答案：对。《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 4、建设用地使用权抵押后，该建设用地上新增的建筑物也属于抵押财产。（ ） 答案：对。《物权法》第一百八十

二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 5、新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的担保物权。（ ） 答案：错。《物权法》第一百三十六条，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 6、严格限制以拍卖方式设立建设用地使用权。（ ） 答案：错。《物权法》第一百三十七条，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

7、建设用地使用权人应当依照合同约定支付出让金等费用。（ ） 答案：错。《物权法》第一百四十一条，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

（四）简答题 （3题）

1、建设用地使用权出让合同一般包括哪列条款？ 答案：（1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法。

2、建设用地使用权人应当如何利用土地？

答案：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。《物权法》第一百四十条

3、如果建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地，应如何处理？

答案：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。《物权法》第一百四十八条

（五）案例分析题 （7题） 1、甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》：同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。

2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。

2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5，000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。

2008年5月，因

城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。

要求：根据本题所述内容，分别回答下列问题：

（1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。

（2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？并说明理由。

（3）甲公司与乙公司的合同订立后，如果甲公司不支付约定的费用，乙公司在何种条件下有权解除合同？

（4）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？并说明理由。 （5）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围？并说明理由。丙银行如何实现自己的抵押权？

（6）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？并说明理由。

（7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？ 答案：

（1）甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。本题中，甲公司于2007年11月5日办理了建设用地使用权的登记，因此，甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。

（2）甲乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立。根据规定，地役权自地役权合同生效时设立。本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，地役权自地役权合同生效2007年11月12日时设立

（3）在约定的付款期间届满后在合理期限内经乙公司2次催告，甲公司仍未支付费用的，乙公司有权解除合同使得地役权消灭。

（4）甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。本题中，由于甲公司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋所有权证书，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。 （5）厂房不属于抵押物的范围。根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押财产。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。

（6）丙银行可以就补偿金主张权利。根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

（7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，应以登记簿为

准。

五、担保物权一般规定

（一）单项选择题 （2题） 1、下列物权中，属于担保物权的有（ ）。

A.抵押权 B.典权 C.土地承包权 D.国有土地使用权 答案：A

2、第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供（ ）。

A、抵押 B、质押 C、定金 D、反担保

答案：D

（二）多项选择题 （2题） 1、担保物权所担保的范围包括（ ）。

A、原债权 B、原债权的利息 C、担保物权实现的费用 D、违约金或损害赔偿金 答案：ABCD

2、有下列情形之一的，担保物权消灭： （ ）

A、 主债权消灭； B、担保物权实现； C、债权人放弃担保物权； D、担保物灭失 答案：ABC

（三）判断题 （3题） 1、主债权债务合同无效，担保合同无效。 答案：对。

2、第三人提供担保的，债权人只有经其书面同意才可以允许债务人转移全部或者部分债务的，否则第三人不再承担担保责任。 答案：对。

3、第三人提供物的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人只能要求保证人承担保证责任。

答案：错。被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《物权法》第一百七十六条

（四）简答题 （3题） 1、担保合同与原债权债务合同是什么关系？

答案：担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。《物权法》第一百七十二条

2、担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人应否承担民事责任？ 答案：担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《物权法》第一百七十二条 3、担保物权消灭的条件？

答案：有下列情形之一的，担保物权消灭： （一） 主债权消灭； （二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。 《物权法》第一百七十七条

六、抵押权

（一） 单项选择题 （24题）

1、2006年8月13日甲与乙签订租赁合同，将其所有的一栋房屋出

租给乙居住，租期一年。2006年10月19日甲又将该已出租的房屋设定抵押与丙签订借款合同，并书面告知了乙。2007年4月19日借款合同到期，甲未能按照约定还本付息。关于本案，下列说法正确的是（ ） A、乙在有效期内仍有权居住，因抵押合同无效

B、乙在有效期内仍有权居住，因原租赁合同继续有效

C、乙在有效期内仍有权居住，但应与房屋受让人签订新的租赁合同 D、乙在有效期内是否有权居住由房屋受让人决定 答案：B

2、甲乙(均为某村村民)订立借款合同一份，作如下约定：甲借给乙10万元，乙交付甲一件 黄金饰品作担保，3年后乙归还本金，甲归还该饰品，如乙无力还款，则该饰品归甲所有。对此，下列说法中正确的是： （ ）

A．甲乙之间关于“如乙无力还款，则该饰品归甲所有”的约定无效

B．因甲乙之间关于“如乙无力还款，则该饰品归甲所有”的约定无效，故担保合同无效

C．因甲乙之间的担保合同无效，故其借款合同无效

D．担保合同的全部条款有效，故甲乙之间的借款合同有效 答案：A

3、根据《物权法》规定，下列财产中不可以作为抵押权的客体的是：（ ） A．在建房屋 B．某大学的教学楼

C．企业的生产设备、原材料 D．法律、行政法规未禁止抵押的其他财产 答案：B

4、甲将一辆汽车出售给乙，乙在支付了全部价款后将车开走，但未办理过户手续。后甲又持相关权属证书将该汽车抵押给丙，并办理了抵押登记手续。请问，下列正确的说法是（ ）。

A、甲与乙间的买卖行为无效 B、甲与丙间的抵押行为无效

C、因乙取得该汽车所有权在先，丙的抵押行为无效 D、买卖、抵押行为有效，但乙不得对抗丙的抵押权 答案：D

5、甲向乙借款并将自己的房子抵押给乙，并办理了抵押登记。抵押后甲又将该