东莞市麻涌镇项目招商方案

麻涌项目招商推广草案

前 言

麻涌镇总体商业状况较为良好，由于麻涌镇特殊的地理位置，使得本镇的商业竞争态势较东莞其它镇区相差甚远，随着麻涌新的城镇规划出台及产业不断的升级，吸引了外商的不断投资及本地住宅市场的快速发展。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对麻涌镇招商引资和住宅市场认可，对于一个只有10万人口的城镇，住宅地产已经出现近乎于热火朝天的现象。同时，对于商业地产的投资，目前投资形式相对单一，而本项目所处的位置及物业规模都给予项目未来良好的发展趋势及利润空间，也给予本案在推广上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决于对本案的定位与推广策略。对于本案的营销推广策划方案，将在以下内容中呈现。

从麻涌目前的商业项目和海滨花园的商铺销售情况来看，零售型的投资和租凭逐步转向对物业的投资：因这类市场投资空间有限，投资形式也较为单一。南峰新时代广场必将促进麻涌未来商业市场投资发展的趋势。

目前麻涌市场脏、乱、差等现象明显存在，麻涌市场均是此类形象，由于麻涌商业市场的逐步发展和完善，必将促使这类物业得到改变。必将以优化购物环境为背景从而提升市场形象力。

麻涌商业市场单一功能制约购物广场的有效发展，在麻涌的商业市场中依然是以门市部为主，麻涌市场主要看中“量”的产生，而对于购物环境及产品品质上无太多的追求。同时，麻涌的主要市场依然是纯购物功能，无餐饮、休闲、娱乐、展示等功能的存在。

经营权购买状况甚佳但无产权概念，在现有的东莞商业项目中，大部分为产权式物业的销售出现于市场，而麻涌商业市场更多的则是租赁市场的存在。本项目物业以产权式和租凭式销售面市于市场，更有竞争力。

麻涌未来主题购物广场的发展前景良好，这也正是南峰地产在麻涌新商贸中心打造项目的原始初衷，项目必须以一种引领行业领先的操作模式，一种以投资

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者、经营者、终端消费者三赢的经营模式，更是一种麻涌地区首创的新商业模式。

南峰新时代广场形象力的提升，对于传统批发市场固有的形象必将得到改变，以优良的投资和购物环境是本案的基本目标。

南峰新时代广场强力打造“三化”元素：“三化”元素即指专业化、规范化、规模化。这个未来购物市场生存性的关键问题。专业化，有利于商业价值的提升；规模化，有利于产品的多样化。规范化，有利于促进销售率的上升；这些方面必须得到有效提高，必将会使本案的持续经营性达到最大化。

第一章 麻涌商业市场调查分析

一、麻涌镇综述

麻涌镇具有战略区位优势。“东靠市区，西接广州，南依虎门港”，位于珠江三角洲的中枢之地，与广州经济技术开发区一桥之隔。东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，南临珠江口狮子洋，拥有7.2公里的深水岸线。全镇公路四通八达，在半径60公里范围内，南有深圳机场，北有广州国际机场。港口、铁路、高速公路三位一体。

麻涌镇实施港口带动发展经济战略，依托港口优势重点发展四大产业中心，分别是：虎门港麻涌临港产业中心、食品产业中心、虎门港麻涌新沙物流产业中心、麻涌民盈产业中心。

根据珠三角发展现状、趋势和城镇现代化建设要求，结合麻涌镇自身特色，实现城镇社会经济和环境的快速协调发展，麻涌镇政府将其建设成为城镇文明和田中心风光有机结合的现代化生态型小城镇。

麻涌镇确立一个中心，多个支点的组团式城市发展框架。一个中心是规划在莞麻快速干线以北，东太路以南约5平方公里的以行政、经济、文化中心及居住为主的中心组团。多个支点是依托港口规划临港产业中心、食品产业中心、港口物流中心、民盈产业中心，在中心区范围布置与居住可以兼容的无污染工业中心区。组团与组团之间用三横四纵的城市主干道相联系，用占地3平方公里的生态

