我国房地产市场体系还不完善，拍卖制度尚不成熟，使得抵押物的拍卖成本加大，甚至拍卖失败。

二、期房作为抵押物的特殊风险

期房按揭贷款中的抵押是一种期权抵押，因此期房的贷款风险远高于现房。 （一）抵押物本身风险：

根据我国有关法律规定，设定抵押权的房产必须是实实在在的房产，且权属无纠纷。在期权抵押中，购房者获得的仅仅是债权而不是房产的所有权。也就是说，我行对于抵押物设定的只是一种期望的抵押权，它的实现有赖很多不确定因素。由于开发商原因，期房作为抵押物存在下列风险：

1. 项目的市场定位问题。由于项目的市场定位错误，房产滞销，开发商或重新定位，或改变布局，调整功能，使房产本身先天不足；要么干脆降低装修或配套档次，使房产货不对板，先期购楼者大呼上当，向开发商要求补偿；

2. 房产本身的规划设计问题。其缺陷和存在的严重问题将会使房产本身成为有严重瑕疵的产品，购房人随时有中止合同的权利；

3. 房产本身施工进度、质量问题。这类问题将极大影响房产买卖合同的执行情况，进度滞后、质量不符标准会导致买卖合同被撤销；

4. 房产竣工入伙后的使用状况、使用维护状况影响房产的资产价值和形象，对按揭贷款也带来风险；

5. 发展商违规超建面积或擅改规划设计，造成楼盘虽已经入伙，但迟迟不能验收办房产证；

6. 发展商过度广告宣传和承诺。造成实际状况与臵业者预期差距过大，特别是在商铺按揭中，由于种种原因导致商铺经营者亏损经营，买卖双方的矛盾激化，导致银行按揭贷款断供。

（二）抵押登记手续的风险：

我国担保法规定，抵押物必须办理登记否则不能对抗第三人，抵押登记是抵押合同生效的必要条件之一。同样，期房的抵押登记也是一种期望，只有在房地产权属证书获得后才能正式的办理抵押登记手续。

（三）期房涉及的法律关系风险：

一般的房产抵押登记涉及的法律关系很简单，借款人与我行的借贷关系，抵

押人与我行的抵押关系；而期房中却多涉及了开发商的两重义务关系，即如期合规交付房产义务和阶段性担保的义务。因而牵涉的关系更为复杂，风险更大。

三、抵押物风险的防范措施 （一）规范对期房抵押物价值的确定

如前所述，由于期房按揭的抵押是一种期权抵押，风险高于现房抵押，因而在期房按揭贷款中除了应防范因开发商带来的风险，还应根据期房的特点，规范对抵押物价值的评估。

1. 核查并揭示抵押物的合法性

合法性权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。其中，尤其应当注意抵押物的合法产权。而期房抵押只发生在商品房的预售阶段，所以，对抵押物主要核查其报建手续是否完整。对“五证”和《商品房买卖合同》仔细核实。

2. 对抵押物价值正确评价，防范价格高估

我行相关人员应对抵押物进行科学评估，估价应与现行市场比较，再确定按揭贷款比例，降低抵押房产所含的债务成分。

同时还应考虑抵押物的如下因素：地段与交通、周遍环境、小区人文背景、配套设施、物业管理、房产质量、期房增值预期、经济周期、商圈建设、理念创新以及客户群体等因素。给出在设定抵押权时的客观、合理的市场价值，对抵押物有关建筑面积公摊的技术经济指标，其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。

（二）引进保险机制，分散和转移我行风险

房产在生产、交换、消费的过程中，时刻受到各种来自自然和社会的风险威胁，风险事故的发生可能造成房产的灭失、损坏或其他影响房产正常用途的后果，从而直接关系到我行抵押权的完全实现。保险的介入，可以化解银行因抵押物带来的风险，切实保全信贷资产。

在楼房按揭贷款中，为抵押物设定财产保险时，购房人是保险关系的投保人，如发生保险约定事故，我行可以从保险赔偿金中优先受偿。

在现行实际操作中，我行普遍要求投保人将我行指定为被保险人或第一受益人。其实这种做法在《保险法》学理上有瑕疵，《保险法》第二十二条规定：“被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障，享有保险请求权的人，投保人可以

