24、 在估价中估价对象状况与房地产市场状况是否应为同一时点时的状况，为什么？ 是。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。 25、 何谓公平原则？

公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 26、 如何才能评估出公平合理的价值？ 为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的。其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，又称“换位思考”。 27、 在估价中要求估价人员与估价对象及委托人没有利害关系，但为什么又要求估价

人员将自己设想为各方当事人的角色或心态来思考评估价值？ 因为这样，就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值。

第四章 比较法

1、 何谓比较法？

比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、 比较法的理论依据是什么？

政府依据是房地产价格形成的替代原理。 3、 比较法适用的对象是什么？

适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、写字楼等。 4、 比较法适用的条件是什么？

适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 5、 比较法估价的操作步骤是什么？ 分个操作步骤： 1） 搜集交易实例； 2） 选取可比实例； 3） 建立价格可比基础； 4） 进行交易情况修正； 5） 进行交易日期修正； 6） 进行房地产状况修正； 7） 求取比准价格。

6、 为什么要搜集大量的交易实例？

只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。

7、 搜集交易实例的途径主要有哪些？ 主要有以下几种途径：

1） 查阅政府有关部门的房地产交易等资料；

2） 查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；

3） 参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料；

4） 向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关调查了解房地产交易情况； 5） 假装成房地产购买者，与房地产出售者洽谈，取得真实的房地产价格资料； 6） 同行之间相互提供。

8、 搜集交易实例时应搜集哪些内容？

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一般应包括：

1） 交易双方的基本情况和交易目的；

2） 交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、环境及景观等； 3） 成交日期； 4） 成交价格； 5） 付款方式；

6） 交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐瞒、急卖急买、哄抬等特殊情况。

9、 估价对象房地产、类似房地产、交易实例房地产、可比实例房地产四者的含义及异同点

和关系是什么？

10、 选取可比实例应符合哪些要求？ 符合四个方面的要求：

1） 区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产； 2） 交易类型与估价目的吻合； 3） 成交日期与估价时点接近；

4） 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 11、 何谓分配法？

分配法主要内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格 予以分解，提取与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。 12、 如何建立价格可比基础？ 建立价格可比基础有5个方面： 1） 统一付款方式； 2） 统一采用单位；

3） 统一币种和货币单位； 4） 统一面积内涵； 5） 统一面积单位。 13、 何谓交易情况修正？

由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。 14、 造成成交价格偏离其正常市场价格的因素主要有哪些？ 主要有下列几个方面：

1） 有利害关系人之间的交易。 2） 急于出售或急于购买的交易。

3） 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 4） 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。 5） 特殊交易方式的交易。 6） 交易税费非正常的交易。 7） 相邻房地产的合并交易。 8） 受债权债务关系影响的交易。 15、 如何进行交易情况修正？

交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。百分率法的公式为： 可比实例的成交价格*交易情况修正系数=正常价格

差额法公式：可比实例的成交价格+（-）交易情况修正额=正常价格

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16、 何谓交易日期修正？

如果可比实例的成交价格与估价时点不同，则应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。 17、 同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？ 有三种可能：1）平稳；2）上涨；3）下跌。 18、 如何进行交易日期修正？

可比实例在成交日期时的价格*交易日期修正系数=估价时点时的价格 19、 何谓房地产状况修正？

房地产状况修正是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 20、 房地产状况修正包括哪些内容？

房地产状况修正包括区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 21、 区位状况修正包括哪些内容？

区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。 22、 权益状况修正包括哪些内容？

权益状况比较修正的内容包括：土地使用权，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。 23、 实物状况修正包括哪些内容？

实物状况比较修正的内容，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度（属于估价对象之内的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。 24、 如何进行房地产状况直接比较修正？

直接比较修正一般是采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准（通常为100分），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。如果可比实例的房地产状况劣于估价对象房地产状况，打的分就低于100；相反，打的分就高于100。然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 25、 如何进行房地产状况间接比较修正？ 间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 26、 比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？ 1）直接比较计算公式：

估价对象价格=可比实例价格×正常市场价格/实际成交价格×估价时点价格/成交日期价格×对象状况价格/实例状况价格 2）间接比较公式

估价对象价格=可比实例价格×正常市场价格/实际成交价格×估价时点价格/成交日期价格×标准状况价格/实例状况价格×对象状况价格/标准状况价格 27、 如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？

从理论上讲，综合的方法有下列4种：1）平均数；2）中位数；3）众数；4）其他方法。

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第五章 成本法

1、 何谓成本法？

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、 成本法的理论依据是什么？

成本法的理论依据，可以从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于此代价，他还不如自己开发建造。 3、 成本法中的“成本”是成本还是价格？原因何在？ 成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。因为它是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。 4、 成本法适用的对象是什么？

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及一些工厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。

5、 成本法适用的条件是什么？

具备2个条件：一是自由竞争（即可以自由进入市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。只有这样，价格才会等于成本加平均利润。 6、 客观成本与实际成本的含义及其区别是什么？ 实际成本是每个个体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。 7、 成本法估价的操作步骤是什么？ 一般分下列4个步骤：

1） 搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 2） 估算重新购建价格； 3） 估算折旧； 4） 求取积算价格。

8、 房地产价格是如何构成的？各构成项目如何估算？ 房地产价格通常由下列6大项构成： 1） 土地取得成本； 2） 开发成本； 3） 管理费用； 4） 投资利息； 5） 销售税费； 6） 开发利润。

9、 新开发土地有哪几种情况？

新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 10、 新开发土地估价的成本法基本公式为何？

新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

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