房地产价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们常说的房价。

对于同一宗房地产而言，房地价格=土地价格+建筑物价格。 29、 何谓土地的“生熟”程度？土地的“生熟”程度主要有哪几种？ 土地的生熟程度主要有5种：

1） 未征用补偿的农地。取得该土地后还需要支付征地补偿费； 2） 已征用补偿但未做三通一平或以上开发的土地；

3） 已做三通一平或以上开发的土地，如已做七通一平的土地；

4） 在现有城区内有待拆迁建筑物的土地。取得该土地还需要支付拆迁补偿安置费。 5） 已做拆迁补偿安置的城市空地。 30、 总价格、单位价格、楼面地价的含义及其相互关系是什么？ 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。单位价格对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地产来说，是指单位建筑物面积的房地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积 楼面地价=土地单价/容积率 31、 了解单位价格应注意哪些几点？

认清单位价格，必须认清价格单位。价格单位由货币和面积两方面构成：1）货币：包括币种和货币单位。2）面积。包括面积内涵和面积单位。 32、 楼面地价有何特殊作用？

楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。如两块土的容积率不同，其他条件都相同，则很难简单地根据土地单价来判断两块土地的价格高低，而采用楼面地价就能判断。 33、 所有权价格、使用权价格及其他权益的价格的含义是什么？

所有权价格是指房地产所有权的价格。所有权价格还可以根据其是否完全再细分。 房地产使用权价格是指房地产使用权的价格。土地使用权又分为出让土地使用权和划拨土地使用权两种。

其他权益价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。 34、 从权益角度来看的现实中的房地产估价对象主要有哪些？ 从权益角度来看，现实中的房地产估价对象主要有： 1）“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产； 2）“干净”的划拨土地使用权和房屋所有权的房地产； 3）“干净”的农民集体所有土地上的房地产； 4）部分产权的房地产； 5）共有的房地产；

6）附带有租约的房地产； 7）设定有抵押权的房地产； 8）设定了典权的房地产； 9）设定了地役权的房地产； 10）手续不完备的房地产；

11）产权不明或有争议的房地产； 12）临时用地或临时建筑的房地产； 13）违法占地或违法建筑的房地产； 14）已被划为征用或拆迁范围的房地产；

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15）已被法院查封、监管的房地产； 16）房地产的租赁权； 17）房地产的典权；

18）房地产的空间利用权。 35、 买卖价格、租赁价格、抵押价值、典当、保险价值、课税价值、征用价值的含义

是什么？

买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。 租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。 抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。 典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。

保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。 课税价值是为课税需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。 征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。 36、 实际价格、名义价格的含义及其相互关系是什么？ 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 37、 现房价格、期房价格的含义及其相互关系是什么？

现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后，按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

房地产的现货价格是指以现阶状房地产为交易标的价格。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格。

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 38、 起价、均价、标价的含义是什么？ 起价是指所销售的商品房的最低价格。

标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上所标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。 均价是所销售商品房的平均价格。 39、 保留价、起拍价、应价的含义是什么？

保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。 起拍价又称开叫价格，是拍卖师是拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 40、 拍卖价格、招标价格、协议价格的含义是什么？

拍卖价格是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。 招标价格是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。 协议价格是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。 41、 补地价的含义是什么？

补地价是指需要补交给政府的一笔地价。 42、 需要补地价的情形主要有哪些？各种情形下的补地价如何计算？ 需要补地价的情况主要有下列四种：

1） 更改原出让土地使用权时规定的用途； 2） 增加原出让土地使用权时规定的容积率； 3） 转让、出租、抵押划拨土地使用权； 4） 出让的土地使用权期满后续期。

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第三章 房地产估价原则

1、 何谓房地产估价原则？

人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。

2、 房地产估价原则主要有哪几项？ 主要有5项：

合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则；公平原则。 3、 掌握房地产估价原则的意义何在？ 正确掌握这些原则，可以收到事半功倍的效果，因为这些估价原则可以帮助估价人员如何去思考和衡量估价对象的价格，如何把估价对象的首先框定在一个合理的范围内。 4、 何谓合法原则？

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法原则包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 5、 遵循合法原则包括哪几个方面？

1） 在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 2） 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。

3） 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分

方式为依据。

4） 在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 6、 何谓最高最佳使用原则？

最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 7、 如何衡量最高最佳使用原则？ 必须符合4个标准： 1） 法律上许可； 2） 技术上可能； 3） 经济上可行； 4） 价值最大化。

8、 估价对象的使用如不是最高最佳使用时对其价值有何影响？

9、 何谓收益递增递减原理？

收益递增递减原理揭示的是两种投入产出关系：一种是在种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律（又称边际收益递减原理）：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益（又叫做规模报酬规律），表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；三是产出量的增加

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比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。 10、 何谓均衡原理？

均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 11、 何谓适合原理？

适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。 12、 在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价前提？ 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境为最协调，同时内部构成要素为最适当的组合时，便为最高最佳使用。 最高最佳使用原则要求评估值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。 13、 现有建筑物应予保留的条件是什么？ 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 14、 对现有建筑物应进行装修改造的条件是什么？

条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。 15、 房地产应转换用途的条件是什么？

条件是：预计转换用途所带来的房地产价值珠增加额大于转换用途所需的费用。 16、 现有建筑物应拆除的条件是什么？ 拆除现有建筑物为再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。 17、 何谓替代原则？

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 18、 何谓类似房地产？

类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 19、 何谓同一供求范围？

同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。 20、 如何遵循替代原则？

1） 如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用

的房地产的价格推算出估价对象的价格。

2） 不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”也不能“下里巴人”，而

要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。 21、 何谓估价时点原则？

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 22、 估价时点与估价作业期有何区别？在估价报告中写明此两个时间的目的是什么？ 估价作业期是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。

估价时点可以是估价作业期或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期，但并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的的某个时期定为估价时点。 23、 估价时点是否总为“现在”，为什么？ 见上。

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