复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。 33、 房地产为何需要估价？

因为房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是“不完全市场”。不会自动形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，并且在判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。 34、 目前对房地产估价的需要主要有哪几方面？ 有以下几方面：

1） 房地产交易的需要； 2） 房地产抵押的需要； 3） 房地产典当的需要；

4） 房地产保险和损害赔偿的需要； 5） 房地产税收的需要；

6） 房地产征用拆迁补偿的需要；

7） 处理房地产纠纷和有关法律案件的需要；

8） 企业合资、合并、合作、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、

破产清算的需要； 9） 房地产管理的需要； 10） 其他方面的需要。 35、 《中华人民共和国城市房地产管理法》提出了哪些估价任务和要求？

第二章 房地产价格

1、 何谓房地产价格？

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。 2、 房地产之所以有价格的前提条件有哪些？ 有三个：1）有用性；2）稀缺性；3）有效需求。 3、 越是有用的东西，价格是否就越高？

不对。如该种东西数量丰富，随时随地都能自由取用，像空气、水等，尽管非常有用，但也不会有价格。

4、 需要与需求有何异同？ 需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购买能力支持的需要——不但愿意购买而且有支付能力。这种有支付能力支持的需要，称为有效需求。 5、 何谓房地产需求？ 某种房地产需求，是指消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。

6、 影响房地产需求的主要方面有哪些？ 主要有：

1） 该种房地产价格水平； 2） 消费者的收入水平； 3） 相关房地产的价格水平； 4） 消费者的偏好；

5） 消费者对未来的预期。 7、 何谓房地产供给？

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房地产供给是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格的愿意且能够出售的该种房地产的数量。

8、 影响房地产供给的主要方面有哪些？ 主要有：

1） 该种房地产的价格水平； 2） 该种房地产的开发成本； 3） 该种房地产的开发技术水平； 4） 开发商对未来的预期。

9、 何谓均衡价格，其形成机制是什么？ 房地产的均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。 10、 房地产价格与其供求的一般关系是什么？

房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。 11、 需求的价格弹性、收入弹性及人口弹性的含义和作用是什么？ 房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。

需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。 需求的收入弹性，是建立在房地产的需求量与消费者的收入量之间关系上的一弹性概念，用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变动对于消费者收入量的相对变动的反应程度。 房地产需求的人口弹性，是房地产需求对人口变化的反应，即房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。 12、 供给的价格弹性、要素成本弹性的含义和作用是什么？ 房地产供给的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。

房地产供给的要素成本弹性，是房地产供给对要素价格（如土地价格、建筑材料价格、建筑人工费等）变动的反应，即房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比。 13、 房地产的供求关系有哪几种类型？决定某宗房地产价格的供求关系是哪种类型的

供求关系？ 分为4种类型：

1） 全国房地产部的供求状况； 2） 本地区房地产的供求状况； 3） 全国本类房地产的供求状况； 4） 本地区本类房地产的供求状况。

由于房地产的不可移动性及变更用途困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。 14、 房地产价格与一般物品价格的相同点有哪些？ 相同之处主要有：

1） 都是价格，用货币来表示；

2） 都有波动，受供求等因素的影响； 3） 都是按质论价：优质高价，劣质低价。

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15、 地价与一般物品价格的不同主要有哪几个方面？ 地价与一般物品价格的不同主要表现在下6个方面：

1） 生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因

素。

2） 折旧不同。一般物品的寿命有限，可大量重复生产，价值随时间的流逝而降低。而土地

由于不可再生性，其价格随时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增量。

3） 价格差异不同。一般物品，人们可大量制造，同一品牌、型号很多，故价格较一致，由

于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同土地之间的价格差异较大。

4） 市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完

全市场，形成的地价受主观因素影响较大。

5） 形成时间不同。一般物品其价格形成时间通常较短，由于土地具有独一无二性，不易于

比较，是很不完全市场，而且价值量大，其交易一般要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。

6） 供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移动性，其供给弹性较小，

所以，地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。 16、 房地产价格的特征主要有哪些？ 主要有以下5个：

1） 房地产价格受区位的影响很大。

2） 房地产价格的实质是房地产权益的价格。

3） 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。 4） 房地产价格是在长期考虑下形成的。

5） 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。 17、 使用价值、交换价值的含义及其之间的关系是什么？

一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。

没有使用价值的东西，不会有交换价值；但没有交换价值的东西不一定没有使用价值，如空气。 18、 投资价值、市场价值的含义及其区别和联系是什么？

投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者（包括消费者）的经济价值，是该投资者基于个人需要可意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数的选取的立场可能不同。 投资者评估的房的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 19、 原始价值、账面价值、市场价值的含义及其区别和关系是什么？

原始价值简称原值、原价、也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格可发生的支出。

账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。 市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的；账面价值是随时

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间的推移而减少的；市场价值是随时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。 20、 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价值的含义及其相互关系

是什么？

成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平的价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

公开市场价值是在公开市场上最可能形成的价格。是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。 21、 正常成交价格与非正常成交价格如何区分？

正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格。其形成条件有7个：1）公开市场；2）交易对象本身具备市场性；3）众多的买者和卖者；4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；5）买者和卖者都具有完全信息；6）理性的经济行为；7）适当的期间完成交易。 22、 成交价格是如何形成的？ 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。 23、 评估价值受估价人员的哪些因素的影响？怎样才能评估出客观合理的价格？ 评估价值受估价人员的知识、经验、职业道德等情况的影响。 24、 某宗房地产的价值为100万元，实际成交价格为120万元。这是否意味着该评估

价值不是客观合理的？或者反过来，说明该成交价格是不正常的？

25、 何谓比准价格、积算价格、收益价格？ 26、 市场调节价、政府指导价、政府定价的含义是什么？ 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

政府定价是由政府主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 27、 基准地价、标定地价、房屋重置价的含义及其作用是什么？ 基准地价、标定地价、房屋重置价都是一种评估价。

城市基准地价是以一个城市为对象，在该区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房屋重置价格是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。 28、 土地价格、建筑物价格、房地价格的含义及其相互关系是什么？ 土地价格、建筑物价格、房地价格是按房地产的存在形态来划分的价格。土地价格简称地价。 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。

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