采取保全措施而未在有关土管和房管部门记录备案，当我行在办理抵押时，无法确认抵押物在抵押登记时是否已被查封。

（2）不法抵押人钻法律空子，将抵押物重复抵押，或共有产权中的一方抵押人未经共有权人同意擅自抵押等，都有可能导致抵押无效。

（3）二手房权属情况可能比较复杂，如拆迁安臵房、职工房改房等部分产权房，房产、土地两证不全。银行接收此类抵押房产可能造成将来行使抵押权、处臵抵押物的不便。

（4）实践中还存在大量违法出租或合法出租但未通知抵押权人的情形。由于“抵押不破租赁”使得我行在日后行使抵押权时可能因牵涉到房屋承租人而使法律关系复杂化。

2. 中介机构环节可能存在的风险。

二手房贷款的特点之一是贷款过程中可能涉及房屋中介公司。其一般负责：受理客户的申请；受理客户的委托；对交易房产进行查册、通知评估；代理审查客户贷款申请；代理客户进行房产交易；指导客户签订合同和安排银行约定客户；代办公证、抵押手续；代理客户房款和房屋交割等。鉴于房产的买卖双方均是通过代理商进行房地产交易，而且银行的贷款是直接转入社会中介机构帐户，因此可能在社会中介机构环节出现法律风险：比如与借款人互相勾结，伪造他项权证，骗取银行贷款等。

3. 担保公司的担保能力风险。

为了解决个人住房贷款担保问题，我国成立了专门的住房担保中心。为了防范贷款风险，银行往往会要求担保公司对贷款进行全程担保。同时，担保公司以借款人房产设定抵押权。当借款人未按合同约定偿还我行贷款时，由担保公司进行垫付、清偿。也就是说，在这种情况下，贷款实质上已经转化为了一种由担保公司提供的履约担保贷款。如果保证人的资信不够或有信用瑕疵将会影响我行贷款完全受偿。

（四）“转按”二手房按揭贷款中的法律风险。

这里的“转按”，指原借款人将房屋与贷款一同转让给买房人，由买房人履行银行债务。由于贷款关系变更和抵押登记变更之间存在时间差，如果贷款关系已经变更，即卖房人已将贷款转让给买房人，而抵押登记尚未变更，则银行存在

因时间差产生的风险暴露。

二、风险防范措施

目前我行二手房贷款还处在初始阶段，业务量还不大，贷款种类多为现房商品房抵押贷款，违约风险并未凸现。但从个人房产贷款资产整体情况来看，已经开始出现违约。因此，通过各种手段化解二手房贷款的风险也十分重要。一般说来，作为房产按揭贷款的一种，二手房的风险防范上与一手房大致相同，但根据其自身特殊性应确定如下特殊风险防范措施：

（一）引入专业中介机构，确定交易及相关资料合法

为减少因房屋买卖不合法而对贷款交易造成的风险，并充分发挥专业化的优势，我行应通过资产保全部或外聘社会中介机构（律师事务所或房产交易中心等）来审定二手房贷款中房屋产权的完整性以及交易的合法性。其中比较特殊的风险因素之一是欺诈，即借款人利用伪造的房产证、买卖合同、身份证等贷款审查过程中的必备材料，骗取银行贷款。这种情况下，更需要具有专业审查能力的中介代我行进行核查。

（二）正确处理抵押房改房时依法分配处臵抵押物的所得

二手房产权状况存在多样性，一旦需要处理抵押物，处臵后的收益也要根据产权状况的不同进行利益分配。根据《城市房地产抵押管理办法》相关规定，以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应先从处分所得中缴纳土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。如果抵押物是个人以标准价购买的公房，则视为与单位共有产权。在处臵前应书面通知单位，且单位享有优先购买权。

同时，我行应与二手房购房人签订合同时约定“贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行。”的条款。

（三）确立审慎审查原则，防止抵押物物理瑕疵带来的风险

我行应理性地审查交易的二手房。首先交易房屋的房龄加贷款年限应不超过30年（商业用房为10年）；其次该房产未列入当地的城市改造拆迁规划；再次具有房产部门、土地管理部门核发的房屋所有权证和国有土地使用权证，交易房屋能够办妥产权过户手续、抵押登记手续、公证和房屋保险手续；最后要求借款

