10、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元/平方米，土地单价1500元/平方米，建筑物的重置价格2000元/平方米。九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。（）
11、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元/平方米。（） 12、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。（）
13、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。（） 14、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。（）
15、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。（） 四、计算题（共40分，4题。作答时，每题要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数）
2、 估某写字楼于1997年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类
似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例A 可比实例B 560美元/平方米 1995年12月31日 可比实例C 5000人民币元/平方米 1996年12月31日 成交价格 4800人民币元/平方成交日期 米 1995年12月31日 另调查获知，当地该类写字楼1994年至1997年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），1995年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1997年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正（要求修正后的价格单位为人民币元/平方米）。（5分）
2、某宾馆总建筑面积10000平方米；一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500平方米出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600平方米），会议室2间（建筑面积200平方米），自用办公室3间（建筑面积200平方米）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。（8分）
3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200、120元/平方米。出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估算该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常总价格。（12分）
4、某在建工程开工于1997年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000平方米，土
地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400平方米，其中商场建筑面积2400平方米，办公楼建筑面积10000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至1998年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/平方米，建筑面积与可出租面积之比1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。（15分）
《房地产估价》习题集（五）
一、单选题（共25分，每题1分）
1、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A、建筑技术B、土地权利设置 C、相邻关系D、土地使用管制
2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）。 A、40 B、42 C、48 D、50
3、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积
某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价/总建筑面积 某部分占有的土地份额=土地总价/该部分享有的地价额 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积/土地总价
4、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。 A、有效经过年数等于实际经过年数 B、有效经过年数短于实际经过年数 C、有效经过年数长于实际经过年数 有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
5、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。 A、甲等于乙；B、甲大于乙 C、甲小于乙D、难以判断
6、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并
加以比较，则（ ）。 A、甲大于乙；B、甲小于乙 C、甲等于乙D、难以判断
7、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。 A、逐渐降低B、逐渐升高 C、可视为基本不变D、为零
8、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A、估价时点不同B、交易日期不同 C、估价目的不同D、估价对象的状况不同
9、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低
10、购买某类房地产，通常低押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为（）%。 A、6．0 B、6.9 C、8.8 D、9.0 11、估价上的折旧注重的是（）。
A、原始取得价值的减价修正B、原始取得价值的摊销与回收 C、重置价值的摊销与回收D、价值的减价修正
12、某套建筑面积为100平方米、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际会款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为（）万元。
A、18.25 B、20.00 C、21.58 D、22.00 13、收益法中的运营费用率是指（）。
A、运营费用与潜在毛收入之比B、运营草帽用与总收益之比 C、运营费用与净收益之比D、运营费用与有效毛收入之比 14、在评估投资价值时，折现率是（）。 A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率
C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率 15、区位是指地球上（）空间方位和距离上的关系。 A、某一事物B、某房地产
C、某一事物与其他事物D、各种事物
16、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。 A、成本法B、假设开发法 C、收益法D、比较法
17、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据
城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。
A、工业厂房B、工业用地 C、商品住宅D、商住用地
18、房地产估价的合法原则是针对于（）来讲的。 A、估价机构B、估价人员 C、估价对象D、估价方法
19、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。 A、房地产开发企业自有资金周转的速度 B、估价对象房地产变为现金的速度 C、估价对象房地产带来净收益速度 D、房地产开发企业流动资金周转的速度
20、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。 A、上升B、下降 C、不变D、升降难定
21、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（）来求取其价值的方法。 A、资本化率B、收益率 C、收益乘数 D、利息率
22、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A、区分共有B、区分所有 C、公有D、私有
23、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（）。 A、899 B、1000 C、1349 D、1500
24、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。 A、225.00 B、237.50 C、381.25 D、395.83
25、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。则该房地产的价格为（）元/平方米。 A、1700 B、2000 C、2100 D、2400
二、多选题（共10题，每题2分） 1、假设开发法中的开发期包括（）。 A、前期B、建造期