11、 新开发土地分宗估价的成本法基本公式为何？

新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）/（开发区用地面积*开发完成后可转让土面积的比率）*用途、区位等因素修正系数 12、 新建房地产估价的成本法基本公式为何？

新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 13、 旧房地产估价的成本法基本公式为何？

旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 14、 何谓重新购建价格？

重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 15、 求取土地的重新取得价格或重新开发成本的思路是什么？ 通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等求取其重新取得价格。 16、 求取建筑物重新购建价格的思路是什么？

是假设旧建筑物所在的土已取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之处，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格； 17、 何谓重置价格？何谓重建价格？两者的关系如何？ 重新购建价格有重置价格和重建价格2种。

重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建设设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象完全相同的新建筑物的正常价格。可形象地称为“复制” 一般情况下，重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。而重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 18、 何谓单位比较法？

单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的调整修正来估算建筑物重新购建价格。主要有单位面积法和单位体积法。 19、 何谓分部分项法？

分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。 20、 何谓工料测量法？

工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制预算或概算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（预）算定额的单价和取费标准来估算。 21、 何谓指数调整法？

指数调整法是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估

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价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。 22、 估价上的折旧包括哪三个方面？ 1） 物质折旧 2） 功能折旧 3） 经济折旧 23、 何谓物质折旧？

物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可归纳为4个方面：1）自然经过的老朽；2）正常使用的磨损；3）意外的破坏损毁；4）延迟维修的损坏残存。 24、 何谓功能折旧？

功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的其价值的损失。 25、 何谓经济折旧？ 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。 26、 求取建筑物折旧的方法有哪几种？ 可归纳为3类： 1） 年限法； 2） 实际观察法； 3） 成新折扣法。 27、 建筑物的寿命、经过年数、剩余寿命的含义及相互关系如何？ 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。 经过年数有实际经过年数和有效经过年数。 28、 建筑物的自然寿命与经济寿命的含义是什么？ 自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，经济寿命是指建筑物从建之日超预期产生的收入大于运营费用时的持续年数。经济寿命短于自然寿命。 29、 建筑物的实际经过年数与有效经过年数的含义是什么？ 实际经过年数是建筑物从建成之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。

在成本法求折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 30、 建筑物的剩余经济寿命的含义是什么？

31、 建筑物的残值及残值率的含义是什么？其与建筑结构有何关系？

建筑物的残值是预计建筑达到经济寿命，不宜继续使用，经拆除后的旧料价值。 32、 何谓直线法？

直线法是最简单和迄今为止用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 33、 直线法计算折旧的公式为何？

年折旧额计算公式：D=（C-S）/N=C（1-R）/N C：建筑物的重新购建价格 S：建筑物的净残值 N：建筑物的经济寿命

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R：建筑物的残值率R=S/C

有效经过年数为t的建筑物的折旧总额的计算公式： E= t C（1-R）/N 34、 直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为何？ V=C-E=C[1-（1-R）t/N] 35、 何谓实际观察法？

实际观察法不是直接以建筑物的年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 36、 成新折扣法下的建筑物现值的计算公式为何？

成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。计算公式： V=C×q

q：建筑物的成新率 37、 何谓可修复的折旧和不可修复的折旧？ 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况，有时是修理，有时是更换。预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值的增加额的，为可修复的损耗；反之，则为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。 38、 估价上的折旧与会计上的折旧有何异同？

估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上，C为资产原值，随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点的价格，因此，估价时点不同，C的值也不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与市场价值相一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与市场价值相一致。 39、 某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来在新的时候的价值？如可能，出现这

种情况的主要原因是什么？

40、 土地使用年限与建筑物经济寿命之间的关系应如何处理？

在实际估价中，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。由于土地是有期限的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致：当建筑物的经济寿命早于土地使用年限的而结束的，应按建筑物的经济寿命为计算折旧；建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑的实际经过年限加上土地使用权的剩余年限计算折旧。 41、 中国现行商品房价格的构成主要包括哪些项目？ 商品住宅价格由下列项目构成：

1） 成本；A）征地费及拆迁补偿安置费；B）勘察设计及前期工程费；C）住宅建筑、安装

工程费；D）住宅小区基础设施建筑费和配套公共建筑建设费；E）管理费；F）贷款利息； 2） 利润； 3） 税金； 4） 地段差价。 42、 中国现行房屋完损等级是如何划分的？不同的完损等级对应的新旧程度是什么？

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房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：

1）完好房；十、九、八成新； 2）基本完好房；七、六成新； 3）一般损坏房；五、四成新； 4）严重损坏房；三成以下 5）危险房。三成以下

第六章 收益法

1、 何谓收益法？

收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、 收益法的理论依据是什么？ 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

3、 收益法适用的对象和条件是什么？

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。

收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。 4、 收益法估价的操作步骤是什么？ 1） 搜集有关房地产收入和费用的资料； 2） 估算潜在毛收入； 3） 估算有效毛收入； 4） 估算运营费用； 5） 估算净收益；

6） 选用适当的资本化率或折现率；

7） 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。 5、 试列举收益法的各种计算公式及其应用条件。 1） 最一般的公式

2）收益年限无限且其他因素不变的公式

3）收益年限有限年且其他因素不变的公式

该公式有下列用途： A、 直接用于计算价格 B、 不同年限价格的换算

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