2. 将信用审查风险转移给律师事务所

在我国信用体系尚未完善的情况下引入具有专业经验、能够独立承担责任的律师事务所完成对开发商资信及资料的审查，能够有效预防和减轻银行形式审查导致的弊端。在期房按揭中,我行对于信用程度的认定往往需要专门法律技能,律师参与能使期房按揭中的风险得到很大程度控制。 （1）律师可以承担下列工作：

①调查开发商及项目；

②草拟和审查有关法律文件及相关资料； ③通知银行划款，负责监督资金； ④办理抵押登记。

（2）律师介入和谨慎操作的明显功能：

①避免许多虚假证明文件和不合法资料，确保银行权益、减轻银行负担； ②缓冲银行与开发商之间的冲突，加强了资金的专款专用； ③律师自始参与可以减少开发商的主观欺瞒，为按揭提供法律支持。

第三章 假按揭的风险及防范措施

一、一手房假按揭 （一）定义：

所谓个人一手房产假按揭是指以不真实购买住房为目的，开发商以本单位职工、其他关系人冒充客户或虚拟购房人，通过虚假销售（购买）的方式，套取银行贷款的行为。

1. 一手房假按揭形成的原因：

（1）开发商楼盘定位失误、销售停滞，项目面临崩盘危机，银行贷款和工程款项难以偿付。为避免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的。

（2）中小房地产开发商自有资金有限，有些在楼盘初建时就出现资金吃紧，期房销售速度缓慢，各方资金需求告急，只有将期房重复“销售”才能足够支付。

（3）当一些楼盘接近清仓时，由于尾楼销售困难，即使卖出价钱也不理想。一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行。为了套取更多资金，这些楼盘往往将定价标高。

（4）房地产开发贷款要求比较严格，而房产按揭手续相对简单、利率较低。使得包括一些大开发商在内都很希望通过这种变通的办法来获得贷款。

（5）商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为，开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题，风险相对较低，为了增加业务量、照顾大客户而予以配合。

（6）少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易，纵容了假按揭的发生。

2. 假按揭的种类：

（1）一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房，以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料，以“购房人”名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款。待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款，如果无法售出则干脆携款潜逃。

（2）一房多售：开发商为了回笼更多资金，伪造相关资料，将同一楼房卖给多个购房人，并分别与不同银行办理按揭贷款。一般说来，其中有一个“购房人”为真正的购房人。待资金周转过来开发商再提前将虚假按揭款偿还。

3. 假按揭的特征：

开发商替购房人每期偿还银行贷款。 4. 假按揭的风险：

我国《合同法》对于“恶意窜通，损害国家、集体或者第三人利益；”，“以合法形式掩盖非法目的”的合同认定无效。由于买卖合同无效，“购房人”并非楼房的所有人，所以我行对于抵押物就没有处分权。虽然可以根据法律申请开发商返还所发放贷款本息，但是开发商自身信用的瑕疵和能力的不足才实施虚假按揭行为的，因而对我行信贷资金造成很大威胁。即使开发商愿意以楼抵债，可是对于我行而言，处分尾楼的困难也是可想而知的。

二、二手房假按揭风险表现 （一）以按揭手段获取抵押贷款

一般说来，个人抵押贷款的审批比较严格，而二手房的按揭贷款手续相对简单，加上贷款成数和还款方式的优势驱使一些借款人通过“左手卖右手”的不真

实交易来获取按揭贷款。

（二）中介机构参与的假按揭

一般而言，开发商在推出新盘销售一年后，为了掩盖空臵房子卖不出去或者楼盘销售不畅的事实，通常将空臵的房子转入二手房市场。他们的操作手段是，除了交给地产商绝对可信的地产中介外（双方签订利益分享合同），为了放心起见，发展商往往自己成立几家地产中介公司，这些发展商将空臵房分割“卖”给自己的地产中介公司，房产证随即被过户到这些中介公司的几个控制人名下，地产中介以个人购房的名义向银行申请个人住房按揭贷款，成功套取了银行资金。而地产中介在找到真正的买家后，以转按揭的形式同样能顺利完成“金蝉脱壳”。

（三）利用即将拆迁房来骗取银行按揭

对于拆迁的房产而言，我行很难得知其是否列入拆迁范围，除非已经公告。事实上，房产所有人在公告之前一段时间就可以获知自己房产是否即将拆迁。如果此时其通过中介等将房屋出售或假意出售骗取我行按揭贷款，将威胁我行信贷资金安全。

三、假按揭的防范措施

（一）严格对开发商和中介机构的准入

1. 确定开发商和中介机构的信用记录良好，无假按揭历史； 2. 确定开发商和中介机构的资质良好，具备承担违约责任的能力； 3. 其主要领导人信用良好，无犯罪等历史。 （二）加强对交易真实性的审查

经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交易真实性，警觉交易价格过高等违反常规现象。

（三）加强与市政规划部门的联系，了解房产使用年限和地区规划。 （四）完善我行内部管理体制，加强员工法律和业务知识培训 1. 对违规工作人员严厉处罚，以儆效尤。

为了防范银行内部工作人员的渎职和违规行为，应对“假按揭”等责任人员进行严肃处理。对于触犯我国有关法律的行为，应坚决移送有关部门进行追究。 2. 加强业务培训，扩大法律审查范围。

对于风险的防范，一方面要熟知业务，不断积累和总结经验，吸取他行先进

有效的防范措施；另一方面要普及银行相关法律知识，提高专业审查能力。

第四章 源于借款人的风险及风险控制

借款人是按揭贷款的直接指向对象，在按揭贷款合同中是最直接的义务人和承担最主要责任的当事人。无论开发商及其他担保的担保能力多强，抵押物多么充分足值，对于银行而言，作为第一还款来源的借款人的主体资格和还款能力始终是风险防范审查的重点。

一、借款人的风险来源 （一）借款人主体资格风险

根据《民法通则》和实践操作，我行在按揭贷款受理时只承认精神健全、18周岁以上且未退休成年人的借款主体资格。同时，对借款人居留权做了限制。要求借款人须具有贷款行所在地常住户口证明或有效居留权。

在实践中，申请按揭贷款主体情况比较复杂，我行应根据下列情况区别对待并分别把握风险：

1. 夫妻购房应注意的风险

（1）关于婚后共同财产和共同债务的认定风险。

根据《婚姻法》有关规定，我国实行婚后所得财产共有的法定夫妻财产制。在当事人无经公证的书面财产约定的情况下，夫妻关系存续期间所得财产和所负义务属于夫妻共同财产和负担，具有平等处分的权利和共同承担的义务。

一般说来，房产是生活必需或非生活必需的重要物品，借款人的配偶不得以不知道或不同意来对抗银行善意第三人。但是借款人以比如用以“包二奶”等配偶肯定不知道、不同意房产获得贷款，当发生离婚诉讼时，势必将我行债权的保全推到了不利位臵。

住房按揭贷款作为财产形态中消极财产的表现形式，其承担在夫妻双方协商解除婚姻关系时必须予以明确。夫妻为了逃避债务可能以协议方式不合理分摊按揭贷款债务，比如将债务转移至经济偿还能力较差、健康状况不佳的一方，使我行贷款按期收回发生风险。此外法院判决或裁定的内容很可能也会影响我行贷款的顺利回收。

（2）关于夫妻关系合法性的认定