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旅游区、绿化隔离带和农田保护区相分隔，形成一个有利生产、方便生活、环境优美、独具水乡特色、城市空间错落有致的现代化港口新城格局。我们实施以港口带动经济发展战略，规划建设1.6万亩的临港产业中心、5000亩的食品产业中心、5000亩的民盈产业中心、3000亩的港口物流中心，为海内外朋友投资创业提供广阔的空间。

? 城镇规划 1、行政办公用地规划

规划以镇政府为中心进行新区建设，镇级行政办公用地在近期跨过新开涌向南发展，形成景观统一的行政办公区，对于沿麻涌大道近几年新建的零散办公用地近期予以保留；中远期结合东太村旧城改造建设市民广场与综合办公区，形成镇级行政中心；村级行政办公区结合社区公共中心建设加以改造；新沙组团与大盛组团分别配建为工业区服务的独立办公区。规划行政办公用地35.9公顷。 2、商业金融用地规划

规划两个商业金融中心，一个位于主中心区麻涌河西岸中心大道两侧，以中麻公路扩建工程为契机，搬迁麻涌一中，原址做为商业金融设施用地，集中建设规模适当的综合商业服务设施；并适时改造古梅路，形成主要商业街，结合旧城改造逐步建设滨河商业步行街。另一个位于次中心区麻涌大道两侧，集中建设大规模的综合商业服务设施。镇中心组团东片商业金融用地布置在行政中心两端镇政府南侧麻涌大道大步村。新沙组团与大盛组团分别在组团服务核心内规划为组团级商业金融设施。规划商业金融用地116.3公顷。 3、文化娱乐用地规划

规划在文化广场以北的地段修建镇级文化、娱乐设施，主要包括图书馆、青少年宫、文化中心等设施。中远期结合东太村改造，在镇府东側修建歌剧院、博物馆等设施，与规划新开涌公园连成一体。麻涌大道以东次中心区集中设置一处镇级文化娱乐设施。新沙组团与大盛组团分别在组团服务核心内规划配套文化娱乐设施用地。文化娱乐设施规划用地20.1公顷。

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? 麻涌新住宅项目 新世纪豪园江畔湾

新世纪豪园江畔湾位于麻涌镇中心区麻三村，东依麻涌河，北依麻涌中心小学、麻涌一中等名校。总用地面积72253平方米，建筑面积154193.2平方米，规划主要为10层及11层，一梯四户的小高层住宅，意式风情商业街，休闲广场。 大步海滨花园

大步海滨花园位于麻涌镇中心区大步村，东靠麻涌大道，东依新开涌河，西临麻涌河，用地面积76710平方米，总建筑面积134867.8平方米。住宅区分三个区，南部为别墅区，中部为多层住宅，北部为高层住宅区，形成了整个小区由南至北梯次升高错落有致的格局。

二、麻涌镇商业市场概述 1、麻涌商业市场面临的历史契机

麻涌镇中心的西移，给予了南峰新时代广场发展的历史契机。随着本地商业需求与日递增，在购物环境日渐改善的条件下，南峰麻涌新时代广场将改变区域内消费的特征，将有力地辐射麻涌地区，吸引本镇前往购物的前景也不是奢望。 2、麻涌商业市场的消费群体分析

从本地现时在售、在建和在营业的商场总量比例来看，商场在目前发展中不能很好地满足本地商业的发展需要，不能满足本地消费者对良好的购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目的购物场所的需求。麻涌目前在建、在售的商业物业以楼盘配套的商铺为主，在南峰新时代广场中，如何定位，形成自身特色，强力吸引本地居民消费，满足本地居民需求是重中之重。

麻涌已形成了以一个以永益商场和麻涌市场为龙头的成熟大商圈，而科技园、工业园的商业氛围还显得不成规模、不具特色、不上档次，由于老商圈的交通方便，路程近，能够吸引周边的居民和企业外来工吸引到本地商场进行消费。

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