为被保险人；受益人是指人身保险合同中由被保险人或投保人指定的享有保险金请求权的人，投保人、被保险人可以为受益人。”首先，从法条的定义上来说由于我行不是抵押物的所有人因而不能作为被保险人，因为被保险人是以其财产受合同保障的人。其次，我行也不是受益人，因为从目前法律定义的范围来看受益人的概念仅限于人身保险合同。所以这种保险的法律关系是无效的。

不过，（经咨询保险公司法务人员）上述做法并不违背法律禁止性规定，我行作为抵押权人享有当然的保险利益，请求保险金也无可厚非，加上保险业对此操作的普遍认可（在实践中已经出现过类似的理赔），大力引入保险机制将在一定程度上降低我行风险。

（三）确立风险分流理念，增加贷款收回渠道

在实际操作中，对于某些资信相对较弱、抵押物价值确定模糊的借款人可以要求其追加提供抵押物以外的担保。担保的方式可以为我行认可的担保方式的一种或几种。

我行应与保证人约定担保期限，一般贷款行会与保证人在合同中约定 “保证责任直至贷款本息结清为止”的条款。依据《担保法》司法解释规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期间届满之日起二年。”

第七章 二手房的特殊风险及风险控制

随着住房改革的推进，住房资源正在逐步盘活，二手房交易日渐兴旺。由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特点，因此，我行在开展二手房按揭贷款业务中面临的问题也具有其特定的风险。

一、风险来源

（一）来自房屋产权、物理条件等方面瑕疵的风险

1. 二手房产权状况的多样性和政府种种规定，导致二手房交易具有复杂性。 一般说来，一手房买卖具有“批发”出售的性质，而“二手房”交易则更象是“零售”，产权状况具有多样性。除已购公有住房和经济适用住房外，私房、商品房也已成为二手房交易的对象。通常，只要交易房屋具备产权清晰，可以合法地进入房地产三级市场流通的条件就可以以此向我行申请按揭贷款。所以复杂

的二手房交易下隐藏着各式风险。

2. 房屋物理条件方面的瑕疵对二手房贷款的风险状况影响。

（1）房屋的房龄过长，折旧后价值过低，不足以在借款人违约时作为还款的保障；

（2）房屋评估价值不实，借款人以贷款买房为由套取银行资金；

（3）房屋未进行财产保险，未来可能因意外情况造成抵押物损毁或灭失。 （二）来自房改房交易本身的风险

二手房交易本身可能因政策、法规等方面的限制而不能成立，从而使得贷款关系也不能成立。目前，我国部分地区存在一定量的房改房，在未来一段时期内其也将成为二手房交易标的物之一，在操作时经办行应注意如下问题可能存在的风险：

1. “交易批准书”是我行发放二手房贷款的必备条件。

职工出售已购公有住房，要向房地产行政主管部门提交有关材料，个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。房地产行政主管部门将据此审查，对批准的交易发放 “交易批准书”。如果没有该证明，二手房交易自始无效。

2. 二手房改房出售后的收益分配情况复杂。

以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用房（即具有完全产权），上市出售收入应先交纳有关税费和土地收益后才归个人所有。以标准价购买的已购公有住房和经济适用住房（即具有部分产权），上市出售时应先按照成本价补足房价款及利息，全部产权归个人所有后，再按完全产权的已购公有住房和经济适用住房出售规定处理；也可以直接上市出售，其收入由职工与原产权单位按照产权比例分成。

综上，从理论上说，房屋买卖合同的有效性不会影响借款合同的有效性。但实际操作中如果二手房买卖关系的依法被撤消导致无效，我行就难以避免因二手房交易纠纷而导致借款人拖欠还款的风险。

（三）来自贷款业务操作流程各环节的风险 1. 抵押设立环节的风险。

（1）抵押物已被司法机关查封。在实际操作过程中，司法机关可能对房产