(一)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不得少于15平方米；

(二)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以上3万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不得少于40平方米；

(三)小区内房屋总建筑面积在3万平方米以上5万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不得少于60平方米，物业管理用房不少于两处；

(四)小区内房屋总建筑面积在5万平方米以上的，每超过1万平方米，物业管理用房在60平方米的基础上应当再增加15平方米，增加数量以此类推，物业管理用房应当为两处以上。

第三十九条 开发建设单位按照房地产开发与物业服务管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。

住宅物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业；投标人少于3个或者住宅规模较小(总建筑面积1万平方米以内)的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。

第五章 物业管理与服务

第四十条 一个物业管理区域只能由一个物业企业实施物

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业服务管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业订立书面的物业服务管理合同，物业服务管理合同的约定应当包括下列内容：

物业服务质量、内容、范围、费用（包括管理费用）；物业管理事项、区域、权限；小区内绿地、绿化管理；小区内道路、场地管理；小区内停车场地及收费管理；小区内共用部位、共用设施设备正常维护管理及经营收费管理；物业服务管理用房的使用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。

第四十一条 物业企业在承接物业服务管理时，应当向业主委员会交纳物业服务管理保证金5000元至10000元。该保证金作为物业企业使用物管用房、相关资料管理、共用部位、共用设施设备的正常维护管理等。

物业服务管理合同终止时，物业企业能完好、完整地按时交还物管用房、本办法规定的相关资料、共用部位和共用设施设备的正常运转等，业主委员会应当及时如数退还物业服务管理保证金，反之，物业服务管理保证金将作为违约损失补偿费，不予退还。

第四十二条 物业企业应当按照物业服务管理合同的约定，提供相对应的服务管理。物业企业未能履行物业服务管理合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担违约责任或者相应的法律责任。

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第四十三条 物业企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业企业移交本办法第三十六条规定的资料。

物业服务管理合同终止时，物业企业应当在15日内将物业管理用房和本办法第三十六条规定的资料交还给业主委员会。

物业服务管理合同终止时，业主大会若另行选聘其他物业企业的，物业企业之间应当做好交接工作，不得相互刁难。

第四十四条 物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理用房的用途是保障本小区业主和物业的服务管理的必备用房，未经业主大会同意，物业企业不得改变物业管理用房的用途。业主、业主委员会和业主大会不得处置物业管理用房。

第四十五条 物业企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务管理委托给他人。

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业企业应当制止，并及时向公安机关和有关行政管理部门报告。

公安机关和有关行政管理部门在接到物业企业的报告后，应当及时依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业企业应当协助做好物业服务管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业企业在采取应急措施

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的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。

物业企业雇请的保安人员（应取得国家认可的保安资格上岗证）、清洁(保洁)工和其他工作人员、管理人员，应当遵守国家有关规定，对被雇请的人员身份情况、家庭情况、社会关系情况和个人一贯表现等情况进行甄别，并将详细登记的情况报送房地产行政主管部门备案。

第四十八条 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

物业企业在服务管理活动中，应当公示在本小区服务管理的全部工作人员基本情况和照片。工作人员应当相对固定，更换时间原则在1年以上，人员更换后须及时更换其基本情况和照片。

第四十九条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本管理办法和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第五十条 小区内的环境卫生清洁和业主的垃圾统一由物业企业清扫、收集投放在业主委员会确定的本小区内的投放场地，城市垃圾清运机构每日须到小区内将所投放的垃圾彻底清运到城市垃圾处理场(厂)。

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