人向银行提交由拥有合法资质的房地产评估机构出具的交易房产评估报告。

（四）严格贷前程序，控制抵押设立风险

1. 认真审查房屋的产权是否清晰、房产及土地两证是否齐全、产权证及他项权利书是否合法有效、该房产是否已设立抵押、房屋共有人是否同意出售该房、所购房屋是否有租约在先等情形，

2. 在贷款合同中明确关于发生借款人重复抵押、抵押物产权有瑕疵、出现抵押物租赁纠纷时借款人承担法律责任方面的内容。

（五）选择实力强、信誉良好的中介机构和担保机构

我行应对中介机构进行分类，区别对待。将一些实力雄厚的大型社会中介机构作为指定代理机构，负责除审批及发放贷款以外的整个房屋买卖和贷款流程；把一些一般的社会中介机构作为普通代理机构，负责查册和房屋过户，其他程序由银行工作人员陪同办理。

此外，在实践操作中，针对转按的过渡性贷款和抵押登记之间的间隙，我行可要求房屋担保中心提供阶段性担保，通过银行监管、中介公司合作等方式实现从房屋过户、卖房人结清贷款、买房人获得贷款、抵押登记变更等手续一次办妥，消除了时间差造成的风险。这时需要特别注意担保公司的信用状况和实力，选择担保实力强的担保公司，同时可以要求其预存一部分保证金。

第八章 商业用房、转按揭及加按揭的特殊风险及风险控制

一、商业用房的特殊风险及控制手段

个人商业用房贷款是个人住房按揭贷款业务创新的衍生品种，其较住房类贷款在风险控制上具有更高要求。

（一）风险因素

鉴于个人商业用房贷款的特殊用途，借款人经营好坏和投资是否成功关系到第一还款来源的可靠性。借款人的从业经验、经营业务的行业归属、投资商铺的地理位臵、租金等的缺陷都会威胁我行信贷资产质量。

（二）风险防范 1. 严格资格准入制度

对于借款人除了增加首付款比例以外，还应当要求其具备成功经营或投资的

经验，防止因能力瑕疵带来的风险。

2. 经营性贷款要求：

要求经营企业具备法人资格，并且不属于高科技等行业更新较快或投资风险较大的行业。

3. 投资性贷款要求：

商铺的地理位臵较好，变现能力强。如开发商统一经营的，需有成功经营经验。对非临街的商铺、车库一般不予接受。

二、转按揭的特殊风险及防范措施

转按揭作为个人房产按揭贷款的一个衍生品种，是我国住房三级市场日趋繁荣的结果，对于整个房地产市场都具有非常重要的意义。在现阶段，这个业务尚属新品种，业务操作不够统一规范。

（一）风险因素

在按揭贷款状态下，房屋产权文件一般由贷款银行保管，但在办理“转按揭”贷款业务时，我行需将房屋产权文件交还原借款人以便其到房屋登记管理部门办理房产过户登记以及新的抵押登记，然后再将新的产权文件和抵押登记证明收回保管。在这种情况下，由于房屋产权文件有一段时间完全处于原借款人的控制之下，就有可能出现原借款人利用这一机会注销有关抵押登记并将房产转让给他人的情况。这是转按揭最主要的风险所在，无疑会损害银行的合法权益。

（二）风险防范

1. 我行应派人员参与到产权过户及抵押登记过程中，对有关产权文件以及当事人的行为进行严格监督，避免产权文件脱离银行的控制。

2. 我行应要求原借款人和买房人提供相应的担保（如中介担保公司提供担保），以担保其在取回房屋产权文件之后尽快办理有关过户和抵押登记手续，并保证在规定期限内归还新的产权文件和抵押登记证明

3. 贷款行应加强与房地产登记部门的配合，在达成合作协议的基础上尽量通过其大力协作在最短的时间内一并将过户手续和抵押登记手续办妥，将风险存在的期间缩短。

三、加按揭的特殊风险及化解手段 （一）风险因素