9、在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。 A、一面临街矩形地；B、一面临街三角形地；C、一面临街梯形地；D、一面临街不规则形地 10、在评估期房价格时，（）。

A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态；

B、估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状况； C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状况；

D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态 11、一般损坏房的成新度为（）。

A、4-6成；B、5-7成；C、4-5成；D、5-6成 12、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（）。

A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格； B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格； C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格； D、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格。

13、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米。

14、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值为（）万元。

15、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。 A、100；B、70；C、60；D、40

16、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

A、323；B、275；C、273；D、258。

17、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。

18、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为（）%。 A、10.6；B、11.4；C、11.2；D、10.8。

19、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（）万元。 A、833．33；B、830.45；C、828.25；D、827.64。

20、某前后临街总深度30米的矩形地，前街路线价20000元/平方米，后街路线价1000元/平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）米。 A、10；B、15；C、20；D、30

二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得0.5分）

1、估价报告书的内在质量包括（）。

A、估价结论的准确性；B、文字表述水平；C、估价方法选择的正确性；D、参数确定的合理性。 2、房地产交易中的特殊交易情形包括（）。

A、交易双方曾经有过业务联系；B、购买相邻房地产； C、交易税费由买方承担；D、卖方不了解市场行情。

3、求取建筑物重新建造成本的方法有（）。

A、指数调整法；B、实际观察法；C、工料测量法；D、分部分项法。 4、建筑物的物质折旧包括（）。

A、有形损耗；B、正常使用的磨损；C、功能折旧；D、意外的破坏损毁。 5、下列说法正确的是（）。

A、可比实例肯定是交易实例；B、交易实例肯定是可比实例；C、可比实例不一定是交易实例；D、交易实例不一定是可比实例。 6、各类房屋的残值率一般为（）。

A、钢筋混凝土结构3%；B、砖木结构一等6%；C、砖混结构一等0%；D、简易结构0%。 7、下列说法正确的是（）。

A、购买年是利息率的倒数；B、购买年法是地租资本化的另一种表现； C、购买年法实质是一种收益法；D、购买年法实际是预计的可获收益的年限。 8、地价区段是根据（）的原则来划分的。

A、形状相似；B、用途相似；C、地价相近；D、地段相连。

9、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（）。 A、 评估价格公平合理，成交价格不公平合理；B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理；C、

评估价格和成交价格都公平合理；D、评估价格和成交价格都不公平合理。 10、估价时计算地租量须把握（）

A、土地是在最佳用途下使用的；B、土地是由最有能耐的人使用的；C、土地是在最粗放利用下使用的；D、土地是在最佳集约利用下使用的。

三、判断题（共10题，每题1分。请在各题后的相应括号内填入判断结果，用“V”表示正确，作“X”表示错误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。） 1、假设开发法可用于拆迁补偿估价。（）

2、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。（） 3、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。（）

4、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来的。（） 5、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。（）

6、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。（）

7、长期趋势法即可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。（）

8、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。（）

9、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。（）

10、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（） 四、填空题（共10个空格，每个空格1分。请在各题的空格处填入最恰当的内容）

1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（）的价格形成过程将房地产价格显现出来。 2、房屋完损等级是根据房屋的结构、（）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。

3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、（）、面积含义。

4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求：（1）有扎实的估价理论知识；（2）有丰富的估价实践经验；（3）（）。

5、在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在（）重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。

6、资本化率=（）+风险调整值。

7、某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为（）。

8、将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/平方米，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为（）元/平方米。

9、某宗土地面积250平方米，其上附有建筑面积为200平方米的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为（）。

10、某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米，1996年初涨至3025元/平方米，则其价格的年平均上涨幅度为（）%。

五、计算题（共4题，第1题5分，第2题8分，第3题12分，第4题15分。要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的，不得分。计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。）

1、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的出时总价和单价。

2、某公寓共有3层，每层建筑面积均为1000平方米，其房地产单价平均为1100元/平方米，底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元。试按房地产价值分摊方法确定第二层的土地占有份额。

3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、

B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

类似房地产 A B C D 价格（万元） 252 294 238 166 纯收益（万元/年） 30 35 28 20 4、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：

成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 可比实例A 5000人民币元/平方米 1995年8月1日 -1% +2% 0% 可比实例B 560美元/平方米 1996年1月1日 0% +3 +1 可比实例C 530美元/平方米 1996年5月1日 +2% 0% -2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

《房地产估价》习题集（三）

一、单项选择题（共25分，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1某开发商在开发某别墅时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为（）：

A、市场不景气；B、该别墅区的环境条件变差；

C、该别墅区的单位开发成本降低；D、开发商获得满意的利润即可

2购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%。若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为（）%。 A、15；B、15.7C、12.6D、11.6

3选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（）

A、同一地区；B、同一城市；C、同一供求范围内的类似地区；D、A或C。