房地产估价理论与方法

第一章 房地产和房地产估价

1、 为什么房地产价格从某种意义上讲是客观存在的？ 因为房地产价格是由市场力量决定的，是由市场参与者集体判断而非个别人的价值判断所形成的。不是估价人员的主观随意定价，是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值提示、表达出来。 2、 在房地产估价方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定国家实行哪两种制

度？

实行“房地产价格评估制度”和“房地产价格评估人员资格认证制度” 3、 做好房地产估价应具备哪些条件？

通晓房地产估价理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。 4、 何谓房地产？

房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。

5、 实物、权益和区位在房地产和其他资产价值影响中有哪些异同？ 房地产是实物、权益和区位三者的结合。

1） 机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的

高低。

2） 专利权、专用技术、著作权、商标专用权、有价证券等无形资产，有的虽然有实物，但

实物本身的好坏对价值影响不大，甚至可以忽略不计，所以，主要是权益的价值。 3） 房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。两实物状况相同需权益不同的房地产，

价值可能有很大的不同；反之，如权益状况相同需实物状况不同的房地产，价值也不同。 4） 任何资产虽然在某一时点都有一个具体的位置，但房地产的位置不可移动，其他资产的

位置可以随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产的独有的。 6、 房地产的实物状况和权益状况如何区别？实物状况好的是否价值必定高？

实物是房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的结构、设备、装修、外观，土地的形状、基础设施完备程度等。

权益是房地产中元形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 实物状况好的不一定价值高。 7、 房地产有哪三种存在形态 1）土地。 2）建筑物。 3）房地。

8、 实物形态上土地与建筑物合成一体时，是否可能只单独评估土地价格或单独评估建筑物

价格？并举例说明。

可以。例如，确定划拨土地使用权进入市场需要补交的土使用权出让金等的数额，只单独评估土地的价值。

在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，都只单独评估建筑物的价值。

9、 从实物角度来看的现实中的房地产估价对象主要有哪些？ 主要有：

1） 空地；

2） 有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

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3） 地上建筑物；

4） 土地与建筑物的合成体；

5） 在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）； 6） 未来状况下的房地产； 7） 已经消失的房地产；

8） 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修； 9） 房地产的局部，如某幢公寓中的某套房； 10） 包含有其他资产的房地产； 11） 作为企业整体的一部分的房地产。 10、 房地产有哪些不同的称呼？

在英语中，房地产的名称为real estate 和 real property，但含义不完全相同。在台湾称“不动产”，香港称“物业” 11、 不动产与动产如何区分？

通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的。一般来说，凡是自行能够移动或者用外为能够推动，且又不改变其性质和价值的财产，属于动产；反之，属于不动产。 12、 何谓土地？

对房地产估价来说，土地不只是平面，而是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围的空间。 13、 如何界定一宗土地的范围？

一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。 一宗土地的地上空间，从理论上说，是指从地球表面的该宗土地的边界向上扩展到无限高度的空间；地下空间，从理论上讲，是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈锥形延伸到地心的空间。 14、 土地的开发、利用主要受哪些方面的限制？ 归纳为3个方面：

1） 土地权利的设置以及行使的限制； 2） 房地产相邻关系的限制； 3） 土地使用管制。 15、 从房地产估价角度对一定土地的基本认识主要包括哪些方面？ 包括以下几个方面：

1） 坐落 2） 面积； 3） 形状] 4） 四至； 5） 地势；

6） 周围环境、景观； 7） 利用现状； 8） 产权状况；

9） 地质和水文状况； 10） 基础设施完备程度和土地平整程度； 11） 土地使用管制； 12） 其他。 16、 何谓容积率？何谓建筑密度？

容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。

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建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上的有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 17、 建筑、房屋、构筑物三者的含义及其关系与区别是什么？

建筑物是指人工建筑而成， 由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 18、 何谓建筑结构？建筑结构类型主要有哪些？

是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。一般分为：

1） 钢结构

2） 钢筋混凝土结构 3） 砖混结构 4） 砖木结构 5） 简易结构 19、 从房地产估价角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？ 主要包括下列方面：

1） 坐落 2） 面积

3） 层数和高度 4） 结构 5） 设备 6） 装修

7） 公共配套设施完备程度 8） 平面布置 9） 外观 10） 建成年月 11） 维修保养情况及完损程度 12） 利用现状 13） 产权状况 14） 其他 20、 房地产的特性有哪些？

主要有：1）不可移动性；2）独一无二性；3）寿命长久性；4）数量有限性；5）用途多样性；6）相互影响性；7）易受限制性；8）价值高大性；9）难以变现性；10）保值增值性。 21、 房地产的类型主要有哪些？ 按用途划分

1）居住房地产；2）商业房地产；3）办公房地产；4）旅馆房地产；5）餐饮房地产；6）娱乐房地产；7）工业和仓储房地产；8）农业房地产；9）特殊用途房地产；10）综合房地产。 按开发程度划分：

1）生地；2）毛地；3）熟地；4）在建工程；5）现房（含土地） 按是否产生收益来划分：

1）收益性房地产；2）非收益性房地产； 按经营使用方式来划分：

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1）出售型房地产；2）出租型房地产；3）营业型房地产；4）自用型房地产。 22、 何谓房地产估价？

房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 23、 何谓房地产专业人员估价？ 是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。 24、 一名合格的房地产专业估价人员必须具有哪些条件？

必须具备房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。 25、 房地产估价人员应遵守的职业道德有哪些？ 主要有 6个方面：

1） 不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；

2） 应保持估价的独立性，必须回避自已、近亲或其他有利害关系人的估价业务； 3） 如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项委托； 4） 应妥善保管委托人的文件资料，不擅自公开或泄露他人； 5） 应执行政府规定的估价收费标准；

6） 不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己名义，不得以估价者身份在非自

己估价的报告上签名盖章。

26、 何谓估价目的？目前主要有哪几种估价目的？ 估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。 27、 弄清估价目的有何重要意义？

不同的估价目的将影响估价结果。估价目的不同，估价依据，估价应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同，甚至估价的范围也不相同。 28、 房地产估价的方法主要有哪些？

三大基本方法：比较法、成本法、收益法。此外还有其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。 29、 何谓估价时点？ 是指评估价值对应的日期。 30、 房地产估价与房地产定价有何不同？ 估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据，并不取代当事人的民事权利，而定价往往是当事人的行为。 31、 正确理解房地产估价需要把握哪两点？ 把握以下两点：

1） 房地产估价是科学与艺术的有机结合；

2） 房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。 32、 为什么说房地产估价是科学与艺术的有机结合？ 因为正确的房地产价值的估算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验，因为影响房地产价格的因素

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