《房地产估价》习题集（一）
一、单项选择题（共15小题，每小题1分。每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里） 1、楼面地价=土地单价/（）。
A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。 2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。 3、完好房的成新度一般为（）。
A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。 4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。 A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。
A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。 6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。
A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。 7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。
A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。 A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。 9、土地价格=[房地纯收益-（）]/土地还原利率
A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。 10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。 A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（）元。 A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。
12、收益法公式成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。
13、某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元。根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A、50；B、70；C、30；D、40。
14、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为（）元/平方米。 A、1611；B、1331；C、1464；D、1400。
15、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（）。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。
二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得0.5分）
1、估价上真实、客观、合理的价格是指（）。
A、交易双方均接受的价格；B、对交易双方来说经济上合理的价格；C、正常交易情况下形成的价格；D、政府规定或希望的价格。
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求（）。
A、与估价对象具有类似性；B、交易日期与估价时点接近；C、交易双方有经济关系；D、成交价格是单价。
3、房屋估价时，确定其面积的依据有（）。
A、房屋所有权证所载面积；B、房屋现有实际面积（当实际面积大于房屋所有权证所载面积时）；C、建筑竣工图所载面积（当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时）；D、房屋买卖合同所载面积。
4、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。
A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性；B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性；C、房屋结构类型确认的正确与否；D、房屋重置价格的准确性。 5、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（）
A、总收益的准确性；B、费用及扣除项目的准确性；C、基准地价的准确性；D、还原利率的准确性。
6、根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋（）的完好、损坏程度来划分的。 A、结构；B、设备；C、设计；D、装修。
7、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，（）。
A、这三个价格应是相等的；B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值；C、可采用这三个价格中的某一个作为最终评估价格；D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格。
8、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：（）。 A、估价时点；B、估价目的；C、估价对象；D、估价原则。
9、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：（）。 A、路角地；B、一面临街的长方形地；C、梯形地；D、一面临街的三角型地。
10、以下说法是错误的：（）
A、只有经房地产所有权人要求，才能对房地产进行估价；B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价；C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价；D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价。
三、判断题（共10小题。每小题1分。在相应的括号内填入判断结果。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。（） 2、同一宗房地产，其房地价格=土地价格+建筑物价格。（） 3、同一宗房地产的价格与租金之间存在转换关系。（）
4、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。（） 5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或未来。（）
6、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。（） 7、成本估价法又称重置成本法。（）
8、综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。（） 9、购买年不是预期可获得收益的年限。（）
10、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊所占土地上。（） 四、填空题（共10空，每空1分，请在空白处填上最恰当的内容）
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（），供求原则；替代原则，（），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（）。 3、市场比较法所依据的是（）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（），它通常随着估价时点的不同而（）。
8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（）×宗地面积。 五、问答题（共1题，10分） 试述成本法与收益法的区别。
六、计算题（共3小题，第1小题8分，第2小题12分，第3小题15分。）
1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时造价同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当时同档次宾馆一般床价为每床每天45元，
年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原利率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。
3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率（利息不计利润）为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为10%）。
《房地产估价》习题集（二）
一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内）
1、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。 A、上升；B、下降；C、不变；D、升降难定 2、残余法是依据（）价格。
A、土地收益求取土地；B、建筑物收益求取建筑物；C、房地收益求取土地或建筑物；D、房地收益单独求取土地或建筑物
3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。
A、该宗房地产的实际；B、类似房地产的客观；C、类似房地产的最高；D、类似房地产的最低。 4、对同一宗房地产而言，（）。
A、房地价格=土地价格+建筑物价格—建筑物的折旧；B、建筑物价格=房地价格—土地价格；C、土地价格=房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧；D、房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
5、有甲乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元；B、55万元；C、60万元；D、60万元以上 6、理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。 A、市场租金；B、商品租金；C、理论租金；D、成本租金。 7、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为： 新开发土地价格=取得待开发土地费用+（）+政常利税
A、拆迁安置补偿费；B、基础设施建设费；C、公共配套设施费；D、开发土地所需费用 8、（）限制了估价报告书的用途。
A、估价方法；B、估价目的；C、估价原则；D、估价日期。