纽格局。该县坚持建管并重，高要求管理城镇。成立县市政局，完善城镇管理体制，为城区、乡（镇）主要街道统一安装路灯之后，今年还将加大投入，全方位、高品质地进行绿化、美化、亮化城镇，使城镇成为集聚人气、带动三产、繁荣市场、促进商业、引进外资的强大支撑，拉动县域经济持续快速增长充分利用田东县经济快速发展，目前拟开
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发的城东开发区规划面积3平方公里，区内有中心广场、行政中心大厦、大西南市场、50米高速路入城大道、文化体育中心等设施，紧靠右江河，是房地产开发的理想地。同时，旧城区的改造有1．5公里的江滨路、百货仓库、县建公司、酒酱厂、生资仓库、土产仓库等约1．2平方公里的开发建设用地。 随着县城不断发展，人流物流不断增多。田东县拟在华瑞50米大道旁规划建设浙商一条街，50米大道为南北走向，南连平百二级公路和人民广场，北接过境一级公路和正在筹建的新汽车客运站，是田东县主干道之一，交通便利，中心位置十分突出。招商引资各大企业的进驻及城市环境的美化，同时也带动房地产业的发展，就目前城市春天、祥和广场等项目的销售良好态势，说明房地产市场在较长的一段时间内尚未饱和，有足够的开发空间。
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